Défiscalisation immobilière : où investir en 2025 ?

Défiscalisation immobilière : où investir en 2025 ?

Vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu tout en vous constituant un patrimoine ? L'investissement immobilier a toujours été l'une des solutions favorites des Français pour atteindre cet objectif. Mais face à un paysage fiscal en constante évolution, notamment avec l'arrêt de dispositifs phares comme la loi Pinel, de nombreux investisseurs se demandent où et comment investir en 2025.

Cet article vous propose de naviguer dans les options de défiscalisation les plus pertinentes pour l'année à venir. Nous allons d'abord démystifier la défiscalisation elle-même, avant d'explorer les principaux dispositifs actuellement en vigueur.

La défiscalisation : un outil d'optimisation financière

Avant de plonger dans les détails des différents dispositifs, il est essentiel de comprendre ce qu'est la défiscalisation. Loin d'être un simple mot technique, c'est une stratégie d'investissement encadrée par le gouvernement pour encourager les particuliers à orienter leur capital vers des secteurs d'activité jugés prioritaires.

Concrètement, l'investisseur bénéficie d'un avantage fiscal en échange d'un investissement réalisé dans un domaine précis. Il existe trois principaux types d'avantages fiscaux, qui se traduisent différemment sur votre impôt :

La réduction d’impôt : C'est une somme qui est directement soustraite du montant de votre impôt à payer. Par exemple, si vous devez 5 000 € d'impôts et que vous bénéficiez d'une réduction de 1 000 €, vous ne paierez plus que 4 000 €.

La déduction d’impôt : Il s'agit d'une somme qui est soustraite de vos revenus imposables. Moins vos revenus sont élevés, moins votre impôt sera important. Par exemple, si vous gagnez 50 000 € par an et que vous déduisez 5 000 € de charges, votre impôt sera calculé sur une base de 45 000 €.

Le crédit d’impôt : C'est une somme qui est soustraite de votre impôt à payer. Si le montant du crédit d'impôt est supérieur à votre impôt, le Trésor Public vous rembourse la différence. Par exemple, si vous devez 500 € d'impôts et que vous avez un crédit d'impôt de 800 €, l'État vous rembourse 300 €.

L'objectif est double : pour l'État, c'est un levier pour dynamiser le marché de la construction, la rénovation de l'habitat ancien, ou encore le soutien aux petites et moyennes entreprises. Pour l'investisseur, c'est l'opportunité de réduire sa charge fiscale tout en se constituant un patrimoine.

⚠️ Note importante : La loi Pinel, qui a longtemps permis une réduction d’impôt sur le prix d'achat d'un logement neuf mis en location, n'est plus en vigueur pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2025.

Quels sont les principaux dispositifs pour défiscaliser ?

La fin du dispositif Pinel au 1er janvier 2025 n'a pas mis un terme aux opportunités de défiscalisation immobilière. De nombreux autres leviers fiscaux existent, chacun adapté à des profils d'investisseurs et des projets immobiliers spécifiques.

1️⃣ La loi Denormandie : le Pinel de l'immobilier ancien

La loi Denormandie est la principale relève de la loi Pinel, mais elle s'applique à l'immobilier ancien. Elle cible les villes moyennes dont l'objectif est de revitaliser les centres-villes. Son principe est simple : l'investisseur achète un logement ancien et réalise des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l'opération. En contrepartie, il obtient une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient total (achat + travaux), dans la limite de 300 000 €, pour un engagement de location de 12 ans.

2️⃣ Le statut LMNP : une flexibilité autrefois prisée

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est pas une loi de défiscalisation à proprement parler, mais un régime fiscal qui a longtemps séduit les investisseurs. Son principal avantage résidait dans la possibilité de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et surtout d’amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement l’imposition sur les loyers.

Depuis 2025, la donne a changé : les amortissements doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Résultat : l’opération devient nettement moins intéressante qu’auparavant.

3️⃣ La loi Malraux : pour les amateurs de patrimoine

Ce dispositif s'adresse aux investisseurs souhaitant restaurer un bien ancien d'exception. Il est particulièrement adapté aux personnes fortement imposés. Le principe de la loi Malraux est de restaurer et de louer des biens immobiliers situés dans des secteurs protégés (secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés). L'avantage fiscal majeur est une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration, pouvant atteindre 22 à 30% du montant des travaux, sans être soumise au plafonnement global des niches fiscales.

4️⃣ Le déficit foncier : l'astuce pour les biens à rénover

Le déficit foncier est une méthode simple et efficace pour réduire son revenu imposable, et par conséquent son impôt sur le revenu. Il s'applique lorsque les charges déductibles (travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration) sont supérieures aux revenus locatifs d'un bien loué nu. La partie du déficit foncier imputable sur le revenu global peut atteindre 10 700 € par an, et le reste est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Chacun de ces dispositifs présente des spécificités différentes et offrent des avantages fiscaux indéniables, ils s'accompagnent souvent de contraintes lourdes. En effet, ces investissements sont liés à des engagements de longue durée, à des plafonds de loyers ou de ressources, et peuvent ne pas toujours s'aligner avec des valeurs d'investissement plus durables.

L'investissement dans la terre agricole via une foncière solidaire

Investir dans le foncier agricole permet d’allier optimisation fiscale et impact positif. Chez FEVE, foncière solidaire agricole agréée ESUS, les investisseurs soutiennent la préservation des terres tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

🤔 Comment ça marche ?

Le principe est simple : en tant qu'investisseur, vous souscrivez au capital de la foncière solidaire. Cet argent est utilisé pour acquérir des terres agricoles. La foncière les met ensuite à disposition d'agriculteurs, souvent sous forme de bail rural environnemental, pour qu'ils puissent développer leur activité. En tant que souscripteur, vous détenez des parts de cette foncière et contribuez directement à un projet à fort impact environnemental et social.

🌟 Des avantages fiscaux concrets

L'avantage d’investir dans une foncière solidaire est la réduction d'impôt sur le revenu (IR). Cette réduction peut s'élever à 25% du montant investi, dans la limite de 10 000 € de réduction, soit pour un investissement maximum de 40 000 € par an. Cela constitue un puissant levier pour les personnes qui souhaitent réduire leur impôt tout en donnant du sens à leur épargne. En savoir plus dans notre FAQ.

En plus de la réduction d'impôt sur le revenu, les parts de ces foncières peuvent être exonérées d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui représente un avantage supplémentaire pour les investisseurs concernés.

👀 Un investissement qui se distingue

L'investissement dans une foncière solidaire agricole se démarque des dispositifs comme la loi Denormandie ou le LMNP pour plusieurs raisons. Au-delà de la simple réduction fiscale, vous donnez du sens à votre épargne. Votre investissement soutient directement l'agriculture locale, favorise des pratiques durables comme l'agroécologie, et contribue à la préservation des terres agricoles face à l'artificialisation des sols.

De plus, La terre agricole est un actif tangible, non délocalisable et résistant aux crises économiques. Elle est considérée comme une valeur refuge et a une valeur intrinsèque qui tend à se maintenir, voire à s'apprécier sur le long terme. C'est un placement qui vous permet de diversifier votre patrimoine et d'y apporter de la stabilité.

Enfin, FEVE rend cet investissement accessible dès 500€. Vous n'avez pas de soucis de gestion locative, car la foncière s'occupe de l'acquisition des terres, de la sélection des agriculteurs et du suivi des baux. C'est un investissement qui allie simplicité et efficacité.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement foncier agricole chez FEVE ?

👉 On vous explique tout ici.

En bref

Investir dans l'immobilier pour réduire ses impôts reste une stratégie d'optimisation financière pertinente en 2025. Avec la fin du dispositif Pinel, de nouvelles opportunités prennent le relais. Pour une approche qui allie sens et fiscalité, l'investissement dans le foncier agricole via une foncière solidaire représente une alternative moderne et concrète. Il permet de soutenir une agriculture durable tout en bénéficiant de réductions d'impôt significatives.

FAQ - Défiscalisation immobilière

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ? C'est un ensemble de dispositifs qui permettent de réduire vos impôts en échange d'un investissement dans l'immobilier.

La loi Pinel existe-t-elle encore ? Non, la loi Pinel n'est plus en vigueur pour les nouveaux investissements réalisés à partir du 1ᵉʳ janvier 2025.

Quel est le meilleur dispositif pour défiscaliser ? Il n'existe pas de "meilleur" dispositif. Le choix dépend de votre situation (revenus, impôts) et de vos objectifs de patrimoine.

Le statut LMNP est-il une défiscalisation ? Oui, il permet de réduire la taxation des revenus locatifs grâce aux amortissements et aux charges, mais son intérêt a diminué depuis que ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.

Quel est l'avantage d'investir dans le foncier agricole ? Cet investissement vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu (IR) tout en soutenant l'agriculture durable et la préservation des terres.

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