Foncière agricole, GFA (Groupement Foncier Agricole), GFF (Groupement Foncier Forestier), GFR (Groupement Foncier Rural), GFV (Groupement Foncier Viticole) ou SCI agricole, il y a de quoi en perdre son latin dans les structures juridiques agricoles ! Alors nous avons décidé de vous aider à démêler les caractéristiques de chacune de ces structures juridiques. Voici, en mode “question-réponse”, le b.a.-ba du GFA.
Cet article sur l’investissement dans la terre agricole est le premier de la série sur les Groupements Fonciers. Retrouvez nos deux autres articles sur :
Comment fonctionne un Groupement Foncier Agricole ?
Tout d’abord : qu’est-ce qu’un Groupement Foncier Agricole ?
Un Groupement Foncier Agricole (ou GFA pour les intimes), est une société civile qui a pour objet la détention de foncier agricole. Il permet d’acheter du foncier agricole à plusieurs personnes, exploitant·es ou non des terres. Ces personnes sont appelées les associé·es.
Rappel (Pour celles et ceux pour qui les cours de droit étaient trop soporifiques) :
Une société civile est une société qui n’est pas commerciale. Donc si vous vous voulez mettre en commun un ou des biens pour en partager les bénéfices générés par une activité non commerciale vous pouvez créer une société civile.
Le GFA en image
Le grain de sel de FEVE
Historiquement le Groupement Foncier Agricole a été créé dans les années 1970 sur le modèle d’une SCI (Société Civile Immobilière) pour aider à la transmission des fermes qui devenaient de plus en plus grandes et donc difficiles à acquérir par les jeunes générations. En partageant la propriété entre plusieurs personnes dans un Groupement Foncier Agricole, les exploitations sont moins susceptibles d’être démembrées.
Maintenant que vous avez une idée de l’utilité d’un GFA vous souhaitez peut-être en constituer ou en rejoindre un.
Comment le constituer ?
Pour constituer un GFA il vous faut :
Des terres et/ou bâtiments à usage agricole
Le capital social peut être constitué par des apports en numéraires (en argent) ou en propriété d’immeubles à destination agricole (stabulation, maison d’habitation, champs, etc.). Ce capital sera découpé en parts sociales qui pourront être attribuées sous forme de certificats nominatifs.
Des associé·es qui sont des personnes physiques (ou la SAFER) finançant le Groupement Foncier Agricole et détenant les parts sociales
Des statuts qui sont les règles qui régissent le groupement foncier. Ces statuts régissent notamment la manière dont sont prises les décisions, la gestion ainsi que les conditions de retrait des associé·es et de rachat des parts. Ces associé·es sont tenu·es indéfiniment des dettes du GFA, à proportion de leurs apports.
Éventuellement un pacte d’associé·es définissant certaines conditions supplémentaires que l’on ne pourrait pas inscrire dans les statuts (options d’achat ou de vente, droits de sortie conjointe ou obligations de sortie par exemple).
Immatriculer le GFA au registre du commerce et des sociétés (RCS)
Quels sont les différents types de Groupements Fonciers Agricoles ?
Il en existe deux principaux types :
Les GFA bailleurs sont, comme leur nom l’indique, des Groupements Fonciers qui ont vocation à louer (donner à bail) les terres et bâtiments agricoles en leur possession à d’autres personnes que les associé·es ou à une société agricole (un GAEC par exemple). Les exploitant·es du foncier paient un loyer annuel dont le montant est défini dans le cadre d’arrêtés départementaux et dont la revalorisation est limitée par l’indice national des fermages régi par le droit rural.
Les GFA exploitants sont, quant à eux, destinés à être exploités directement par un ou plusieurs des associé·es qui en composent le capital social. Ces formes sont souvent des GFA familiaux qui partagent la valeur du foncier entre les membres de la famille mais évitent le démembrement de l’exploitation.
Bon à savoir
Lors de la mise à bail pour une longue période (plus de 12 ans), comme c’est souvent le cas pour des baux ruraux, le bail rural doit être notarié et engendre des frais d’environ 0,5% du montant du foncier environ. Un surcoût non négligeable qui se partage souvent entre bailleurs et preneurs.
Faire pousser son épargne en pleine terre
Pourquoi faire un GFA ?
Les motivations peuvent être variées :
Les GFA mutuels (ou GFAM) sont constitués par les agriculteurs et agricultrices d’un territoire dans le but d’aider à l’installation ou à la pérennisation d’autres agriculteur·ices qui n’auraient pas les moyens d’acheter leurs terres.
Bon à savoir
Lorsqu’une exploitation est en difficulté financière, vendre une partie de ses terres au sein d’un GFAM peut être un moyen de se dégager des liquidités tout en conservant le droit d’exploiter ces terres.
Les GFA familiaux ou successoraux sont créés au sein d’une famille jusqu’au 4e degré (petits-enfants, cousin·es germain·es) pour que des héritier·ères reçoivent tous et toutes une fraction du patrimoine sous la forme de parts de GFA sans démembrer l’exploitation. L’héritier·e exploitant·e loue ensuite les terres au Groupement .
Bon à savoir
Un Groupement Foncier Agricole peut être constitué au décès d’un·e propriétaire entre ses héritier·ères pour faciliter la répartition de l’héritage et éviter un démembrement de l’exploitation.
Les GFA investisseurs, comme leur nom l’indique, ont un dessein d’investissement en dissociant la propriété de l’exploitation. Comme en immobilier, le foncier agricole est une valeur refuge mis à bail aux agriculteurs et agricultrices à des fins de diversification de patrimoine.
Un exemple de GFA mutuel : les Groupements Fonciers Agricoles de la Marne
Pour lever le frein du prix du foncier agricole, les agriculteurs et agricultrices de la Marne se sont organisé·es pour l’achat de 2 400 hectares de terres agricoles sous la forme de GFA mutuels. Les GFAM sont détenus par des agriculteur·ices mais aussi des soutiens locaux et les terres sont louées pour que des personnes qui n’héritent pas de terres agricoles puissent tout de même s’installer dans cette région.
Investir dans un GFA
Quels sont les intérêts ?
Le GFA est un placement rentable qui jouit d’une fiscalité intéressante et une transmission facilitée de son patrimoine.
La rentabilité oscille entre 0.5 et 2% par an en fonction de l’indice des fermages de la région ainsi que de l’appréciation (ou la dépréciation) du prix du foncier agricole. Les revenus, après déduction des frais de gestion et des impôts, sont distribués une fois par an aux associé.es.
Les Groupements Fonciers Agricoles jouissent d’une fiscalité attractive puisque les parts sont exonérées de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à hauteur de 75% jusqu’à 100 000€ et à 50% ensuite, dès lors que les terres sont louées à long terme.
Dans le cas d’une succession ou donation, les parts sont en général exonérées de droits de succession à hauteur de 75% jusqu’à 300 000€ de capital et à 50% ensuite.
Bon à savoir
Les apports effectués à la constitution du groupement sont exonérés des droits d’enregistrement.
Comment déclarer les revenus provenant d’un Groupement Foncier Agricole ?
Si vous possédez des parts d’un GFA vous allez certainement percevoir des revenus. Ils sont à déclarer dans votre revenu global en tant que revenus fonciers dans le cas d’une GFA-bailleur et en tant que bénéfices agricoles dans le cas d’un GFA exploitant.
Le grain de sel de FEVE
Depuis 2019 il est possible de passer les bénéfices d’un Groupement Foncier Agricole à l’Impôt sur les sociétés (IS). Il est aussi possible de choisir d’être assujetti à la TVA ou non.
Comment acheter ou vendre des parts de GFA ?
Les parts sont créées et peuvent donc être acquises au moment de la constitution du GFA mais il est également possible de les acquérir sur un marché secondaire en passant par des banques ou des sociétés gérant ce type de bien (comme FEVE). La vente (ou le don) de parts de GFA est généralement définie dans les statuts de ce dernier et est parfois circonscrits aux autres membres du GFA.
Hormis la constitution initiale du GFA, en cas de cessions de parts la fiscalité suivante s’applique :
Les rachats de parts (pour moins de 100%) ne sont en général pas soumis au droit de préemption de la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) qui doit malgré tout en être informée.
Comment est géré un GFA ?
Le gérant est désigné par les associé·es et s’occupe des affaires courantes du GFA (tenue de la comptabilité, organisation de l’estimation ou de la revente des parts, etc.). Cette personne (morale ou physique) peut être associée du GFA ou non. Dans le cas d’associé·es exploitant·es, ceux-ci sont en général considérés comme gérant·es statutaires. Toutes les décisions qui sortent de la gestion courante sont décidées en assemblée générale constituée de tous·tes les associé·es et du gérant. Les règles de majorité pour ces prises de décision doivent être prévues dans les statuts du groupement.
Chaque année, un rapport de gestion ainsi que le détail des investissements et le montant du revenu à déclarer, peut être adressé aux associé.es du GFA.
L’administratif en agriculture, pas toujours de la tarte
Quelles en sont les contraintes ?
La liquidité du GFA
Comme nous l’avons vu, les associés détiennent des parts de groupement foncier agricole et leur acquisition est souvent encadrée par les statuts et éventuellement un pacte d’associé·es. Ces caractéristiques en font un placement tangible mais peuvent rendre complexe la revente des parts. Avant d’investir dans un GFA il est important d’étudier les conditions de cession de ses parts car cela peut prendre plusieurs mois voire être impossible si les autres associé·es et aucun tiers ne sont en mesure de racheter vos parts.
Une solution à ce manque de liquidité est qu’un tiers soit missionné pour organiser la revente des parts. C’est ce que propose Fermes En ViE en organisant le marché secondaire dans sa foncière agricole et dans les autres véhicules utilisés pour investir dans du foncier agricole.
Seules les personnes physiques peuvent être associées d’un GFA, exception faite de la SAFER qui, elle, peut prendre part à un GFA. Une entreprise (en dehors de quelques très rares exceptions), une association ou une SCI ne pourra pas investir dans un GFA. Ainsi même une holding personnelle ne peut pas être utilisée pour investir dans un Groupement Foncier Agricole.
Quelle est la surface maximale ?
La surface des GFA non familiaux ne peut dépasser la superficie de 30 fois la Surface Minimale d’Assujettissement (SMA). La SMA est définie par arrêté préfectoral dans chaque département.
Qu’en conclure ?
Le GFA est une formidable opportunité pour les agriculteur·ices qui ne pourraient acquérir le foncier dont ils et elles ont besoin. C’est en ce sens que l’Etat prévoit une fiscalité avantageuse tout en encadrant le prix des fermages pour éviter que la charge soit trop importante pour les agriculteurs et agricultrices. Il est important de prendre soin du potentiel de liquidité d’un investissement dans un GFA, mais en dehors de cette problématique, cet investissement est un moyen intéressant pour investir dans de la terre et ainsi diversifier son patrimoine avec un actif tangible et peu risqué.
