FAQ - investir avec FEVE

En France nous avons tendance à épargner pour nous mettre à l’abri en cas de coup dur (comme le hérisson qui se prépare à passer l’hiver finalement). En 2021, ce sont 5 500 milliards d’euros d’épargne financière qui dorment sur les comptes des ménages français. C’est plus de deux fois le PIB de la France. Mais que fait votre épargne quand vous avez le dos tourné ?

Les banques investissent l’épargne qui est laissée à leur disposition. En finançant des projets, elles façonnent l’économie et la société qui nous entourent. En un an, les investissements des 6 plus grandes banques françaises ont eu un impact carbone de plus de 3,3 milliards de tonnes eq. CO2, soit près de 8 fois les émissions de gaz à effet de serre de la France entière (source : rapport Oxfam d’octobre 2020)

En moyenne, un.e français.e garde au chaud 25 000€ sur ses comptes, et son épargne émet ainsi 11 Tonnes de C02, soit plus que sa propre consommation.

Il est donc important de reprendre la main sur l’orientation de ses investissements en décidant soi-même précisément de ce que finance son épargne.

Devenir actionnaire, c’est soutenir la transition agroécologique et le renouvellement des générations dans l’agriculture. Vous donnez du sens (social, sociétal et environnemental) à votre épargne et vous aidez concrètement à financer l’installation de nouveaux agriculteurs et agricultrices.

Pourquoi c’est important ? 

Le système agricole a besoin d’évoluer vers des pratiques plus respectueuses de l’environnement et du vivant. De plus, 50% des agriculteurs vont partir à la retraite dans les 10 prochaines années et au rythme d’installation actuel, c’est une ferme sur 4 qui ne trouve pas de repreneur. Ainsi la foncière permet de favoriser des nouvelles installations qui bénéficient à de nouveaux agriculteurs ainsi qu’à l’environnement et au vivant.

LES FEVES est le nom de la foncière solidaire qui permet le financement des projets de fermes agroécologiques.

FEVE est l’abréviation de Fermes En ViE, le nom de la société que nous avons créée et qui a pour but de faciliter l’installation de fermes agroécologiques, diversifiées et collaboratives.

Une fève est le nom que nous donnons aux fermes diversifiées et collaboratives que nous accompagnons avec Fermes En ViE.

Le 1er frein à l’installation agricole actuellement, c’est le prix du foncier, d’autant plus qu’il y a environ 2 installations sur 3 qui se font “hors cadre familial”. Nous proposons aux agriculteurs et agricultrices de les aider à financer les terres et les bâtiments grâce à notre foncière solidaire. Ainsi à leur installation, ils sont en location avec option d’achat. Ils bénéficient de loyers raisonnables (dont le montant est fixé par des arrêtés départementaux) puis ils peuvent acheter les terres à un prix réduit leur permettant de devenir propriétaires, s' ils le souhaitent, une fois leur activité plus pérenne. Enfin, ils et elles bénéficient d’un accompagnement agroécologique et humain sur plusieurs années.

Terre de Liens propose, comme nous, d’utiliser l’épargne citoyenne pour acheter des fermes et les mettre à disposition de jeunes agriculteurs et agricultrices.

Terre De Liens considère que “la terre est un bien commun qui ne saurait être géré, distribué uniquement selon les règles de l’économie de marché” et n’a donc pas pour objectif de permettre leur rachat par des tiers ou par les agriculteurs. Terre De Liens s’adresse ainsi aux agriculteurs qui n’envisagent pas de devenir un jour propriétaires de leurs terres.

Chez Fermes En ViE nous avons fait le choix de proposer une option d’achat aux agriculteurs et agricultrices de nos fermes pour qu’ils puissent avoir cette perspective. En effet, nous avons échangé avec de nombreux porteurs de projets ainsi qu’avec de nombreux agriculteurs et agricultrices installés qui nous ont très souvent mis en avant leur besoin d’avoir la possibilité de devenir propriétaires un jour. Au passage, cela permet également de recycler les fonds dans d’autres projets et permet de lancer d’autres agriculteurs et agricultrices.

L’agroécologie est une science transversale qui s’appuie sur les cycles naturels pour les appliquer à l’agriculture dans un but de résilience des systèmes alimentaires. Nous avons rédigé un article qui détaille les principes de l’agroécologie à lire ici 

Sur les fermes financées par la SCA LES FEVES, il est demandé aux agriculteurs et agricultrices de signer une charte qui définit les pratiques agroécologiques qui nous semblent importantes à suivre. Pour donner encore plus de force à la charte, ses principes sont repris dans les baux signés avec les agriculteurs et agricultrices. Vous pouvez lire cette charte ici.

Lors de l’étude du dossier, nous nous assurons de la volonté des porteurs de projet d’avoir des pratiques agricoles alignées sur notre charte.
Les agriculteurs et agricultrices qui sont aidés financièrement par les Fèves signent un bail rural environnemental de 25 ans leur imposant de respecter notre charte agroécologique.

Dans le cas où les porteurs ou porteuses de projet ne suivraient pas les clauses du bail environnemental, nous avons la possibilité de mettre fin au bail. Leur option d’achat sur les terres devient également caduque.

La valeur des parts que vous détenez sera réévaluée chaque année en fonction :

• De la valeur estimée des biens que détient la foncière – cf informations sur le prix du foncier plus bas
• Des fermages perçus par la foncière (les loyers payés par les agriculteurs et agricultrices) qui sont réinvestis – entre 0.5% et 1.5% par an après charges et coûts
• Des travaux qui seront réalisés dans les fermes

Par exemple, en considérant que les fermages rapportent en net 1% et que la valeur des actifs progresse de 1% par an, cela générera une réévaluation d’environ 2% par an. Bien évidemment, ceci est une hypothèse qui dépend de la progression effective du foncier et du niveau effectif des fermages. Nous ne pouvons aucunement nous engager sur ces montants, qui sont donnés à titre d’exemple uniquement.

À noter que la réduction d’impôt (pour celles et ceux qui peuvent en bénéficier) permet également d’augmenter le rendement global du placement.

Notez également que lorsque vous souscrivez des parts dans la foncière Fermes En ViE vous n’allez pas recevoir des dividendes (comme pour des actions).

Il y a deux possibilités pour un actionnaire de mettre fin à son actionnariat au sein de la SCA LES FEVES (du fait de la variabilité de son capital):

• le retrait qui consiste à demander le remboursement de ses parts par la société (ce qui correspond à une réduction du capital de la société) ; et
• la cession qui consiste à céder ses actions à un tiers.

1 – Le Retrait

Les demandes de retrait sont à adresser à la SCA par email (investir@feve.co) ou par LRAR.

Les actions étant inaliénables pendant 3 ans, il n’est possible d’effectuer un retrait qu’à partir du 3e anniversaire de détention. Attention, un retrait avant la 7e année entraînerait également la perte de l’avantage fiscal dans le cas où une réduction d’impôt a été obtenue (cf Réduction d’Impôt).

Les demandes prennent effet à la clôture de l’exercice en cours au jour de la notification. Le remboursement se fait dans le mois qui suit la date d’approbation des comptes de l’exercice en cours au jour du retrait sur la base de la valeur définie pour l’action lors de cette même assemblée générale.

Le capital de la SCA LES FEVES ne peut descendre en dessous de 80% du montant de capital de l’exercice précédent. Ainsi, si les demandes amènent à franchir ce seuil, certaines demandes seront reportées à l’exercice suivant sachant que seront traitées et remboursées par ordre de priorité les demandes de retrait en fonction de la date d’ancienneté de souscription.

2 – La Cession

Les actions étant inaliénables pendant 3 ans, il n’est possible de céder ses actions à un tiers qu’après le 3e anniversaire de détention. Ces cessions doivent se faire avec l’agrément du Gérant (ie Fermes En Vie) qui répond sur notification de la part du cédant.

Afin que votre demande puisse être traitée, elle doit parvenir à Fermes En Vie au plus tard le dernier jour de l’exercice en cours c'est-à -dire le 31 décembre, pour une prise en compte lors de l’Assemblée Générale suivante ayant lieu au plus tard le 30 juin de l’année qui suit. L’assemblée générale fixera le prix de l’action et donc le prix utilisé dans le cadre du retrait, et le paiement aura lieu au plus tard dans le mois qui suit l’Assemblée Générale. En fonction de la date de réception de votre demande de retrait, vous pourrez donc être remboursé dans un délai de 6 à 18 mois. Les informations sur le droit de retrait sont données dans la question précédente.

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Nous organisons également le rachat des parts de la foncière afin de vous permettre de vendre vos parts si vous souhaitez reprendre votre investissement (avec un engagement de moyens de notre part).

Nous ne sommes sûrement pas infaillibles, mais nous travaillons au quotidien, à concocter des projets de fermes les plus aboutis et cohérents possibles.

Il y a deux modalités de reventes (voir question précédente).

En cas de cession, il y a un droit d’enregistrement de 5% du montant de la cession qui s’applique.

En cas de retrait, il n’y a aucun droit d’enregistrement

Dans les deux cas, la plus value (différence entre montant de cession ou de retrait et prix d’achat des actions) est soumise à l’imposition sur les valeurs mobilières (comme pour la vente d’une action standard).

Non, les parts de la SCA ne sont pas soumises à l’IFI. En effet la SCA profite d’une exonération annoncée ici (article IV alinéa 250) profitant aux actions des sociétés agréées ESUS.

Non, aucun dividende ne sera versé. Les loyers payés par les agriculteurs et agricultrices sur les fermes sont réutilisés pour investir dans de nouveaux projets au sein de la foncière. Ainsi ils permettent la réévaluation des parts (validée en AG chaque année) mais ne donnent pas lieu à paiement de dividendes.

La foncière est agréée ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale). À ce titre, toute souscription d’action par un particulier peut lui donner droit à une réduction d’impôt dans le cadre de l’article 199 terdecies-0 AA du Code Général des Impôts.

Le décret du 16 mars 2022 fixe également le taux de la réduction d’IR sur les investissements en 2022 ainsi que le plafond applicable. Le Projet de loi de finance de 2023 a voté une augmentation à 25%, qui a été validée par l’Union Européenne.

Réduction d’IR : 25% du montant de la souscription.

Plafonds applicables (pour le souscripteur) :

Réduction limitée à un investissement maximal de 50 000€ pour un contribuable célibataire (100 000€ pour un couple soumis à une imposition commune), soit une réduction d’impôt de 12 500€ maximum. La fraction des investissements excédant cette limite est reportée pour ouvrir droit à la réduction d’IR dans les mêmes conditions au titre des 4 années suivantes.

La réduction d’impôt est également limitée par le plafonnement global des niches fiscales, plafond de 10 000€ par foyer fiscal avec faculté de report pendant 5 ans en cas de dépassement.

Conditions propres au souscripteur : l’avantage fiscal est subordonné à la conservation des actions pendant 7 ans (en cas de retrait) ou 5 ans (en cas de cession). Les actions souscrites donnant lieu à l’avantage fiscal ne pourront figurer ni dans un plan d’épargne retraite, ni dans un plan d’épargne salariale, ni dans un PEA.

Les terres et les bâtiments sont loués aux agriculteurs et agricultrices sous la forme de baux long terme, en général des baux ruraux environnementaux sur 25 ans.La longue durée permet de donner de la visibilité à long terme à celles et ceux qui travaillent les terres.Les clauses environnementales permettent d’inscrire dans le bail ce qui est convenu dans la charte et en particulier par exemple le passage en Agriculture Biologique ou l’obligation de conserver une part importante d’espaces naturels préservés.

Une option d’achat est donnée aux agriculteurs et agricultrices qui exploitent le foncier donné en bail. Cette option d’achat est donnée à partir de la 7e année. Cette option est donnée à un prix préférentiel : si l’acquisition initiale s’est faite à 100 et que le bien en vaut 115 en année 7, le prix de l’option d’achat donnée à l’agriculteur est égale à 107,5, la plus value étant partagée.

C’est possible mais uniquement pour des montants supérieurs à 50 000€.

À noter que dans le cas d’un investissement en direct dans un projet spécifique, vous ne bénéficierez pas de la réduction d’impôt sur le revenu à laquelle vous avez droit en investissant dans la foncière.

Vous financerez directement la SCI qui devient propriétaire du projet en question aux côtés des porteurs de projets et de la foncière.

Il est tout à fait possible d’investir en même temps dans la foncière et d’investir en direct dans certains projets.

Si vous souhaitez investir dans certains projets spécifiquement pour un montant de plus de 50 000€, merci de nous contacter par e-mail à investir@feve.co.

La foncière permet d’investir de manière mutualisée dans plusieurs projets quand les solutions de financement participatif permettent de choisir un projet spécifique à financer. Souvent les solutions de financement participatif proposent des dons ou des prêts au porteur de projets, comme Miimosa ou Bluebees dans le secteur agricole. Ces solutions sont complémentaires de l’offre de la foncière LES FEVES et on voit souvent des porteurs de projets qui se font financer le foncier par la foncière, leur matériel et équipement par des financements bancaires et une solution de financement participatif vient financer d’autres matériels ou des besoins en fonds de roulement supplémentaires !

Nous finançons le foncier agricole (terres agricoles, bâtiments agricoles, bâtiment d’habitation) sur des projets qui vont généralement de 200 000€ à 2 millions d’€. Les projets agricoles financés sont en adéquation avec notre charte agroécologique et peuvent se situer partout en France.

Le label Finansol a été créé en 1997 pour distinguer les produits d’épargne solidaire des autres produits d’épargne auprès du grand public.

Attribué par un comité d’experts indépendant issus de la société civile, le label Finansol repose depuis sa création sur des critères de solidarité et de transparence.

• Il vous assure, en tant qu’épargnant, que votre épargne contribue réellement au financement d’activités génératrices d’utilité sociale et/ou environnementale comme l’accès à l’emploi, au logement, le soutien à l’agriculture biologique et aux énergies renouvelables ou encore à l’entrepreneuriat dans les pays en développement,
• Il atteste également de l’engagement de l’intermédiaire financier à vous donner une information fiable sur le produit labellisé et les activités soutenues.

Le règlement du label s’applique à tout produit labellisé Finansol. Chaque produit d’épargne solidaire doit donc remplir plusieurs critères, dont les principaux sont des critères de solidarité ainsi que des critères de transparence et d’information.

Si vous voulez en savoir plus sur le label, vous pouvez visiter la page dédiée ici.

La foncière est une Société en Commandite par Actions à capital variable (la SCA LES FEVES).

Dans une SCA, il y a deux types d’associés, les commanditaires et les commandités :

• Les commanditaires sont les apporteurs de fonds. Ils permettent de financer les projets de la SCA. Ils sont représentés par un Conseil de Surveillance dont la mission est de contrôler la gestion de la société. Chaque commanditaire est convoqué aux assemblées générales pour voter (approbation des comptes, affectation de résultats…)
• Le commandité (car il n’y en a qu’un au sein de la SCA) est en charge de la direction et de la gérance de la société. C’est le commandité qui choisit le gérant et qui est tenu indéfiniment des dettes de la société. Le commandité de la SCA est la SAS Fermes En Vie qui est aussi le gérant de la SCA LES FEVES.

La SCA LES FEVES est agréée ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale). Cet agrément est obtenu par des sociétés qui poursuivent une utilité sociale à titre d’objectif principal, prouvent que la recherche d’utilité a un impact sur la rentabilité de l’entreprise, ont une politique de rémunération respectant des limites sur les plus hauts salaires (par exemple, la moyenne des sommes versées au 5 salariés les mieux payés ne doivent pas dépasser le plafond fixé à 7 fois le SMIC).

Le capital social de la SCA est variable. A la création il était de 37 100€ et peut statutairement être augmenté à 200 millions d’euros. La diminution du capital d’une année sur l’autre est également limitée statutairement puisque le capital ne peut descendre en dessous de 80% du capital de l’exercice précédent.

Le Conseil de Surveillance est composé de 3 à 11 personnes choisies et élues par les commanditaires (dont vous faites ou ferez partie si vous souscrivez à la foncière).

Aujourd’hui il est composé de 3 personnes parmi ces commanditaires choisies pour leurs compétences, leur expérience et leurs connaissances dans les domaines financiers et agricoles. Il s’agit de :

• Amélie Faure (Entrepreneur et « business angel »)
• Julien Calmette (ingénieur et Directeur Financier dans une société investissant dans des énergies renouvelables)
• Emeline Bentz (ingénieur agronome et maraichère)

Ce Conseil de Surveillance sera amené à évoluer et de nouvelles personnes l’intégreront sur validation par vote des actionnaires.

Le Conseil de Surveillance a un rôle de contrôle sur la gestion de la société. A ce titre, ses pouvoirs sont assez proches de ceux d’un Commissaire aux Comptes. Il fait à l’assemblée générale annuelle un rapport dans lequel il signale, notamment, les irrégularités et inexactitudes relevées dans les comptes annuels. Il a à sa disposition les mêmes documents que le commissaire aux comptes et il peut convoquer l’assemblée générale des actionnaires.

Le Conseil de Surveillance autorise également les conventions réglementées c’est-à-dire les contrats entre la société et un des gérants ou entre la société et un actionnaire détenant plus de 10% du capital.

Enfin, les membres du conseil de surveillance n’encourent aucune responsabilité, en raison des actes de la gestion et de leur résultat. Ils peuvent toutefois être déclarés civilement responsables des délits commis par les gérants si, en ayant eu connaissance, ils ne les ont pas révélés à l’assemblée générale.

Fermes en Vie propose des projets de fermes agroécologiques, collaboratives et diversifiées à la foncière LES FEVES qui peuvent ensuite être financés.

Pour chacune des acquisitions, la rémunération de Fermes en Vie est un pourcentage du montant financé (5%). Ce montant permet de rémunérer le temps passé à trouver, valider puis négocier le rachat du foncier, à trouver des fermiers qui ont des projets compatibles et pouvant collaborer ensemble, à valider le projet des fermiers et enfin à monter les structures et la documentation juridique nécessaires au démarrage du projet.

Fermes En Vie fournit également à la foncière des moyens techniques (logiciels) et marketing nécessaires à la collecte de fonds par la foncière. Une partie des frais de dossier (2.5% HT) est donc reversée à Fermes En Vie (1.2%) pour ces services et le reste (1.3%) conservés par la foncière pour payer ses coûts internes (salaires, frais de structure…).

La SCA LES FEVES a obtenu un agrément ESUS. Cet agrément est obtenu par des sociétés qui poursuivent une utilité sociale à titre d’objectif principal, prouvent que la recherche d’utilité a un impact sur la rentabilité de l’entreprise, ont une politique de rémunération respectant des limites sur les plus hauts salaires (par exemple, la moyenne des sommes versées au 5 salariés les mieux payés ne doit pas dépasser le plafond fixé à 7 fois le SMIC). Plus d’informations ici.

FEVE se charge de la recherche de foncier en sélectionnant des fermes ayant un potentiel agronomique et commercial en adéquation les prix du marché.

Nous sélectionnons les porteurs de projets de manière exigeante (en vérifiant la viabilité économique de leur projet et leur capacité à le déployer) et les accompagnons dans leur processus d’installation ainsi que tout au long de l’exploitation.

Nous effectuons un suivi financier et humain des Fèves financées. Enfin, la foncière investit dans plusieurs projets ce qui permet de limiter le risque lié grâce à la mutualisation/diversification des investissements.

FEVE est le gérant de la foncière. Ainsi, c’est FEVE qui prend toutes les décisions liées à la gestion des investissements, des porteurs de projets, des travaux à réaliser.

FEVE a également une responsabilité illimitée sur la SCA.

Un Comité de Surveillance indépendant et nommé par les citoyens investisseurs émet un rapport annuel sur la gestion par FEVE de la structure. Ce rapport est donné à tous les citoyens avant l’Assemblée Générale (AG) annuelle. Les citoyens peuvent désapprouver l’action de FEVE via les votes annuels en AG.

Si FEVE disparaît, les associé.es peuvent voter pour choisir un nouveau gérant et ainsi faire perdurer la structure.

La foncière est gérée par FEVE en tant que Gérant. Le Conseil de Surveillance a un rôle de contrôle de cette gestion et émet un rapport aux actionnaires avant le vote annuel en AG.

Au quotidien en particulier pour gérer les relations avec les investisseurs ainsi que la gestion du parc foncier, la SCA emploiera des salariés.

La foncière est considérée comme “solidaire” au sens de l’agrément ESUS pour deux principales raisons :

• sociale: elle permet de faciliter l’accès au foncier agricole pour des porteurs et porteuses de projets; elle leur permet également de bénéficier d’une option d’achat après quelques années d’exploitation; enfin elle permet de faciliter la transmission des fermes par des cédants.
• environnementale : elle permet de créer des fermes conduites en agroécologie en suivant une charte agroécologique très engagée.

La SCA permet :

• d’accueillir plusieurs milliers d’associés commanditaires;
• de séparer la gestion du financement, la première étant donnée à l’associé commandité quand le financement est donné aux associés commanditaires. Cette distinction permet une gestion libre et désintéressée de l’outil en séparant la détention du capital des décisions de gestion. Le Gérant doit malgré tout rendre compte de sa gestion devant les actionnaires commanditaires, le Conseil de Surveillance permettant de remonter les éventuels dysfonctionnements ou problèmes.
• de limiter la responsabilité aux associés commanditaires à leur apport en capital, la responsabilité du commandité étant pour le coup illimitée. Cette séparation permet également d’empêcher toute dérive liée à la concentration du capital aux mains de quelques-uns.
• de faire de l’offre au public de titres financiers.

Ce statut répond donc aux exigences que nous avions pour financer le foncier agricole.

C’est pourquoi ce type de schéma est attractif pour les acteurs de l’économie solidaires tels que : Energie Partagée (dans l’énergie), Habitat et Humanisme (dans l’immobilier), Terres de Liens (dans du foncier agricole) et Time for the Planet plus récemment.

Il est important de noter que le foncier acquis par la SCA LES FEVES contient une part de terres et une part de bâti (bâtiments agricoles et habitation).

Sur les projets envisagés, la part de bâti peut représenter entre 10 et 70% du prix de chacun d’eux.

Pour répondre à la question vous trouverez donc d’abord des données sur les terres agricoles puis des données sur le bâti.

1. Terres agricoles

Vous trouverez une courbe des prix ci-dessous provenant d’une étude d’Agrifrance

Ce graphique date de 2019. Depuis, en 2019, les prix sont restés stables en moyenne, et en 2020 ont augmenté de 1.3% (source : site le prix des terres). Outre le fait que les prix des terres évoluent globalement positivement, la volatilité est historiquement relativement faible comparée à d’autres classes d’actifs.

Vous trouverez également ci-dessous des informations sur les prix à l’hectare dans différents pays européens (source : article de terre-net)

2. Bâti

Le bâti acquis par la foncière est constitué de bâti d’habitation ainsi que de bâtiments d’exploitation (stockage, transformation, stabulations…). Souvent la part du bâti d’habitation compte pour une part importante (majoritaire) de ce bâti.

Pour ce qui concerne les bâtiments d’habitation, la courbe ci-dessous affiche l’évolution du prix des maisons en province sur les 20 dernières années. Sur le long terme l’évolution reste très positive (+4%/an sur 20 ans, +3%/an depuis 2015, 0.8%/an depuis le point haut de 2008).

source: INSEE

Le bâti agricole (qui représente en général entre 5 et 35% du prix d’acquisition des projets envisagés) est lui souvent valorisé à partir de l’usage et de la vétusté de celui-ci : cf lafranceagricole. Ainsi sa valeur est fortement dépendante des travaux réalisés pour le maintenir dans un état d’usage constant.

C’est pourquoi nous prévoyons dans nos modèles qu’une part des loyers soient utilisés pour maintenir les différents bâtis, une équipe de gestion assurera ainsi le suivi dans le temps de ces bâtiments et de leur entretien.

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