Inscrivez-vous àune session collective

Lors des sessions d’information collectives, vous échangez avec Vincent Kraus ou une personne en charge de la communauté investisseurs chez Fermes en ViE (en visio). Le programme pour cette heure d'échange :

  • Présentation de la mission et de la démarche de FEVE
  • Présentation de notre foncière agricole et son fonctionnement
  • Evocation des aspects financiers, fiscaux et concernant la liquidité
  • Questions / Réponses avec vous

Les questions fréquentes

Souscription

Qui peut investir dans la foncière solidaire LES FEVES ?

Toute personne physique ou toute personne morale agréée par le Gérant, c’est à dire Fermes En Vie.

Le Gérant ne donne cet agrément que pour les seules personnes physiques résidant en Europe ou ayant une nationalité européenne. En ce qui concerne les personnes morales, l’agrément est donné automatiquement aux holdings détenues par des personnes physiques ayant les caractéristiques susnommées, aux fonds s'intéressant spécifiquement à l'ESS ou aux fondations.
Toute autre demande d'une autre personne morale sera étudiée par le Gérant.

Quel est le montant d'épargne minimum ?

500€, c’est le montant minimum de souscription. Il y a également un plafond de souscription fixé à 20% du montant du capital social de la foncière, à la date de souscription.

Puis-je épargner en plusieurs fois ?

Oui, il est tout à fait possible de souscrire en plusieurs fois dans la foncière. Vous pouvez tout à fait investir à partir du minimum autorisé (500€) aujourd’hui et remettre le même montant ou un autre montant plus tard quelque soit la temporalité. Votre participation augmentera ainsi au fil du temps et de vos souscriptions respectives.

Comment se passe la souscription ?

La souscription se fait directement en ligne sur le site www.feve.co/investir

Vous remplissez les informations suivantes : nom, prénom, coordonnées, puis vous téléchargez votre pièce d’identité. Pour tout montant supérieur à 10 000€, un justificatif de domicile vous sera également demandé (un Kbis pour les personnes morales).

Vous signerez électroniquement un bulletin de souscription puis vous recevrez un email avec le RIB de la foncière afin d’effectuer le virement. Dès réception des fonds sur nos comptes bancaires, vous recevez une attestation de souscription ainsi que, le cas échéant, un reçu fiscal (pour pouvoir justifier de votre réduction d’impôt sur le revenu). Vous recevez également un accès à votre espace personnel investisseur.

Quelle est la valeur d'une action de la SCA LES FEVES ?

Chaque action a un montant nominal de 10,025€. 

Le prix de cette action pourra évoluer à la hausse ou à la baisse selon l’évolution du prix des actifs fonciers détenus par la foncière et des loyers touchés auprès des agriculteurs. Voir la question Concrètement ça rapporte combien ?. Cette revalorisation du prix de l’action est actualisée chaque année en assemblée générale des actionnaires (une fois par an). Le premier exercice se terminant au 31 décembre 2022, la première réévaluation de l’action a eu lieu lors de l’AG d’approbation des comptes en juin 2023.

Quels sont les frais de dossier ?

Chaque souscription inclut des frais à hauteur de 3% (TTC) du capital souscrit. Ces frais de dossier sont utilisés pour permettre de financer les charges de fonctionnement liées à la gestion des souscriptions (employés affectés à la collecte, coûts informatiques, coûts bancaires…) ainsi que les relations avec les actionnaires (informations, conseil de surveillance, Assemblées Générales…).

Il s’agit des seuls frais appliqués aux souscripteurs pendant toute la durée de détention de vos actions puisque le retrait n’entraîne aucun frais.

Quel est le risque de perte sur l'investissement ?

Ce placement présente des risques de perte en capital pour le souscripteur compte tenu de l’évolution de la valeur de la part par rapport au prix d’achat initial. Veuillez-vous référer au document d’information synthétique des risques de l’AMF pour prendre connaissance des risques liés à l’activité de l’émetteur.

La souscription donne-t-elle droit à des réductions fiscales ?

Oui, et nous vous invitons à lire attentivement la section détention des actions et fiscalité qui détaille précisément les éléments.

Est-ce que je peux investir depuis un PEA ?

Oui, les actions non cotées de la SCA sont éligibles au Plan Epargne Actions (PEA). Veuillez vérifier avec votre gestionnaire les formalités et les documents nécessaires à cette souscription. Attention, si vous investissez à travers votre PEA, vous ne pourrez pas demander la réduction sur l’impôt sur le revenu de 25%* et certains PEA facturent des frais pour la détention de titres “non cotés”.

*La loi de finance prévoit pour 2024, comme pour les années précédentes, un pourcentage de réduction d'impôts de 25%. Toutefois ce texte doit être validé comme chaque année par la Comission Européenne pour être effectif. Entre le 1er janvier et la date de validation par l'UE, le pourcentage est donc de 18%.

Pour information, les années précédentes, la validation par l'UE des 25% était effective début mars

Puis-je investir, si j’habite à l’étranger ?

Oui, vous pouvez souscrire à la SCA LES FEVES depuis l’étranger. N’hésitez pas à entrer en contact avec nous dans le cas où l’administration fiscale de votre pays demanderait des documents spécifiques. Attention, si votre domicile fiscal n’est pas en France, vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu.

Puis-je investir avec ma holding ?

Oui. Il est possible d’investir en tant que personne physique mais également avec tout type de personne morale sous réserve de l’agrément du gérant (Cf question Qui peut investir dans la foncière solidaire LES FEVES ?) . Attention toutefois dans ce cas, la réduction d’impôt sur le revenu ne pourra pas être obtenue.

Puis-je souscrire pour une autre personne ?

Oui, vous pouvez souscrire pour un tiers dans plusieurs cas spécifiques :

  • pour faire un cadeau : vous pouvez pré-souscrire et payer pour un tiers, ce tiers recevra un code lui permettant d’activer son cadeau et de souscrire à la SCA en signant le bulletin de souscription lui-même ;
  • pour un mineur : une pièce d’identité d’un des parents (ou représentant légal) sera demandée. Veuillez nous contacter sur investir@feve.co pour ce cas là.

pour une personne sous curatelle ou tutelle : une pièce justificative du tuteur ainsi qu’une validation du juge des tutelles validant ce placement est nécessaire. Merci de nous contacter sur investir@feve.co dans ce cas là.

Est-ce qu'un mineur peut souscrire à la foncière ?

Oui, c’est possible. Dans ce cas le bulletin de souscription doit également être signé par le responsable légal.

Sur le process de souscription en ligne cela n’est pas spécifiquement prévu, mais dans le cas où un mineur souhaite souscrire deux possibilités : contactez-nous à investir@feve.co en nous disant combien de parts vous souhaitez souscrire et pour qui et nous vous préparons le bulletin de souscription. Ou bien effectuez la souscription en ligne et une fois le document signé par le souscripteur (le mineur), nous vous recontacterons pour le faire contresigner par le responsable légal. Une preuve d’identité du mineur et du responsable légal sera demandée.

Agroécologie et épargne avec FEVE

Pourquoi la question de notre épargne est-elle capitale ?

En France nous avons tendance à épargner pour nous mettre à l’abri en cas de coup dur (comme le hérisson qui se prépare à passer l’hiver finalement). En 2021, ce sont 5 500 milliards d’euros d’épargne financière qui dorment sur les comptes des ménages français. C’est plus de deux fois le PIB de la France. Mais que fait votre épargne quand vous avez le dos tourné ?

Les banques investissent l’épargne qui est laissée à leur disposition. En finançant des projets, elles façonnent l’économie et la société qui nous entourent. En un an, les investissements des 6 plus grandes banques françaises ont eu un impact carbone de plus de 3,3 milliards de tonnes eq. CO2, soit près de 8 fois les émissions de gaz à effet de serre de la France entière (source : rapport Oxfam d’octobre 2020)

En moyenne, un.e français.e garde au chaud 25 000€ sur ses comptes, et son épargne émet ainsi 11 Tonnes de C02, soit plus que sa propre consommation.

Il est donc important de reprendre la main sur l’orientation de ses investissements en décidant soi-même précisément de ce que finance son épargne.

Qu’est ce que l’agroécologie ?

L’agroécologie est une science transversale qui s’appuie sur les cycles naturels pour les appliquer à l’agriculture dans un but de résilience des systèmes alimentaires. Nous avons rédigé un article qui détaille les principes de l’agroécologie à lire ici 

Sur les fermes financées par la SCA LES FEVES, il est demandé aux agriculteurs et agricultrices de signer une charte qui définit les pratiques agroécologiques qui nous semblent importantes à suivre. Pour donner encore plus de force à la charte, ses principes sont repris dans les baux signés avec les agriculteurs et agricultrices. Vous pouvez lire cette charte ici.

En quoi la solution proposée par FEVE est intéressante pour les agriculteurs et agricultrices ?

Le 1er frein à l’installation agricole actuellement est le prix du foncier. 63% des personnes qui souhaitent s’installer sont “hors cadre familial” (Cf définition plus bas). Chiffre des personnes se présentant au Point Accueil Installation. Nous proposons aux agriculteurs et agricultrices de les aider à financer les terres et les bâtiments grâce à notre foncière solidaire. Ainsi à leur installation, ils sont en location avec option d’achat. Ils bénéficient de loyers raisonnables (dont le montant est fixé par des arrêtés départementaux) puis ils peuvent acheter les terres à un prix réduit leur permettant de devenir propriétaires, s' ils le souhaitent, une fois leur activité plus pérenne. Enfin, ils et elles bénéficient d’un accompagnement agroécologique et humain sur plusieurs années.
Il est important de prendre en compte qu’un agriculteur qui s’installe doit aussi financer son outil de production : matériel, équipement, semences, cheptel, besoin en fonds de roulement. Voir la question Quelle est la différence entre une foncière solidaire et du financement participatif ?

La définition donnée par l'État d’une installation « hors cadre familial » est la suivante : « L’installation hors cadre familial s’entend comme l’installation sur une exploitation agricole indépendante de l’exploitation d’un parent (ou d’un parent du conjoint lié par un pacs [pacte civil de solidarité] ou un mariage) jusqu’au 3e degré, collatéraux inclus » (Ministère de l’Agriculture 2015).

Pourquoi devenir actionnaire ?

Devenir actionnaire, c’est soutenir la transition agroécologique et le renouvellement des générations dans l’agriculture. Vous donnez du sens (social, sociétal et environnemental) à votre épargne et vous aidez concrètement à financer l’installation de nouveaux agriculteurs et agricultrices. Cf Notre rapport d'activité.

Pourquoi c’est important ? 

Le système agricole a besoin d’évoluer vers des pratiques plus respectueuses de l’environnement et du vivant. De plus, 50% des agriculteurs vont partir à la retraite dans les 10 prochaines années et au rythme d’installation actuel, c’est une ferme sur 4 qui ne trouve pas de repreneur. Ainsi la foncière permet de favoriser des nouvelles installations qui bénéficient à de nouveaux agriculteurs ainsi qu’à l’environnement et au vivant. Cf notre rapport d'impact.

Comment puis-je être certain·e que mon argent finance une agriculture respectueuse de l’environnement ?

Lors de l’étude du dossier, nous nous assurons de la volonté des porteurs de projet d’avoir des pratiques agricoles alignées sur notre charte.
Les agriculteurs et agricultrices qui sont aidés financièrement par les Fèves signent un bail rural environnemental de 25 ans leur imposant de respecter notre charte agroécologique.

Dans le cas où les porteurs ou porteuses de projet ne suivraient pas les clauses du bail environnemental, nous avons la possibilité de mettre fin au bail. Leur option d’achat sur les terres devient également caduque.

Quelle est la différence entre FEVE, une Fève et LES FEVES ?

LES FEVES est le nom de la foncière solidaire qui permet le financement des projets de fermes agroécologiques.

FEVE est l’abréviation de Fermes En ViE, le nom de la société que nous avons créée et qui a pour but de faciliter l’installation de fermes agroécologiques, diversifiées et collaboratives.

Une fève est le nom que nous donnons aux fermes diversifiées et collaboratives que nous accompagnons avec Fermes En ViE.

En quoi êtes-vous différents de Terre De Liens ?

Terre de Liens propose, comme nous, d’utiliser l’épargne citoyenne pour acheter des fermes et les mettre à disposition de jeunes agriculteurs et agricultrices.

Terre De Liens considère que “la terre est un bien commun qui ne saurait être géré, distribué uniquement selon les règles de l’économie de marché” et n’a donc pas pour objectif de permettre leur rachat par des tiers ou par les agriculteurs. Terre De Liens s’adresse ainsi aux agriculteurs qui n’envisagent pas de devenir un jour propriétaires de leurs terres.

Chez Fermes En ViE nous avons fait le choix de proposer une option d’achat aux agriculteurs et agricultrices de nos fermes pour qu’ils puissent avoir cette perspective. En effet, nous avons échangé avec de nombreux porteurs de projets ainsi qu’avec de nombreux agriculteurs et agricultrices installés qui nous ont très souvent mis en avant leur besoin d’avoir la possibilité de devenir propriétaires un jour. Au passage, cela permet également de recycler les fonds dans d’autres projets et permet de lancer d’autres agriculteurs et agricultrices.

Détention d’actions et fiscalité

Concrètement ça rapporte combien ?

La valeur des parts que vous détenez sera réévaluée chaque année. L’objectif de rendement annuel est de 3% sur la base :

  • De la valeur estimée des actifs détenus (les fermes) par la foncière. Chaque année, nous prévoyons de faire intervenir des experts fonciers indépendants sur un échantillon de fermes afin de pouvoir suivre leur valeur et réévaluer les actifs de la foncière. Cf Comment évolue le prix du foncier agricole en France et comment se situe-t-il par rapport à d’autres pays ?
  • Des fermages perçus par la foncière (les loyers payés par les agriculteurs et agricultrices) qui sont réinvestis – entre 1% et 1.5% par an après charges et coûts
  • Des travaux qui seront réalisés dans les fermes

Par exemple, en considérant que les fermages rapportent en net 1,5% et que la valeur des actifs progresse de 1,5% par an, cela générera une réévaluation d’environ 3% par an. Cet objectif de rendement prend en compte le partage de la plus-value entre investisseurs et agriculteurs (l’option d’achat donnée à l’agriculteur prévoit une décote de 50% sur l’éventuelle plus-value réalisée sur la ferme par rapport au prix d’acquisition). Cf Comment les agriculteurs et agricultrices peuvent-ils devenir propriétaires des terres ?.

Bien évidemment, ceci est une hypothèse qui dépend de la progression effective du foncier et du niveau effectif des fermages. Nous ne pouvons aucunement nous engager sur ces montants, qui sont donnés à titre d’exemple uniquement.

À noter que la réduction d’impôt (pour celles et ceux qui peuvent en bénéficier) permet également d’augmenter le rendement global du placement.

Notez également que lorsque vous souscrivez des parts dans la foncière LES FEVES vous n’allez pas recevoir de dividendes puisque toute le rendement se trouve dans la revalorisation des parts sociales.

Est-ce que les actions donnent droit à paiement de dividendes ?

Non, aucun dividende ne sera versé. Les loyers payés par les agriculteurs et agricultrices sur les fermes sont réutilisés pour investir dans de nouveaux projets au sein de la foncière. Ainsi ils permettent la réévaluation des parts (validée en AG chaque année) mais ne donnent pas lieu à paiement de dividendes.

Si je veux récupérer mon investissement ça se passe comment ?

Il y a deux possibilités pour un actionnaire de mettre fin à son actionnariat au sein de la SCA LES FEVES (du fait de la variabilité de son capital):

  • le retrait qui consiste à demander le remboursement de ses parts par la société (ce qui correspond à une réduction du capital de la société) ; et
  • la cession qui consiste à céder ses actions à un tiers.

1 – Le Retrait

Les demandes de retrait sont à adresser à la SCA par email (investir@feve.co) ou par LRAR.

Les actions étant inaliénables pendant 3 ans, il n’est possible d’effectuer un retrait qu’à partir du 3e anniversaire de détention. Attention, un retrait avant la 7e année entraînerait également la perte de l’avantage fiscal dans le cas où une réduction d’impôt a été obtenue (Cf La réduction d’impôt sur le revenu, comment ça marche ?).

Les demandes prennent effet à la clôture de l’exercice en cours au jour de la notification. Le remboursement se fait dans le mois qui suit la date d’approbation des comptes de l’exercice en cours au jour du retrait sur la base de la valeur définie pour l’action lors de cette même assemblée générale (chaque année en mai). Voir la question Quel délai pour récupérer les fonds investis? pour plus de détails.

Le capital de la SCA LES FEVES ne peut descendre en dessous de 80% du montant de capital de l’exercice précédent. Ainsi, si les demandes amènent à franchir ce seuil, certaines demandes seront reportées à l’exercice suivant sachant que seront traitées et remboursées par ordre de priorité les demandes de retrait en fonction de la date d’ancienneté de souscription.

2 – La Cession

Les actions étant inaliénables pendant 3 ans, il n’est possible de céder ses actions à un tiers qu’après le 3e anniversaire de détention. Ces cessions doivent se faire avec l’agrément du Gérant (ie Fermes En Vie) qui répond sur notification de la part du cédant.

Nous attirons votre attention sur la fiscalité liée à la vente et en particulier les droits d’enregistrement de 5 % du montant de la cession.
Attention, une cession avant la 5e année entraînerait également la perte de l’avantage fiscal dans le cas où une réduction d’impôt a été obtenue (Cf La réduction d’impôt sur le revenu, comment ça marche ?).

Quel délai pour récupérer les fonds investis?

Afin que votre demande puisse être traitée, elle doit parvenir à Fermes En Vie au plus tard le dernier jour de l’exercice en cours c'est-à -dire le 31 décembre, pour une prise en compte lors de l’Assemblée Générale suivante ayant lieu au plus tard le 30 juin de l’année qui suit. L’assemblée générale fixera le prix de l’action et donc le prix utilisé dans le cadre du retrait, et le paiement aura lieu au plus tard dans le mois qui suit l’Assemblée Générale. En fonction de la date de réception de votre demande de retrait, vous pourrez donc être remboursé dans un délai de 6 à 18 mois. Les informations sur le droit de retrait sont données dans la question précédente.

Comment s’organise la liquidité ?

Nous prévoyons :
-Une poche de trésorerie disponible (15% des investissements)
-Le nouvelles entrées qui compensent les sorties
-Les options d'achat données aux agriculteurs (qui sont prioritairement utilisées pour réaliser d'autres investissements sauf si trop de demandes de sorties d'investisseurs)

Pour la sortie, toute demande est satisfaite par la foncière sauf s’il y a trop de demandes de sorties et pas assez de nouvelles entrées et qui entraînerait une réduction de capital de plus de 20%. Dans ce cas, la priorité est donnée aux investisseurs les plus anciens jusqu'à ce maximum.

Quelle est la fiscalité sur la revente des actions ?

Il y a deux modalités de reventes (voir question précédente).

En cas de cession, il y a un droit d’enregistrement de 5% du montant de la cession qui s’applique.

En cas de retrait, il n’y a aucun droit d’enregistrement

Dans les deux cas, la plus value (différence entre montant de cession ou de retrait et prix d’achat des actions) est soumise à l’imposition sur les valeurs mobilières (comme pour la vente d’une action standard).

Les plus-values réalisées à compter du 01/01/2018 sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou également appelé « flat tax ») dont le taux global est de 30% (12,8% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux).

La réduction d’impôt sur le revenu, comment ca marche ?

La foncière est agréée ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale). À ce titre, toute souscription d’action par un particulier peut lui donner droit à une réduction d’impôt dans le cadre de l’article 199 terdecies-0 AA du Code Général des Impôts.

Le décret du 10 mars 2023 fixe également le taux de la réduction d’IR sur les investissements en 2022 ainsi que le plafond applicable. Le Projet de loi de finance de 2023 a voté une augmentation à 25%, qui a été validée par l’Union Européenne.

Réduction d’IR : 25%* du montant de la souscription.

*La loi de finance prévoit pour 2024, comme pour les années précédentes, un pourcentage de réduction d'impôts de 25%. Toutefois ce texte doit être validé comme chaque année par la Comission Européenne pour être effectif. Entre le 1er janvier et la date de validation par l'UE, le pourcentage est donc de 18%.

Pour information, les années précédentes, la validation par l'UE des 25% était effective début mars

Plafonds applicables (pour le souscripteur) :

Réduction limitée à un investissement maximal de 50 000€ pour un contribuable célibataire (100 000€ pour un couple soumis à une imposition commune), soit une réduction d’impôt de 12 500€ maximum. La fraction des investissements excédant cette limite est reportée pour ouvrir droit à la réduction d’IR dans les mêmes conditions au titre des 4 années suivantes.

La réduction d’impôt est également limitée par le plafonnement global des niches fiscales, plafond de 10 000€ par foyer fiscal (équivalent à 40 000€ d'investissement dans la foncière) avec faculté de report pendant 5 ans en cas de dépassement.

Conditions propres au souscripteur : l’avantage fiscal est subordonné à la conservation des actions pendant 7 ans (en cas de retrait) ou 5 ans (en cas de cession). Les actions souscrites donnant lieu à l’avantage fiscal ne pourront figurer ni dans un plan d’épargne retraite, ni dans un plan d’épargne salariale, ni dans un PEA.

Attention : La réduction d’impôt vient en déduction de l’impôt calculé (selon le barème progressif). Lorsque le montant de la réduction d'impôt est supérieur à celui de l'impôt dont le contribuable est redevable, la fraction qui n'a pas pu être imputée ne peut donner lieu ni à un remboursement ni à un report sur l'impôt dû au titre des années suivantes.

Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt, il ne peut y avoir de remboursement  : votre impôt est donc ramené à 0 €.

En revanche, les réductions d'impôt peuvent se cumuler avec les crédits d'impôt. Elles s'imputent sur l'impôt avant imputation d’éventuels crédits d'impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires ;

Par exemple si vous payez  2500€ d'impôts vous pouvez réduire vos impôts à 0€ avec un investissement de 10 000€ dans la foncière. Et obtenir en plus un remboursement grâce à un crédit d'impôt, car contrairement à la réduction d’impôt, si le crédit d'impôt est supérieur au montant de l’impôt, le surplus (ou la totalité si vous n’êtes pas imposable) donne lieu à remboursement par la Direction Générale des Finances Publiques.
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F37091

Est-ce que la détention de parts de la SCA est soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

Non, les parts de la SCA ne sont pas soumises à l’IFI. En effet la SCA profite d’une exonération annoncée ici (article IV alinéa 250) profitant aux actions des sociétés agréées ESUS.

Fonctionnement de la foncière solidaire

Comment la foncière utilise-t-elle ses fonds ?

Les terres et les bâtiments sont loués aux agriculteurs et agricultrices sous la forme de baux long terme, en général des baux ruraux environnementaux sur 25 ans.La longue durée permet de donner de la visibilité à long terme à celles et ceux qui travaillent les terres.Les clauses environnementales permettent d’inscrire dans le bail ce qui est convenu dans la charte et en particulier par exemple le passage en Agriculture Biologique ou l’obligation de conserver une part importante d’espaces naturels préservés.

Quels types de projets sont financés par la foncière ?

Nous finançons le foncier agricole (terres agricoles, bâtiments agricoles, bâtiment d’habitation) sur des projets qui vont généralement de 200 000€ à 2 millions d’€. Les projets agricoles financés sont en adéquation avec notre charte agroécologique et peuvent se situer partout en France.

Nous privilégions les projets de taille moyenne (25 à 250 ha) car ils sont bien adaptés à des projets diversifiés en agroécologie, pratique permettant une meilleure résilience avec adaptation au changement climatique et aux aléas de marché. La part de bâtiments dans la valeur des actifs détenus par la foncière doit rester relativement faible (entre 20 et 30% au total).
Nous analysons environ 50 fermes par investissement, d’abord à distance puis sur place pour valider l’intérêt du foncier et le potentiel.

Nous nous concentrons sur des critères agronomiques, patrimoniaux et techniques :

  • Parcellaire, qualité et accessibilité des terres, accès à l'eau, infrastructures agroécologiques existantes (bois, haies, parcelles agroforestières, marécages et cours d’eau, etc.).
  • Attention particulière à la qualité du bâti (dans le cas où l’on en finance) - état des constructions agricoles, niveau de vétusté, conformité aux normes actuelles - et à son potentiel d’évolutivité - présence d'une ou plusieurs maisons d'habitation pour se loger, accueil à la ferme, activités extra-agricoles, d’agritourisme, production d’énergie.
  • Localisation dans des bassins de vie attractifs, soutien local, proximité de villes de taille moyenne, commodités proches telles que les commerces, les écoles et les activités de loisirs, esthétique des lieux, nuisances.
  • Analyse du marché, évaluation du prix avant négociation, rentabilité locative nette, ratio foncier / bâti, résilience.
Comment sont sélectionnés les porteurs de projet ?

Deux cas de figure sont possibles : 

  • FEVE identifie un foncier, lance un appel à projets et sélectionne le meilleur dossier
  • Porteur de projet identifie un foncier et contacte FEVE pour un accompagnement financier de son projet

Les candidats doivent avoir la capacité agricole, une expérience d’au moins un an sur une ferme de leur atelier de prédilection ainsi qu'un apport financier personnel, signe de sérieux et d’engagement.

La motivation, la cohérence du projet au niveau économique, agronomique et environnemental, ainsi que la volonté de se faire aider sont également pris en compte dans la sélection.

Les porteurs de projets bien intégrés dans l'écosystème et bien accompagnés sont préférés.

Comment les agriculteurs et agricultrices peuvent-ils devenir propriétaires des terres ?

Une option d’achat est donnée aux agriculteurs et agricultrices qui exploitent le foncier donné en bail. Cette option d’achat est donnée à partir de la 7e année. Cette option est donnée à un prix préférentiel : si l’acquisition initiale s’est faite à 100 et que le bien en vaut 115 en année 7, le prix de l’option d’achat donnée à l’agriculteur est égale à 107,5, la plus value étant partagée avec les investisseurs.

Quelle est la différence entre une foncière solidaire et du financement participatif ?

La foncière permet d’investir de manière mutualisée dans plusieurs projets quand les solutions de financement participatif permettent de choisir un projet spécifique à financer. Souvent les solutions de financement participatif proposent des dons ou des prêts au porteur de projets, comme Miimosa ou Bluebees dans le secteur agricole. Ces solutions sont complémentaires de l’offre de la foncière LES FEVES et on voit souvent des porteurs de projets qui se font financer le foncier par la foncière, leur matériel et équipement par des financements bancaires et une solution de financement participatif vient financer d’autres matériels ou des besoins en fonds de roulement supplémentaires !

Est-ce que je peux choisir un projet que je veux financer spécifiquement ?

C’est possible mais uniquement pour des montants supérieurs à 50 000€.

À noter que dans le cas d’un investissement en direct dans un projet spécifique, vous ne bénéficierez pas de la réduction d’impôt sur le revenu à laquelle vous avez droit en investissant dans la foncière.

Vous financerez directement la SCI qui devient propriétaire du projet en question aux côtés des porteurs de projets et de la foncière. Vous serez actionnaire minoritaire de la SCI. La foncière LES FEVES conservant le pouvoir décisionnel.

Il est tout à fait possible d’investir en même temps dans la foncière et d’investir en direct dans certains projets.

Si vous souhaitez investir dans certains projets spécifiquement pour un montant de plus de 50 000€, merci de nous contacter par e-mail à investir@feve.co.

Structure de la foncière et gouvernance

Qu’est-ce qu’une SCA ?

La foncière est une Société en Commandite par Actions à capital variable (la SCA LES FEVES).

Dans une SCA, il y a deux types d’associés, les commanditaires et les commandités :

  • Les commanditaires sont les apporteurs de fonds. Ils permettent de financer les projets de la SCA. Ils sont représentés par un Conseil de Surveillance dont la mission est de contrôler la gestion de la société. Chaque commanditaire est convoqué aux assemblées générales pour voter (approbation des comptes, affectation de résultats…)
  • Le commandité (car il n’y en a qu’un au sein de la SCA) est en charge de la direction et de la gérance de la société. C’est le commandité qui choisit le gérant et qui est tenu indéfiniment des dettes de la société. Le commandité de la SCA est la SAS Fermes En Vie qui est aussi le gérant de la SCA LES FEVES.

La SCA LES FEVES est agréée ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale). Cet agrément est obtenu par des sociétés qui poursuivent une utilité sociale à titre d’objectif principal, prouvent que la recherche d’utilité a un impact sur la rentabilité de l’entreprise, ont une politique de rémunération respectant des limites sur les plus hauts salaires (par exemple, la moyenne des sommes versées au 5 salariés les mieux payés ne doivent pas dépasser le plafond fixé à 7 fois le SMIC).

Le capital social de la SCA est variable. A la création il était de 37 100€ et peut statutairement être augmenté à 200 millions d’euros. La diminution du capital d’une année sur l’autre est également limitée statutairement puisque le capital ne peut descendre en dessous de 80% du capital de l’exercice précédent.

Comment est pilotée la foncière?

La foncière est gérée par FEVE en tant que Gérant. Le Conseil de Surveillance a un rôle de contrôle de cette gestion et émet un rapport aux actionnaires avant le vote annuel en AG.

Au quotidien en particulier pour gérer les relations avec les investisseurs ainsi que la gestion du parc foncier, la SCA emploiera des salariés.

Qui compose le Conseil de Surveillance ? Comment est-il choisi ? Quel est son rôle ?

Le Conseil de Surveillance est composé de 3 à 11 actionnaires choisis et élus par les commanditaires (dont vous faites ou ferez partie si vous souscrivez à la foncière).

Aujourd’hui il est composé de 5 personnes parmi ces commanditaires choisies pour leurs compétences, leur expérience et leurs connaissances dans les domaines financiers et agricoles. Il s’agit de :

  • Emeline Bentz (ingénieur agronome et maraichère)
  • Julien Calmette (ingénieur et Directeur Financier dans une société investissant dans des énergies renouvelables)
  • Daniele Collari (DRH, passionné par l'agriculture responsable et écologique)
  • Philippe Poiré (Responsable de la RSE et de la Finance solidaire chez Crédit Mutuel Asset Management - Représentant investissement Crédit Mutuel)
  • Hugo Menestret (Chargé d'investissements - Transitions agricoles & alimentaires chez Groupe Caisse des Dépôts - Représentant investissement Caisse des Dépôts)

Ce Conseil de Surveillance sera amené à évoluer et de nouvelles personnes l’intégreront sur validation par vote des actionnaires.

Quel est son rôle ?

Le Conseil de Surveillance a un rôle de contrôle sur la gestion de la société. A ce titre, ses pouvoirs sont assez proches de ceux d’un Commissaire aux Comptes. Il fait à l’assemblée générale annuelle un rapport dans lequel il signale, notamment, les irrégularités et inexactitudes relevées dans les comptes annuels. Il a à sa disposition les mêmes documents que le commissaire aux comptes et il peut convoquer l’assemblée générale des actionnaires.

Le Conseil de Surveillance autorise également les conventions réglementées c’est-à-dire les contrats entre la société et un des gérants ou entre la société et un actionnaire détenant plus de 10% du capital.

Enfin, les membres du conseil de surveillance n’encourent aucune responsabilité, en raison des actes de la gestion et de leur résultat. Ils peuvent toutefois être déclarés civilement responsables des délits commis par les gérants si, en ayant eu connaissance, ils ne les ont pas révélés à l’assemblée générale.

Le Conseil de Surveillance a également un pouvoir élargi et doit notamment valider: 

La Caisse des Dépôts et le Crédit Mutuel (via son fonds CM-AM Engagement Solidaire) deux fonds soutenus par des investissements de particuliers ont fait leur entrée en tant qu'actionnaires de la foncière aux côtés des investisseurs particuliers. C'est un signal très positif qui renforce notre crédibilité. Un signe de sérieux et de reconnaissance pour FEVE !

Cela ne change rien pour les souscripteurs dans la mesure où ces acteurs investissent dans le même cadre que les particuliers (acquisitions de parts sociales avec les mêmes droits et obligations).

Il est à noter, par ailleurs, que la gouvernance de la foncière prévoit statutairement que les décisions extraordinaires soient votées à la majorité qualifiée en % des parts ET en % du nombre d’investisseurs. Cela permet donc de protéger les petits porteurs vis-à-vis d’investisseurs détendant une participation plus significative.

Pour en savoir plus, n'hésitez pas à consulter notre article : Comment FEVE assure sa mission ?

Que se passe-t-il si FEVE disparait ou ne fait pas bien son travail ?

FEVE est le gérant de la foncière. Ainsi, c’est FEVE qui prend toutes les décisions liées à la gestion des investissements, des porteurs de projets, des travaux à réaliser.

FEVE a également une responsabilité illimitée sur la SCA.

Un Comité de Surveillance indépendant et nommé par les citoyens investisseurs émet un rapport annuel sur la gestion par FEVE de la structure. Ce rapport est donné à tous les citoyens avant l’Assemblée Générale (AG) annuelle. Les citoyens peuvent désapprouver l’action de FEVE via les votes annuels en AG.

Si FEVE disparaît, les associé.es peuvent voter pour choisir un nouveau gérant et ainsi faire perdurer la structure.

En quoi la foncière est une foncière solidaire ?

La foncière est considérée comme “solidaire” au sens de l’agrément ESUS pour deux principales raisons :

  • sociale: elle permet de faciliter l’accès au foncier agricole pour des porteurs et porteuses de projets; elle leur permet également de bénéficier d’une option d’achat après quelques années d’exploitation; enfin elle permet de faciliter la transmission des fermes par des cédants.
  • environnementale : elle permet de créer des fermes conduites en agroécologie en suivant une charte agroécologique très engagée.
Qu’est-ce que l’agrément ESUS ?

La SCA LES FEVES a obtenu un agrément ESUS. Cet agrément est obtenu par des sociétés qui poursuivent une utilité sociale à titre d’objectif principal, prouvent que la recherche d’utilité a un impact sur la rentabilité de l’entreprise, ont une politique de rémunération respectant des limites sur les plus hauts salaires (par exemple, la moyenne des sommes versées au 5 salariés les mieux payés ne doit pas dépasser le plafond fixé à 7 fois le SMIC). Plus d’informations ici.

FEVE a obtenu l’Agrément ESUS le 4 août 2021 puis réitéré le 20 juillet 2023 pour deux années supplémentaires suite à la décision n° 31 23 017.

Qu’est-ce que le label FINANSOL ?

Le label Finansol a été créé en 1997 pour distinguer les produits d’épargne solidaire des autres produits d’épargne auprès du grand public.

Attribué par un comité d’experts indépendant issus de la société civile, le label Finansol repose depuis sa création sur des critères de solidarité et de transparence.

  • Il vous assure, en tant qu’épargnant, que votre épargne contribue réellement au financement d’activités génératrices d’utilité sociale et/ou environnementale comme l’accès à l’emploi, au logement, le soutien à l’agriculture biologique et aux énergies renouvelables ou encore à l’entrepreneuriat dans les pays en développement,
  • Il atteste également de l’engagement de l’intermédiaire financier à vous donner une information fiable sur le produit labellisé et les activités soutenues.

Le règlement du label s’applique à tout produit labellisé Finansol. Chaque produit d’épargne solidaire doit donc remplir plusieurs critères, dont les principaux sont des critères de solidarité ainsi que des critères de transparence et d’information.

Si vous voulez en savoir plus sur le label, vous pouvez visiter la page dédiée ici.

Pourquoi avoir choisi une SCA comme véhicule pour financer du foncier agricole ?

La SCA permet :

  • d’accueillir plusieurs milliers d’associés commanditaires;
  • de séparer la gestion du financement, la première étant donnée à l’associé commandité quand le financement est donné aux associés commanditaires. Cette distinction permet une gestion libre et désintéressée de l’outil en séparant la détention du capital des décisions de gestion. Le Gérant doit malgré tout rendre compte de sa gestion devant les actionnaires commanditaires, le Conseil de Surveillance permettant de remonter les éventuels dysfonctionnements ou problèmes.
  • de limiter la responsabilité aux associés commanditaires à leur apport en capital, la responsabilité du commandité étant pour le coup illimitée. Cette séparation permet également d’empêcher toute dérive liée à la concentration du capital aux mains de quelques-uns.
  • de faire de l’offre au public de titres financiers.

Ce statut répond donc aux exigences que nous avions pour financer le foncier agricole.

C’est pourquoi ce type de schéma est attractif pour les acteurs de l’économie solidaires tels que : Energie Partagée (dans l’énergie), Habitat et Humanisme (dans l’immobilier), Terres de Liens (dans du foncier agricole) et Time for the Planet plus récemment.

Comment se rémunère Fermes En ViE ?

Fermes en Vie propose des projets de fermes agroécologiques, collaboratives et diversifiées à la foncière LES FEVES qui peuvent ensuite être financés.

Pour chacune des acquisitions, la rémunération de Fermes en Vie est un pourcentage du montant financé (5%). Ce montant permet de rémunérer le temps passé à trouver, valider puis négocier le rachat du foncier, à trouver des fermiers qui ont des projets compatibles et pouvant collaborer ensemble, à valider le projet des fermiers et enfin à monter les structures et la documentation juridique nécessaires au démarrage du projet.

Fermes En Vie fournit également à la foncière des moyens techniques (logiciels) et marketing nécessaires à la collecte de fonds par la foncière. Une partie des frais de dossier (2.5% HT) est donc reversée à Fermes En Vie (1.2%) pour ces services et le reste (1.3%) conservés par la foncière pour payer ses coûts internes (salaires, frais de structure…).

Comment Fermes En ViE (FEVE) limite-t-elle les risques liés à mon investissement ?

FEVE se charge de la recherche de foncier en sélectionnant des fermes ayant un potentiel agronomique et commercial en adéquation les prix du marché. Cf Quels types de projets sont financés par la foncière ?

Nous avons constitué un comité d’évaluation indépendant qui a pour mission de donner un avis sur tout projet d'investissement réalisé par la foncière. Cf Qui compose le comité d'évaluation ? Quel est son rôle ?

Nous sélectionnons les porteurs de projets de manière exigeante et vérifions la viabilité économique de leur projet et leur capacité à le déployer. Moins de 5% des candidatures sont retenues. Cf Comment sont sélectionnés les porteurs de projet ?

Nous effectuons un suivi financier et humain des Fèves financées.

Enfin, la foncière investit dans plusieurs projets ce qui permet de limiter le risque lié grâce à la mutualisation/diversification des investissements.

Qui compose le comité d'évaluation ? Quel est son rôle ?

Nous avons constitué un comité d’évaluation indépendant qui a pour mission de donner un avis sur tout projet d'investissement réalisé par la foncière. Il est composé de :

  • Bernard Charlotin, à l’origine de Quatuor, une agence immobilière dédiée au secteur agricole et désormais fondateur de mapropriété.fr
  • Fabien Perrot, agriculteur installé en polyculture élevage dans l’Eure et ancien directeur d’exploitation de la Bergerie Nationale de Rambouillet
  • Christophe Durand, agriculteur nouvellement à la retraite, cédant de la ferme acquise par FEVE dans la Creuse (expertise agricole avec conversion bio en 2012, et valorisation de ses productions en circuits courts)
  • Clément Barraud, conseiller d'entreprise agricole chez CGOCEAN (Charente Maritime) - auparavant chez Cerfrance Normandie et au Ministère de l'agriculture.

Si la Gérance souhaite réaliser un investissement contre l’avis consultatif du Comité d'évaluation, la décision devra faire l’objet d’une autorisation préalable du Conseil de Surveillance.

Pour en savoir plus, n'hésitez pas à consulter notre article Comment FEVE assure sa mission ?

Comment évolue le prix du foncier agricole en France et comment se situe-t-il par rapport à d’autres pays ?

Il est important de noter que le foncier acquis par la SCA LES FEVES contient une part de terres et une part de bâti (bâtiments agricoles et habitation).

Sur les projets envisagés, la part de bâti peut représenter entre 10 et 30% du prix de chacun d’eux.

Pour répondre à la question vous trouverez donc d’abord des données sur les terres agricoles puis des données sur le bâti.

1. Terres agricoles

Vous trouverez une courbe des prix ci-dessous provenant des données de l'Agreste

La progression du prix des terres agricoles est continue et régulière depuis des dizaines d’années - 3% d'évolution par an sur la période 1997 - 2022 (Sources : Agreste et Eurostat). Avec une augmentation de 3.2% en 2022. Outre le fait que les prix des terres évoluent globalement positivement, la volatilité est historiquement relativement faible comparée à d’autres classes d’actifs.
Un investissement stable décorrélé des marchés financiers, qui suit la tendance haussière sans subir les fluctuations baissières inhérentes aux marchés bousiers.

Vous trouverez également ci-dessous des informations sur les prix à l’hectare dans différents pays européens. On observe que le prix en France est relativement faible par rapport à nos voisins européens - Prix de l'hectare moyen : en France 5940€ - En Europe 17 969€ (Cf. Agreste et Eurostat) :

2. Bâti

Le bâti acquis par la foncière est constitué de bâti d’habitation ainsi que de bâtiments d’exploitation (stockage, transformation, stabulations…). Souvent la part du bâti d’habitation compte pour une part importante (majoritaire) de ce bâti.

Pour ce qui concerne les bâtiments d’habitation, la courbe ci-dessous affiche l’évolution du prix des maisons en province sur les 20 dernières années. Sur le long terme l’évolution reste très positive (+4%/an sur 20 ans, +3%/an depuis 2015, 0.8%/an depuis le point haut de 2008).

source: INSEE

Le bâti agricole (qui représente entre 10 et 30% du prix d’acquisition des projets envisagés) est lui souvent valorisé à partir de l’usage et de la vétusté de celui-ci : cf lafranceagricole. Ainsi sa valeur est fortement dépendante des travaux réalisés pour le maintenir dans un état d’usage constant.

C’est pourquoi nous prévoyons dans nos modèles qu’une part des loyers soient utilisés pour maintenir les différents bâtis, une équipe de gestion assurera ainsi le suivi dans le temps de ces bâtiments et de leur entretien.

L’agritourisme et le photovoltaïque sont également des activités pouvant nous permettre de mieux valoriser le bâti. Des projets d'installation de panneaux solaires sur des bâtiments agricoles sont en cours afin d'améliorer la viabilité de ces bâtiments et en profiter dans certains cas pour désamianter les toitures.

Documents utiles

Je veux recevoir les nouvelles à destination des investisseurs

Toutes les 2 semaines recevez notre newsletter avec les actualités pour investir dans la terre agricole.

Humains à la ferme
Rencontre entre investisseurs et agriculteurs sur la feve Magnantru