Investir dans un terrain agricole sans être agriculteur
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17/8/2023
Investissement
Finance responsable
Défiscaliser
Acheter un terrain agricole sans être agriculteur présente à la fois des défis et des opportunités pour les investisseurs fonciers. Devenir propriétaire d'un terrain agricole en France peut être un projet attrayant, offrant notamment un avantage en termes de diversification patrimoniale.
Contrairement à certaines idées reçues, il est tout à fait possible pour un particulier d'acheter du foncier agricole sans être agriculteur lui-même. Il faut tout de même avoir certaines connaissances et ce genre d'investissement n'est pas sans risque quand on ne s'y connaît pas bien. De nombreux propriétaires acquièrent des terres agricoles et les louent ensuite à des exploitants agricoles. Par ailleurs, l'acquisition de terres à usage personnel est autorisée par la loi, permettant ainsi de les transformer en terrains de loisirs ou de les planter d'arbres selon les besoins et les envies du propriétaire.
Cette démarche est tout à fait possible sans forcément obtenir le statut d’agriculteur, mais elle peut s’avérer complexe car il y a plusieurs étapes pour acheter un terrain agricole.
Comme pour un bien immobilier, la recherche peut s’avérer compliquée en fonction des critères et de la localisation. Pour trouver le bon terrain agricole au bon prix, il faut une très bonne connaissance du marché foncier, connaître les bons outils ou les bonnes personnes au niveau local. L'assistance d'un agent immobilier spécialisé dans les transactions agricoles peut s'avérer précieuse pour faciliter cette recherche et négocier le prix d'achat.
Vous pouvez également consulter la Carte du prix des terres que nous avons mise à disposition pour mieux estimer le prix d’un terrain ou d’une agricole.
La SAFER (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural) joue un rôle essentiel dans les ventes de terrains agricoles. Toutes les ventes agricoles, qu’il s'agisse d’un bâtiment, d’une exploitation entière ou d’un terrain agricole, doivent faire l’objet d’une notification auprès de la SAFER. Elle dispose d'un droit de préemption, qu’elle peut utiliser dans les 2 mois à compter de la notification et qui lui permet d'acquérir un foncier à la place de l'acheteur initial, dans le but de préserver le patrimoine agricole. La SAFER se réfère à des objectifs réglementaires pour privilégier les installations de jeunes agriculteurs. Le risque de préemption par la SAFER dépend donc du projet d'achat et de son alignement avec les objectifs de l'organisme. Si un particulier souhaite acheter un terrain agricole pour le louer à un agriculteur, le risque de préemption est alors moins élevé.
Il est important dans l’immobilier agricole locatif d’avoir des personnes fiables et sérieuses pour être certain que les terres seront exploitées correctement. Il est important de bien définir les termes du bail et de s'assurer que les objectifs du propriétaire et du locataire sont alignés. Il est préférable de privilégier un bail rural écrit et de faire un état des lieux, notamment en cas de présence de bâtiments agricoles.
Dans le cas d’une location de ferme agricole, il y a un cadre strict qui régit le contrat de fermage. Pour en savoir plus sur le fermage
Un agriculteur qui prendra soin de la ferme et qui mettra en place de bonnes pratiques agricoles permettra d’améliorer la valorisation de l’investissement foncier du bailleur. Ce n’est toutefois pas évident de trouver LA bonne personne pour louer ses terres, cela peut présenter un risque, d’autant plus qu’en signant un bail, on s’engage sur le long terme.
Les investisseurs fonciers doivent être conscients des responsabilités liées à la possession d'une ferme et s'efforcer de mettre en place un partenariat solide avec les agriculteurs locataires pour favoriser une exploitation agricole durable et prospère.
Si toutefois, vous souhaitez développer une activité agricole sans le louer, il vous faudra vous-même obtenir le statut d’agriculteur
La gestion administrative et locative d'une ferme peut être complexe et exigeante. Cela implique la gestion des contrats de bail, des paiements de loyer, des réglementations agricoles, ainsi que le suivi régulier des activités agricoles.
Si vous souhaitez exploiter le terrain, selon la surface et le département, il vous faudra obtenir une autorisation d'exploiter délivrée par le Contrôle des Structures.
Pour éviter les tracas administratifs, certains investisseurs choisissent de déléguer la gestion locative à une agence spécialisée. Une telle approche permet aux propriétaires de se concentrer sur leur rôle d'investisseur foncier tout en assurant une gestion professionnelle et efficace de leur ferme.
L'achat de terrains agricoles par des non-agriculteurs est une possibilité intéressante pour diversifier son patrimoine. Toutefois, il est essentiel de comprendre les contraintes administratives liées à cette pratique, notamment le rôle de la SAFER et le besoin éventuel d'une autorisation d'exploiter.
Si l’intention de l’investisseur foncier est de diversifier son patrimoine et de soutenir l’agriculture française, il peut paraître plus facile de passer par un organisme tiers comme une foncière agricole.
Dans la foncière agricole FEVE, une équipe d’ingénieurs agronomes en interne travaille à l’identification des fermes et des terrains agricoles à vendre. Les méthodologies et les outils mis en place permettent de faciliter l’installation des projets en quelques mois. Grâce à la plateforme La Grange, il est plus simple d’identifier les candidats à l’installation qui peuvent reprendre une ferme en location avec option d’achat. Des milliers de porteurs de projets qui souhaitent s’installer maintenant ou dans les cinq années à venir utilisent cette plateforme pour construire et concrétiser leur projet d’installation. Lorsqu’un agriculteur ou une agricultrice est intéressé par une ferme ou un terrain agricole, il peut directement candidater pour visiter et potentiellement s’y installer. Les porteurs de projets peuvent également soumettre au financement de la foncière une exploitation agricole qu’ils ont trouvée de leur côté.
Les dossiers sont montés de façon à installer de jeunes agriculteurs et agricultrices avec des projets solides et durables, ce qui permet de limiter le risque de préemption de la SAFER et de plus facilement obtenir les autorisations d’exploiter.
Toute la gestion locative est gérée par la foncière solidaire. Vous pouvez avoir l’esprit tranquille, vous n’aurez pas toute la partie administrative à gérer.
Passer par une foncière comme celle de FEVE permet de lever les freins administratifs et humains à l’achat d’un terrain agricole par ses propres moyens.
C’est aussi un moyen de limiter le risque lié à son investissement et de bénéficier d’avantages fiscaux liés au statut spécifique de la foncière (Réduction d’impôt, exonération de l’IFI…)
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