Les questions fréquentes

En France nous avons tendance à épargner pour nous mettre à l’abri en cas de coup dur (comme le hérisson qui se prépare à passer l’hiver finalement). En 2024, l'épargne totale des Français atteint près de 6185 milliards d'euros (hors immobilier) d’après un rapport de la Banque de France. C’est plus de deux fois le PIB de la France. Mais que fait votre épargne quand vous avez le dos tourné ?

Les banques investissent l’épargne qui est laissée à leur disposition. En finançant des projets, elles façonnent l’économie et la société qui nous entourent. 350 milliards d’euros, c’est le montant des investissements dans les énergies fossiles réalisés par des banques françaises, entre 2015 et 2022.

D'après le Rapport Pisani-Mahfouz sur les incidences économiques de l'action pour le climat, l'effort est estimé aux alentours de 66 milliards d'investissements supplémentaires par an d'ici 2030, soit 2,3 points de PIB. Donc environ 1% en plus de l'épargne des français qui irait vers la transition chaque année.

Pourtant, seulement 0,5% de l’épargne des français est dirigée vers la finance solidaire d’après l’association Fair Finansol. Il est donc important de reprendre la main sur l’orientation de ses investissements en décidant soi-même précisément de ce que finance son épargne.

L’agroécologie est une science transversale qui s’appuie sur les cycles naturels pour les appliquer à l’agriculture dans un but de résilience des systèmes alimentaires. Nous avons rédigé un article qui détaille les principes de l’agroécologie à lire ici 

Sur les fermes financées par FEVE, il est demandé aux agriculteurs et agricultrices de signer une charte qui définit les pratiques agroécologiques qui nous semblent importantes à suivre. Pour donner encore plus de force à la charte, ses principes sont repris dans les baux signés avec les agriculteurs et agricultrices. Vous pouvez lire cette charte ici.

Le 1er frein à l’installation agricole actuellement est le prix du foncier. 63% des personnes qui souhaitent s’installer sont “hors cadre familial” (Cf définition plus bas). Nous proposons aux agriculteurs et agricultrices de les aider à financer les terres et les bâtiments grâce à notre foncière solidaire. Ainsi à leur installation, ils sont en location avec option d’achat. Ils bénéficient de loyers raisonnables (dont le montant est fixé par des arrêtés départementaux) puis ils peuvent acheter les terres à un prix réduit leur permettant de devenir propriétaires, s' ils le souhaitent, une fois leur activité plus pérenne. Enfin, ils et elles bénéficient d’un accompagnement agroécologique et humain sur plusieurs années.
Il est important de prendre en compte qu’un agriculteur qui s’installe doit aussi financer son outil de production : matériel, équipement, semences, cheptel, besoin en fonds de roulement. Voir la question Quelle est la différence entre une foncière solidaire et du financement participatif ?

La définition donnée par l'État d’une installation « hors cadre familial » est la suivante : « L’installation hors cadre familial s’entend comme l’installation sur une exploitation agricole indépendante de l’exploitation d’un parent (ou d’un parent du conjoint lié par un pacs [pacte civil de solidarité] ou un mariage) jusqu’au 3e degré, collatéraux inclus » (Ministère de l’Agriculture 2015).

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Devenir actionnaire, c’est soutenir la transition agroécologique et le renouvellement des générations dans l’agriculture. Vous donnez du sens (social, sociétal et environnemental) à votre épargne et vous aidez concrètement à financer l’installation de nouveaux agriculteurs et agricultrices. Cf Notre rapport d'activité.

Pourquoi c’est important ? 

Le système agricole a besoin d’évoluer vers des pratiques plus respectueuses de l’environnement et du vivant. De plus, 50% des agriculteurs vont partir à la retraite dans les 10 prochaines années et au rythme d’installation actuel, c’est une ferme sur 4 qui ne trouve pas de repreneur. Ainsi la foncière permet de favoriser des nouvelles installations qui bénéficient à de nouveaux agriculteurs ainsi qu’à l’environnement et au vivant. Cf notre rapport d'impact.

Lors de l’étude du dossier, nous nous assurons de la volonté des porteurs de projet d’avoir des pratiques agricoles alignées sur notre charte.
Les agriculteurs et agricultrices qui sont aidés financièrement par les Fèves signent un bail rural environnemental de 25 ans leur imposant de respecter notre charte agroécologique.

Dans le cas où les porteurs ou porteuses de projet ne suivraient pas les clauses du bail environnemental, nous avons la possibilité de mettre fin au bail. Leur option d’achat sur les terres devient également caduque.

LES FEVES et LES FEVES 2 sont les noms des foncières solidaires qui permettent le financement des projets de fermes agroécologiques.

FEVE est l’abréviation de Fermes En ViE, le nom de la société que nous avons créée et qui a pour but de faciliter l’installation de fermes agroécologiques, diversifiées et collaboratives.

Une fève est le nom que nous donnons aux fermes diversifiées et collaboratives que nous accompagnons avec FEVE.

Terre de Liens propose, comme nous, d’utiliser l’épargne citoyenne pour acheter des fermes et les mettre à disposition de jeunes agriculteurs et agricultrices.

Terre De Liens considère que “la terre est un bien commun qui ne saurait être géré, distribué uniquement selon les règles de l’économie de marché” et n’a donc pas pour objectif de permettre leur rachat par des tiers ou par les agriculteurs. Terre De Liens s’adresse ainsi aux agriculteurs qui n’envisagent pas de devenir un jour propriétaires de leurs terres.

Chez Fermes En ViE nous avons fait le choix de proposer une option d’achat aux agriculteurs et agricultrices de nos fermes pour qu’ils puissent avoir cette perspective. En effet, nous avons échangé avec de nombreux porteurs de projets ainsi qu’avec de nombreux agriculteurs et agricultrices installés qui nous ont très souvent mis en avant leur besoin d’avoir la possibilité de devenir propriétaires un jour. Au passage, cela permet également de recycler les fonds dans d’autres projets et permet de lancer d’autres agriculteurs et agricultrices.

Les SAFER, Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, sont chargées, sous la tutelle du Ministère de l’Agriculture, du développement de l’agriculture et du respect de l’environnement. Elles ont notamment pour mission la gestion de l’accès au foncier agricole : ce sont elles qui permettent à tout porteur de projet viable de s’installer en milieu rural. 

Leurs enjeux majeurs sont 1. La non artificialisation des sols / conservation en terres agricoles 2. L'installation de jeunes de moins de 40 ans 3. L'agroécologie (plus long terme)

Nos interactions avec la SAFER peuvent prendre deux formes : 

• Lorsque nous répondons à un appel à candidature lancé par la SAFER avec un porteur de projet déjà identifié et sélectionné. Dans ce cas, un comité d’élus (collectivités locales, banques, syndicats) prennent la décision d’attribuer, ou non, la vente à notre projet.
• Lorsque nous passons directement par le cédant (de gré à gré) pour l’acquisition de la ferme. La SAFER est alors libre d’exercer son droit de préemption pendant 2 mois. 

Aujourd’hui, c’est environ 70% de nos fèves qui passent par les Safer. 

Feve, en tant que foncière agricole solidaire, permet à des agriculteurs désireux de développer des projets agroécologiques de s'installer en location avec option d’achat.

Nous sommes donc une des solutions aux enjeux adressés par la Safer qui nous voit comme un partenaire à même d'aider ces jeunes à s'installer.

Dans certains cas, la Safer peut même nous solliciter pour accompagner le financement d’un projet d’un agriculteur ou pour aider un agriculteur cédant à trouver des porteurs de projet pour sa ferme.

La valeur des parts que vous détenez sera réévaluée chaque année. L’objectif de rendement annuel est de 2 à 3% sur la base :

• De la valeur estimée des actifs détenus (les fermes) par la foncière. Chaque année, nous faisons intervenir des experts fonciers indépendants sur un échantillon de fermes afin de pouvoir suivre leur valeur et réévaluer les actifs de la foncière. Cf Comment évolue le prix du foncier agricole en France et comment se situe-t-il par rapport à d’autres pays ?
• Des fermages perçus par la foncière (les loyers payés par les agriculteurs et agricultrices) qui sont réinvestis – entre 1% et 1.5% par an après charges et coûts
• Des travaux qui seront réalisés dans les fermes

A noter que la réduction d'impôt (pour celles et ceux qui peuvent en bénéficier) permet également d'augmenter le rendement global du placement. Notez également que lorsque vous souscrivez des parts de foncière vous n'allez pas recevoir de dividendes puisque toute rendement se trouve dans la revalorisation des parts sociales. L'objectif est d'arriver à une revalorisation annuelle de la part de 3% avec une montée sur les premières années le temps que le portefeuille commence à se mettre en place. 

Par exemple, en considérant que les fermages rapportent en net 1,5% et que la valeur des fermes progresse de 1,5% par an, cela générera une réévaluation d’environ 3% par an. Cet objectif de rendement prend en compte le partage de la plus-value entre investisseurs et agriculteurs (l’option d’achat donnée à l’agriculteur prévoit une décote de 50% sur l’éventuelle plus-value réalisée sur la ferme par rapport au prix d’acquisition). Cf Comment les agriculteurs et agricultrices peuvent-ils devenir propriétaires des terres ?

Bien évidemment, ceci est une hypothèse qui dépend de la progression effective du foncier et du niveau effectif des fermages. Nous ne pouvons aucunement nous engager sur ces montants, qui sont donnés à titre d’exemple uniquement.

À noter que la réduction d’impôt (pour celles et ceux qui peuvent en bénéficier) permet également d’augmenter le rendement global du placement (6-8%).

Notez également que lorsque vous souscrivez des parts dans la foncière LES FEVES vous n’allez pas recevoir de dividendes puisque tout le rendement se trouve dans la revalorisation des parts sociales.

L'objectif de réévaluation est de 3% mais le temps de faire rentrer un nombre significatif de projets dans la foncière, le rendement sera inférieur aux 3%. Sur l’exercice 2023, la revalorisation était de 0.83% et elle devrait être autour de 1.5% en 2024 pour continuer ensuite à monter et à tendre vers l'objectif.

Simulez votre investissement sur notre simulateur.

Non, aucun dividende ne sera versé. Les loyers payés par les agriculteurs et agricultrices sur les fermes sont réutilisés pour investir dans de nouveaux projets au sein de la foncière. Ainsi ils permettent la réévaluation des parts (validée en AG chaque année) mais ne donnent pas lieu à paiement de dividendes.

Il est important de noter que le foncier acquis par la SCA LES FEVES & SCA LES FEVES II contient une part de terres et une part de bâti (bâtiments agricoles et habitation).

Sur les projets envisagés, la part de bâti peut représenter entre 10 et 30% du prix de chacun d’eux.

Pour répondre à la question vous trouverez donc d’abord des données sur les terres agricoles puis des données sur le bâti.

1. Terres agricoles

Vous trouverez une courbe des prix ci-dessous provenant des données de l'Agreste

La progression du prix des terres agricoles est continue et régulière depuis des dizaines d’années - 3% d'évolution par an sur la période 1997 - 2022 (Sources : Agreste et Eurostat). Avec une augmentation de 3.2% en 2022. Outre le fait que les prix des terres évoluent globalement positivement, la volatilité est historiquement relativement faible comparée à d’autres classes d’actifs.
Un investissement stable décorrélé des marchés financiers, qui suit la tendance haussière sans subir les fluctuations baissières inhérentes aux marchés bousiers.

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Vous trouverez également ci-dessous des informations sur les prix à l’hectare dans différents pays européens. On observe que le prix en France est relativement faible par rapport à nos voisins européens - Prix de l'hectare moyen : en France 5940€ - En Europe 17 969€ (Cf. Agreste et Eurostat) :

2. Bâti

Le bâti acquis par la foncière est constitué de bâti d’habitation ainsi que de bâtiments d’exploitation (stockage, transformation, stabulations…). Souvent la part du bâti d’habitation compte pour une part importante (majoritaire) de ce bâti.

Pour ce qui concerne les bâtiments d’habitation, la courbe ci-dessous affiche l’évolution du prix des maisons en province sur les 20 dernières années. Sur le long terme l’évolution reste très positive (+4%/an sur 20 ans, +3%/an depuis 2015, 0.8%/an depuis le point haut de 2008).

source: INSEE

Le bâti agricole (qui représente entre 10 et 30% du prix d’acquisition des projets envisagés) est lui souvent valorisé à partir de l’usage et de la vétusté de celui-ci : cf lafranceagricole. Ainsi sa valeur est fortement dépendante des travaux réalisés pour le maintenir dans un état d’usage constant.

C’est pourquoi nous prévoyons dans nos modèles qu’une part des loyers soient utilisés pour maintenir les différents bâtis, une équipe de gestion assurera ainsi le suivi dans le temps de ces bâtiments et de leur entretien.

L’agritourisme et le photovoltaïque sont également des activités pouvant nous permettre de mieux valoriser le bâti. Des projets d'installation de panneaux solaires sur des bâtiments agricoles sont en cours afin d'améliorer la viabilité de ces bâtiments et en profiter dans certains cas pour désamianter les toitures.

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Il y a deux possibilités pour un actionnaire de mettre fin à son actionnariat (du fait de la variabilité de son capital):

• le retrait qui consiste à demander le remboursement de ses parts par la société (ce qui correspond à une réduction du capital de la société) ; et
• la cession qui consiste à céder ses actions à un tiers.

1 – Le Retrait

Les demandes de retrait sont à adresser à la SCA par email (investir@feve.co) ou par LRAR.

Les actions étant inaliénables pendant 3 ans, il n’est possible d’effectuer un retrait qu’à partir du 3e anniversaire de détention. Attention, un retrait avant la 7e année entraînerait également la perte de l’avantage fiscal dans le cas où une réduction d’impôt a été obtenue (Cf La réduction d’impôt sur le revenu, comment ça marche ?).

Les demandes prennent effet à la clôture de l’exercice en cours au jour de la notification. Le remboursement se fait dans le mois qui suit la date d’approbation des comptes de l’exercice en cours au jour du retrait sur la base de la valeur définie pour l’action lors de cette même assemblée générale (chaque année en mai). Voir la question Quel délai pour récupérer les fonds investis? pour plus de détails.

Le capital des SCA LES FEVES & LES FEVES II ne peuvent descendre en dessous de 80% du montant de capital de l’exercice précédent. Ainsi, si les demandes amènent à franchir ce seuil, certaines demandes seront reportées à l’exercice suivant sachant que seront traitées et remboursées par ordre de priorité les demandes de retrait en fonction de la date d’ancienneté de souscription.

2 – La Cession

Les actions étant inaliénables pendant 3 ans, il n’est possible de céder ses actions à un tiers qu’après le 3e anniversaire de détention. Ces cessions doivent se faire avec l’agrément du Gérant (ie Fermes En Vie) qui répond sur notification de la part du cédant.

Nous attirons votre attention sur la fiscalité liée à la vente et en particulier les droits d’enregistrement de 5 % du montant de la cession.
Attention, une cession avant la 5e année entraînerait également la perte de l’avantage fiscal dans le cas où une réduction d’impôt a été obtenue (Cf La réduction d’impôt sur le revenu, comment ça marche ?).

Afin que votre demande puisse être traitée, elle doit parvenir à Fermes En Vie au plus tard le dernier jour de l’exercice en cours c'est-à -dire le 31 décembre, pour une prise en compte lors de l’Assemblée Générale suivante ayant lieu au plus tard le 30 juin de l’année qui suit. L’assemblée générale fixera le prix de l’action et donc le prix utilisé dans le cadre du retrait, et le paiement aura lieu au plus tard dans le mois qui suit l’Assemblée Générale. En fonction de la date de réception de votre demande de retrait, vous pourrez donc être remboursé dans un délai de 6 à 18 mois. Les informations sur le droit de retrait sont données dans la question précédente.

Nous prévoyons :

• Une poche de trésorerie disponible (15% des investissements)
• Le nouvelles entrées qui compensent les sorties
• Les options d'achat données aux agriculteurs (qui sont prioritairement utilisées pour réaliser d'autres investissements sauf si trop de demandes de sorties d'investisseurs)

Pour la sortie, toute demande est satisfaite par les foncières sauf s’il y a trop de demandes de sorties et pas assez de nouvelles entrées et qui entraînerait une réduction de capital de plus de 20%. Dans ce cas, la priorité est donnée aux investisseurs les plus anciens jusqu'à ce maximum.

Il y a deux modalités de reventes (voir question précédente).

En cas de cession, il y a un droit d’enregistrement de 5% du montant de la cession qui s’applique.

En cas de retrait, il n’y a aucun droit d’enregistrement

Dans les deux cas, la plus value (différence entre montant de cession ou de retrait et prix d’achat des actions) est soumise à l’imposition sur les valeurs mobilières (comme pour la vente d’une action standard).

Les plus-values réalisées à compter du 01/01/2018 sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou également appelé « flat tax ») dont le taux global est de 30% (12,8% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux).

La foncière est agréée ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale). À ce titre, toute souscription d’action par un particulier peut lui donner droit à une réduction d’impôt dans le cadre de l’article 199 terdecies-0 AA du Code Général des Impôts.

Le décret du 29 juin 2024 fixe également le taux de la réduction d’IR sur les investissements en 2024 & 2025 ainsi que le plafond applicable. Le Projet de loi de finance de 2024 a voté une augmentation à 25%, qui a été validée par l’Union Européenne.

Réduction d’IR : 25% du montant de la souscription.

Plafonds applicables (pour le souscripteur) :

Réduction limitée à un investissement maximal de 50 000€ pour un contribuable célibataire (100 000€ pour un couple soumis à une imposition commune), soit une réduction d’impôt de 12 500€ maximum. La fraction des investissements excédant cette limite est reportée pour ouvrir droit à la réduction d’IR dans les mêmes conditions au titre des 4 années suivantes.

La réduction d’impôt est également limitée par le plafonnement global des niches fiscales, plafond de 10 000€ par foyer fiscal (équivalent à 40 000€ d'investissement dans la foncière) avec faculté de report pendant 5 ans en cas de dépassement.

A noter cependant, c’est uniquement la tranche de réduction d'impôts strictement liée à l'investissement PME supérieure à 10 000€ qui peut être reportée (cf partie VII du  BOI réduction impôt des PME). Soit : il faut que le montant de la réduction d’impôt au titre des souscriptions au capital d’une PME excède le montant du plafond (10 000€) pour ouvrir droit à un report. Indépendamment donc des autres réductions ou crédits d’impôt composant cette niche fiscale dont vous pourriez bénéficier. 

Prenons par exemple un cas où vous bénéficiez de 6000€ de crédit pour l’emploi d’un salarié à domicile et de 9000€ de réduction pour votre investissement chez FEVE.

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 200-0 A du CGI, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une réduction de l'impôt dû supérieure à un montant de 10 000 €. Vous aurez donc une réduction d’impôt de 10 000€.

=> Les 5000€ restants ne pourront pas être reportés car votre réduction au titre de l’investissement en PME est inférieure à 10 000€.

Conditions propres au souscripteur : l’avantage fiscal est subordonné à la conservation des actions pendant 7 ans (en cas de retrait) ou 5 ans (en cas de cession). Les actions souscrites donnant lieu à l’avantage fiscal ne pourront figurer ni dans un plan d’épargne retraite, ni dans un plan d’épargne salariale, ni dans un PEA.

Attention : La réduction d’impôt vient en déduction de l’impôt calculé (selon le barème progressif). Lorsque le montant de la réduction d'impôt est supérieur à celui de l'impôt dont le contribuable est redevable, la fraction qui n'a pas pu être imputée ne peut donner lieu ni à un remboursement ni à un report sur l'impôt dû au titre des années suivantes.

Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt, il ne peut y avoir de remboursement  : votre impôt est donc ramené à 0 €.

En revanche, les réductions d'impôt peuvent se cumuler avec les crédits d'impôt. Elles s'imputent sur l'impôt avant imputation d’éventuels crédits d'impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires ;

Par exemple si vous payez  2500€ d'impôts vous pouvez réduire vos impôts à 0€ avec un investissement de 10 000€ dans la foncière. Et obtenir en plus un remboursement grâce à un crédit d'impôt, car contrairement à la réduction d’impôt, si le crédit d'impôt est supérieur au montant de l’impôt, le surplus (ou la totalité si vous n’êtes pas imposable) donne lieu à remboursement par la Direction Générale des Finances Publiques.
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F37091

Non, les parts des SCA ne sont pas soumises à l’IFI. En effet les SCA profitent d’une exonération annoncée ici (article IV alinéa 250) profitant aux actions des sociétés agréées ESUS.

En cas de décès les parts sont transmises aux héritiers via un notaire.

La succession est la même que pour des actifs mobiliers classiques (actions).

D'un point de vue fiscal, il n’y a pas de fiscalité particulière si ce n'est des droits de succession classique. Les héritiers peuvent conserver les actions ou les vendre sans mettre en péril la réduction touchée par la personne décédée.

Si les héritiers ne souhaitent pas devenir associés, ils peuvent demander le rachat des titres par la foncière. La société se doit de leur racheter les parts en question, sans attendre l’AG, même en cas de décès dans les 3 premières années de blocage statutaire. 

La procédure est la suivante : envoi d’une déclaration de renonciation ainsi qu’un acte de notoriété ou attestation d’héritiers et une copie de la pièce d’identité de chaque héritier.

La carte cadeau ne permet pas d’obtenir de réduction fiscale, que ce soit pour la personne ayant acheté les parts ou pour celle les ayant reçues. Pour des raisons légales, un avantage fiscal est nécessairement personnel et ne peut pas bénéficier à un tiers. Donc B ne doit pas pouvoir bénéficier d’un avantage fiscal pour une souscription dont A s’est acquitté du prix.

En cas de non-respect de ce principe, FEVE pourrait se faire sanctionner en vertu de l’article 1740 du CGI (cf paragraphe 100).

Les terres et les bâtiments sont loués aux agriculteurs et agricultrices sous la forme de baux long terme, en général des baux ruraux environnementaux sur 25 ans.La longue durée permet de donner de la visibilité à long terme à celles et ceux qui travaillent les terres.Les clauses environnementales permettent d’inscrire dans le bail ce qui est convenu dans la charte et en particulier par exemple le passage en Agriculture Biologique ou l’obligation de conserver une part importante d’espaces naturels préservés.

Nous finançons le foncier agricole (terres agricoles, bâtiments agricoles, bâtiment d’habitation) sur des projets qui vont généralement de 200 000€ à 2 millions d’€. Les projets agricoles financés sont en adéquation avec notre charte agroécologique et peuvent se situer partout en France.

Nous privilégions les projets de taille moyenne (25 à 250 ha) car ils sont bien adaptés à des projets diversifiés en agroécologie, pratique permettant une meilleure résilience avec adaptation au changement climatique et aux aléas de marché. La part de bâtiments dans la valeur des actifs détenus par les foncières doit rester relativement faible (entre 20 et 30% au total).
Nous analysons environ 50 fermes par investissement, d’abord à distance puis sur place pour valider l’intérêt du foncier et le potentiel.

Nous nous concentrons sur des critères agronomiques, patrimoniaux et techniques :

• Parcellaire, qualité et accessibilité des terres, accès à l'eau, infrastructures agroécologiques existantes (bois, haies, parcelles agroforestières, marécages et cours d’eau, etc.).
• Attention particulière à la qualité du bâti (dans le cas où l’on en finance) - état des constructions agricoles, niveau de vétusté, conformité aux normes actuelles - et à son potentiel d’évolutivité - présence d'une ou plusieurs maisons d'habitation pour se loger, accueil à la ferme, activités extra-agricoles, d’agritourisme, production d’énergie.
• Localisation dans des bassins de vie attractifs, soutien local, proximité de villes de taille moyenne, commodités proches telles que les commerces, les écoles et les activités de loisirs, esthétique des lieux, nuisances.
• Analyse du marché, évaluation du prix avant négociation, rentabilité locative nette, ratio foncier / bâti, résilience.

Deux cas de figure sont possibles : 

• FEVE identifie un foncier, lance un appel à projets et sélectionne le meilleur dossier
• Porteur de projet identifie un foncier et contacte FEVE pour un accompagnement financier de son projet

Les candidats doivent avoir la capacité agricole, une expérience d’au moins un an sur une ferme de leur atelier de prédilection ainsi qu'un apport financier personnel, signe de sérieux et d’engagement.

La motivation, la cohérence du projet au niveau économique, agronomique et environnemental, ainsi que la volonté de se faire aider sont également pris en compte dans la sélection.

Les porteurs de projets bien intégrés dans l'écosystème et bien accompagnés sont préférés.

Une option d’achat est donnée aux agriculteurs et agricultrices qui exploitent le foncier. Cette option est disponible à tout moment, à un prix préférentiel. Par exemple, si l'agriculteur ou l'agricultrice souhaite racheter au bout de 7 ans, si l’acquisition initiale s’est faite à 100 et que le bien vaut 115 en année 7, le prix de l’option d’achat donnée à l’agriculteur·rice est égal à 107,5, la plus-value étant partagée avec les investisseurs.

Une foncière permet d’investir de manière mutualisée dans plusieurs projets quand les solutions de financement participatif permettent de choisir un projet spécifique à financer. Souvent les solutions de financement participatif proposent des dons ou des prêts au porteur de projets, comme Miimosa ou Bluebees dans le secteur agricole. Ces solutions sont complémentaires de l’offre des foncière LES FEVES & LES FEVES 2 et on voit souvent des porteurs de projets qui se font financer le foncier par la foncière, leur matériel et équipement par des financements bancaires et une solution de financement participatif vient financer d’autres matériels ou des besoins en fonds de roulement supplémentaires !

C’est possible mais uniquement pour des montants supérieurs à 50 000€.

À noter que dans le cas d’un investissement en direct dans un projet spécifique, vous ne bénéficierez pas de la réduction d’impôt sur le revenu à laquelle vous avez droit en investissant dans la foncière LES FEVES 2. 

Vous financerez directement la SCI qui devient propriétaire du projet en question aux côtés des porteurs de projets et de la foncière LES FEVES ou LES FEVES 2. Vous serez actionnaire minoritaire de la SCI. Les foncières conservant le pouvoir décisionnel.

Il est tout à fait possible d’investir en même temps dans les foncière FEVES ou FEVES 2et d’investir en direct dans certains projets.

Si vous souhaitez investir dans certains projets spécifiquement pour un montant de plus de 50 000€, merci de nous contacter par e-mail à investir@feve.co.

Les foncières sont des sociétés en commandite par actions à capital variable (la SCA LES FEVES et la SCA LES FEVES 2).

Dans une SCA, il y a deux types d’associés, les commanditaires et les commandités :

• Les commanditaires sont les apporteurs de fonds. Ils permettent de financer les projets de la SCA. Ils sont représentés par un Conseil de Surveillance dont la mission est de contrôler la gestion de la société. Chaque commanditaire est convoqué aux assemblées générales pour voter (approbation des comptes, affectation de résultats…)
• Le commandité (car il n’y en a qu’un au sein de chacune des SCA) est en charge de la direction et de la gérance de la société. C’est le commandité qui choisit le gérant et qui est tenu indéfiniment des dettes de la société. Le commandité de chaque SCA est la SAS Fermes En Vie qui en est aussi le gérant.

La SCA LES FEVES est agréée ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale). Cet agrément est obtenu par des sociétés qui poursuivent une utilité sociale à titre d’objectif principal, prouvent que la recherche d’utilité a un impact sur la rentabilité de l’entreprise, ont une politique de rémunération respectant des limites sur les plus hauts salaires (par exemple, la moyenne des sommes versées au 5 salariés les mieux payés ne doivent pas dépasser le plafond fixé à 7 fois le SMIC).

Le capital social des SCA est variable. A la création il était de 37 100€ et peut statutairement être augmenté à 200 millions d’euros. La diminution du capital d’une année sur l’autre est également limitée statutairement puisque le capital ne peut descendre en dessous de 80% du capital de l’exercice précédent.

Les foncières sont gérées par FEVE en tant que Gérant. Le Conseil de Surveillance a un rôle de contrôle de cette gestion et émet un rapport aux actionnaires avant le vote annuel en AG.

Au quotidien en particulier pour la gestion du parc foncier, les SCA emploient des salariés.

Les Conseils de Surveillance ont pour fonction de superviser les actions du gérant et de rendre un avis sur la gestion aux investisseurs de la foncière. Chaque comité garantit que le travail du gérant est conforme aux prévisions établies dans la feuille de route, à la politique d'investissement et à la politique de gestion.

SCA LES FEVES : son conseil est composé de 3 à 11 actionnaires choisis et élus par les commanditaires (dont vous faites ou ferez partie si vous souscrivez à la foncière).

Actuellement, il est constitué de 7 membres, dont 3 représentants des investisseurs particuliers :

• Julien Calmette, ingénieur travaillant dans les énergies renouvelables.
• Emeline Bentz, ingénieure agronome installée en tant que maraîchère.
• Constance Hamelin, directrice juridique chez Caption.market.
• Hugo Menestret, représentant de la Caisse des Dépôts et Consignations.
• Philippe Poiré, représentant du fonds Crédit Mutuel AM Engagement Solidaire.
• Emmanuel Gautier, représentant des fonds solidaires de Mirova.
• Chloé Gerin, chargée d'affaires à l'Andra.

Sa composition est susceptible d'évoluer avec le temps, sous réserve de l'approbation des actionnaires de la foncière.

La Caisse des Dépôts et le Crédit Mutuel (via son fonds CM-AM Engagement Solidaire) deux fonds soutenus par des investissements de particuliers ont fait leur entrée en tant qu'actionnaires de la foncière aux côtés des investisseurs particuliers dans le conseil de surveillance de la SCA LES FEVES. C'est un signal très positif qui renforce notre crédibilité. Un signe de sérieux et de reconnaissance pour FEVE ! Cela ne change rien pour les souscripteurs dans la mesure où ces acteurs investissent dans le même cadre que les particuliers (acquisitions de parts sociales avec les mêmes droits et obligations). Il est à noter, par ailleurs, que la gouvernance de la foncière prévoit statutairement que les décisions extraordinaires soient votées à la majorité qualifiée en % des parts ET en % du nombre d’investisseurs. Cela permet donc de protéger les petits porteurs vis-à-vis d’investisseurs détendant une participation plus significative.

SCA LES FEVES 2 : son conseil a été créée en mars 2025 est composé temporairement des fondateurs de la SAS Fermes En Vie, associé commandité et gérant de la foncière en attendant d'élire les premiers représentants des investisseurs :

• Marc Batty
• Simon Bestel
• Vincent Kraus 

Les représentants des associés commanditaires (les investisseurs) seront choisis dans les 6 premiers mois de constitution de la foncière via une Assemblée Générale exceptionnelle avec les premiers investisseurs.

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Quel est le rôle de ces conseils ?

Ils ont un rôle de contrôle sur la gestion de la société. A ce titre, ses pouvoirs sont assez proches de ceux d’un Commissaire aux Comptes. Chaque conseil fait à l’assemblée générale annuelle un rapport dans lequel il signale, notamment, les irrégularités et inexactitudes relevées dans les comptes annuels. Il a à sa disposition les mêmes documents que le commissaire aux comptes et il peut convoquer l’assemblée générale des actionnaires.

Les Conseils de Surveillance autorisent également les conventions réglementées c’est-à-dire les contrats entre la société et un des gérants ou entre la société et un actionnaire détenant plus de 10% du capital.

Enfin, les membres du conseil de surveillance n’encourent aucune responsabilité, en raison des actes de la gestion et de leur résultat. Ils peuvent toutefois être déclarés civilement responsables des délits commis par les gérants si, en ayant eu connaissance, ils ne les ont pas révélés à l’assemblée générale.

Les Conseils de Surveillance ont également un pouvoir élargi et doivent notamment valider : 

• tout changement dans la politique d’investissement et dans le règlement intérieur du Comité d’investissement
• toute nomination au Comité d’évaluation. Cf Qui compose le comité d'évaluation ? Quel est son rôle ?
• toute signature ou modification de convention réglementée

Pour en savoir plus, n'hésitez pas à consulter notre article : Comment FEVE assure sa mission ?‍

FEVE est le gérant des foncières. Ainsi, c’est FEVE qui prend toutes les décisions liées à la gestion des investissements, des porteurs de projets, des travaux à réaliser.

FEVE a également une responsabilité illimitée sur les SCA.

Un Comité de Surveillance indépendant et nommé par les citoyens investisseurs émet un rapport annuel sur la gestion par FEVE des structures. Ce rapport est donné à tous les citoyens avant l’Assemblée Générale (AG) annuelle. Les citoyens peuvent désapprouver l’action de FEVE via les votes annuels en AG.

Si FEVE disparaît, les associé.es peuvent voter pour choisir un nouveau gérant et ainsi faire perdurer les structures.

Les foncières sont considérées comme “solidaires” au sens de l’agrément ESUS pour deux principales raisons :

• sociale : elles permettent de faciliter l’accès au foncier agricole pour des porteurs et porteuses de projets; elles leur permettent également de bénéficier d’une option d’achat après quelques années d’exploitation; enfin elles permettent de faciliter la transmission des fermes par des cédants.
• environnementale : elles permettent de créer des fermes conduites en agroécologie en suivant une charte agroécologique très engagée.

Les SCA LES FEVES & LES FEVES 2 ont obtenu un agrément ESUS. Cet agrément est obtenu par des sociétés qui poursuivent une utilité sociale à titre d’objectif principal, prouvent que la recherche d’utilité a un impact sur la rentabilité de l’entreprise, ont une politique de rémunération respectant des limites sur les plus hauts salaires (par exemple, la moyenne des sommes versées au 5 salariés les mieux payés ne doit pas dépasser le plafond fixé à 7 fois le SMIC). Plus d’informations ici.

La SCA LES FEVES a obtenu l’Agrément ESUS le 4 août 2021 puis réitéré le 20 juillet 2023 pour deux années supplémentaires suite à la décision n° 31 23 017.

La SCA LES FEVES 2 a demandé l'agrément ESUS et devrait l'obtenir dans les jours qui viennent. 

Le label Finansol a été créé en 1997 pour distinguer les produits d’épargne solidaire des autres produits d’épargne auprès du grand public.

Attribué par un comité d’experts indépendant issus de la société civile, le label Finansol repose depuis sa création sur des critères de solidarité et de transparence.

• Il vous assure, en tant qu’épargnant, que votre épargne contribue réellement au financement d’activités génératrices d’utilité sociale et/ou environnementale comme l’accès à l’emploi, au logement, le soutien à l’agriculture biologique et aux énergies renouvelables ou encore à l’entrepreneuriat dans les pays en développement,
• Il atteste également de l’engagement de l’intermédiaire financier à vous donner une information fiable sur le produit labellisé et les activités soutenues.

Le règlement du label s’applique à tout produit labellisé Finansol. Chaque produit d’épargne solidaire doit donc remplir plusieurs critères, dont les principaux sont des critères de solidarité ainsi que des critères de transparence et d’information.

Si vous voulez en savoir plus sur le label, vous pouvez visiter la page dédiée ici.

La SCA LES FEVES est labellisé Finansol et a vu son agrément renouvelé en 2024. 

La SCA LES FEVES 2 a demandé le label Finansol et devrait l'obtenir dans les jours qui viennent. 

La SCA permet :

• d’accueillir plusieurs milliers d’associés commanditaires;
• de séparer la gestion du financement, la première étant donnée à l’associé commandité quand le financement est donné aux associés commanditaires. Cette distinction permet une gestion libre et désintéressée de l’outil en séparant la détention du capital des décisions de gestion. Le Gérant doit malgré tout rendre compte de sa gestion devant les actionnaires commanditaires, le Conseil de Surveillance permettant de remonter les éventuels dysfonctionnements ou problèmes.
• de limiter la responsabilité aux associés commanditaires à leur apport en capital, la responsabilité du commandité étant pour le coup illimitée. Cette séparation permet également d’empêcher toute dérive liée à la concentration du capital aux mains de quelques-uns.
• de faire de l’offre au public de titres financiers.

Ce statut répond donc aux exigences que nous avions pour financer le foncier agricole.

C’est pourquoi ce type de schéma est attractif pour les acteurs de l’économie solidaires tels que : Energie Partagée (dans l’énergie), Habitat et Humanisme (dans l’immobilier), Terres de Liens (dans du foncier agricole) et Time for the Planet plus récemment.

Fermes en Vie propose des projets de fermes agroécologiques, collaboratives et diversifiées aux foncières LES FEVES & LES FEVES 2 qui peuvent ensuite être financées.

Pour chacune des acquisitions, la rémunération de Fermes en Vie est un pourcentage du montant financé (5%). Ce montant permet de rémunérer le temps passé à trouver, valider puis négocier le rachat du foncier, à trouver des fermiers qui ont des projets compatibles et pouvant collaborer ensemble, à valider le projet des fermiers et enfin à monter les structures et la documentation juridique nécessaires au démarrage du projet. Ce montant est inclus dans le coût d’acquisition de la ferme au même titre que les frais de notaire. 

Une commission de souscription couvrant les frais juridiques, financiers, marketing et de communication liés à la constitution de la SCA et aux augmentations de capital ainsi qu’à la prospection commerciale et la collecte des capitaux est également facturée à la SCA : c’est un pourcentage des montants collectés de 4%.

Chacune des foncières assure elle-même la gestion locative de chaque SCI : 15% des loyers sont facturés annuellement par la foncière aux SCI pour payer les salaires des équipes de gestion, leurs outils et les travaux.

Commission de souscription couvrant les frais juridiques, financiers, marketing et de communication liés à la constitution de la SCA et aux augmentations de capital ainsi qu’à la prospection commerciale et la collecte des capitaux : 

• SCA LES FEVES. Frais de dossier en sus : 3 % TTC (2,5 % HT)
• SCA LES FEVES 2 : 4% payés par la SCA à la SAS Fermes en Vie. Aucune commission n’est facturée directement aux souscripteurs mais le prix de retrait (ou revente) est égal à tout moment au prix d’achat auquel on soustrait 4%.

FEVE se charge de la recherche de foncier en sélectionnant des fermes ayant un potentiel agronomique et commercial en adéquation les prix du marché. Cf Quels types de projets sont financés par la foncière ?

Nous avons constitué un comité d'investissement indépendant qui a pour mission de donner un avis sur tout projet d'investissement réalisé par les foncières.

Nous sélectionnons les porteurs de projets de manière exigeante et vérifions la viabilité économique de leur projet et leur capacité à le déployer. Moins de 5% des candidatures sont retenues. Cf Comment sont sélectionnés les porteurs de projet ?

Nous effectuons un suivi financier et humain des Fèves financées.

Enfin, les foncières investissent dans plusieurs projets ce qui permet de limiter le risque lié grâce à la mutualisation/diversification des investissements.

Ce comité est consulté avant chaque projet d'investissement de la foncière. Son avis doit être positif pour que les foncières puissent investir dans un projet. Il est actuellement composé de 5 personnes :

• Bernard Charlotin, à l’origine de Quatuor, une agence immobilière dédiée au secteur agricole et désormais fondateur de mapropriété.fr
• Luc Lemaire, retraité ayant une très bonne connaissance du monde agricole et de l'immobilier.
• Christophe Durand, agriculteur nouvellement à la retraite, cédant de la ferme acquise par FEVE dans la Creuse (expertise agricole avec conversion bio en 2012, et valorisation de ses productions en circuits courts)
• Clément Barraud, conseiller d'entreprise agricole chez CGOCEAN (Charente Maritime) - auparavant chez Cerfrance Normandie et au Ministère de l'agriculture.
• Emmanuelle Bour Poitrinal, retraitée, ingénieure des eaux et forêts et notamment ancienne membre du CGAER (Conseil Général de l’Alimentation, de l’Agriculture et des Espaces Ruraux) sur différentes missions de 2009 à 2023 (dont elle a présidée la section forêts, eaux et territoires pendant 5 ans).

Si la Gérance souhaite réaliser un investissement contre l’avis consultatif du Comité d'investissement, la décision devra faire l’objet d’une autorisation préalable des Conseils de Surveillance.

Pour en savoir plus, n'hésitez pas à consulter notre article Comment FEVE assure sa mission ?