Les foncières solidaires

Dernière mise à jour : 12 juillet 2022

Aujourd’hui, nous vous proposons de partir à la découverte d’une solution d’épargne au service de projets concrets et engagés : les foncières solidaires. Si vous avez déjà froncé les sourcils devant le manque de transparence de vos placements financiers, si vous êtes plutôt convaincu de la valeur pérenne du foncier, et si vous vous êtes déjà demandé comment soutenir des projets en faveur d’une société plus durable, alors c’est peut-être la solution d’épargne qu’il vous faut ! Alors offrons un peu de lumière à cette structure d’investissement éthique qui se niche au cœur de nombreuses entreprises de l’économie sociale et solidaire .

Nous y aborderons les éléments suivants :

  • La nature des sociétés dites foncières solidaires, et leurs éléments caractéristiques.
  • Les domaines et types de projets soutenus par les foncières solidaires.
  • Le rôle des foncières solidaires dans le financement et la mise en œuvre de projets agricoles durables.
  • Toutes les clés pour bien réussir son investissement dans une foncière solidaire.

Vous pouvez découvrir en complément nos autres articles au sujet des structures de gestion de foncier agricole : les groupements fonciers agricoles ; les groupements fonciers forestiers, et les groupements fonciers viticoles.

Le sommaire de cet article

  1. Qu’est-ce qu’une foncière solidaire ?
    1. Définition 
    2. Domaines d’action 
    3. Les marqueurs de l’engagement solidaire
  2. Foncières solidaires et agriculture
    1. Une réponse à la problématique du foncier
    2. Une épargne de proximité
    3. Une structure qui allie financement et accompagnement 
  3. Investir dans une foncière solidaire
    1. Comment investir ? 
    2. Quels sont les risques ? 
    3. Quels sont les avantages ?

1. Une foncière ? Oui mais solidaire

Qualifier les foncières solidaires : entre définition de principe et cadre légal

La structuration légale des Entreprises Solidaires d’Utilité Sociale (ESUS) est assez récente, avec la loi relative à l’économie sociale et solidaire promulguée en 2014. Quant à la fiscalité relative aux foncières solidaires, qui font partie des ESUS, elle a tout juste été précisée en septembre 2020.

Toutefois, la création de structures à vocation solidaire reposant sur la détention d’un patrimoine foncier ne date pas d’hier. Ainsi la foncière solidaire Habitat & Humanisme, dédiée au logement social et à la réinsertion de publics fragilisés a-t-elle vu le jour dès 1986, avec l’optique de réunir aussi bien des investissements publics que privés, que des épargnant·e·s, des mécènes ou des donateurs et donatrices autour de ce projet d’inclusion et de cohésion sociales.

Que se cache-t-il donc derrière cette notion de solidarité ? Pour faire simple, c’est mettre à parts égales voire privilégier ce qu’apporte un projet en termes de bénéfices sociaux et/ou environnementaux plutôt qu’en termes de retombées financières.

Pour cette raison, les foncières solidaires font partie des instruments de la finance dite durable ou éthique. Cette dernière mise sur la transparence du devenir des placements de l’épargnant·e, choisis notamment en fonction de leur impact social ou environnemental. En 2021, l’épargne solidaire s’élève à 788 millions d’euros, soit une progression de 26% du total de ce type d’encours en un an. Un montant pas si faramineux lorsqu’on constate qu’il ne représente que 0,41% du patrimoine financier des Françaises et des Français (Source : “L’épargne solidaire en quelques chiffres”, lafinancepourtous.com)

Ne pas confondre…

On appelle société foncière ou foncière immobilière une société commerciale (à but lucratif) chargée d’assurer la constitution, l’exploitation et la gestion d’un ensemble immobilier. Il en existe toute une gamme répondant à différents profils d’investisseurs avec des objectifs de rendement et de constitution de patrimoine variés. 

 Cela étant, du point de vue d’un investisseur particulier, c’est une solution alternative au fait d’acheter un bien à son propre nom, qui permet de déléguer ou de partager les charges de gestion, et d’assurer une forme de diversification à son portefeuille d’épargnant. 

En revanche, la foncière solidaire, si elle repose également sur un patrimoine foncier, ne présente pas le même objet social que sa consœur conventionnelle. En fait, on peut aller jusqu’à dire que le foncier y est mobilisé comme un moyen et non comme une fin.

La raison sociale qui apparaît dans les statuts et/ou la charte de telles sociétés fournit un précieux premier renseignement à l’investisseur potentiel. Ce qu’on retrouve par exemple chez FEVE avec les trois piliers structurant notre démarche en faveur des porteuses et porteurs de projets agricoles conciliant :

  • Respectueux des ressources et de leur renouvellement, assurant l’avenir des prochaines générations
  • Inscrits de manière durable dans le territoire et y exprimant pleinement son rôle structurant
  • Produisant une alimentation saine et accessible à tous.

Il n’existe pas de structure juridique-type ou obligatoire pour les sociétés foncières, à l’exception des Organismes Fonciers Solidaires qui s’inscrivent dans des dispositions spécifiques du code de l’urbanisme. 

Focus sur les Organismes Fonciers Solidaires, une structure foncière solidaire dédiée au logement

Les Organismes de foncier solidaire (autrement dit, et pour enrichir votre bibliothèque d’acronymes, les OFS) ont pour vocation première de faciliter l’accès au logement en garantissant des prix inférieurs à ceux du marché immobilier. Par définition non lucratifs, ils reposent sur la dissociation entre le sol (le foncier), propriété de l’OFS, et le bâti (les murs), dont dispose les acheteurs propriétaires grâce au système du bail réel solidaire. On obtient d’un côté une continuité de la propriété foncière, sous la maîtrise de l’OFS, et de l’autre un droit d’usage du terrain pour les ménages propriétaires des murs. Cette distinction conduit à neutraliser le prix du foncier pour les acquéreurs du bien immobilier, ce qui représente une diminution de 15 à 30% par rapport à ce qui s’observe sur le marché classique. 

Un OFS rentre dans la catégorie des foncières solidaires mais la réciproque n’est pas forcément vraie !

Comme on le verra un peu plus bas, cette épargne durable est tout de même rémunératrice. Il ne s’agit pas d’un don, même si certaines structures cumulent ces différentes possibilités de financement de leurs activités.

Solidaire…de qui, de quoi ?  

Il y a évidemment matière à choisir en termes d’engagement écologique et social, et les foncières solidaires opèrent dans des domaines d’action variées sur la base du foncier qu’elles détiennent, biens immobiliers ou terrains agricoles. 

 Les domaines concernés, qui peuvent évidemment s’entrecroiser au sein d’une même structure, recouvrent : 

  • Le logement social et les locaux professionnels accessibles ;
  • L’insertion sociale ;
  • L’accès à l’emploi ;
  • La revivification des territoires ruraux et/ou isolés ;
  • L’accès au foncier agricole pour des nouveaux exploitants ; 
  • La mise en œuvre de pratiques agroécologiques ; 
  • Le développement d’une activité économique locale ; 

    En guise d’illustration, le tableau ci-dessous vous présente quelques foncières solidaires dans toute la variété de leur structuration et de leurs missions ! 

    le tableau ci-dessous vous présente quelques foncières solidaires dans toute la variété de leur structuration et de leurs missions !

    Il existe également d’autres entités solidaires qui reposent sur les mêmes principes qu’une foncière solidaire, mais qui revêtent un caractère hybride du fait de la dissociation entre l’organisme propriétaire des terrains et celui qui en gère l’exploitation. On peut citer l’association devenue SCIC Champs du Partage, qui œuvre en Région Nouvelle-Aquitaine, et propose grâce à ses sociétaires des espaces agricoles-tests, appartenant en général à des communes, pour des candidates et candidats à l’installation.

    Comme on le verra un peu plus bas, cette épargne durable est tout de même rémunératrice. Il ne s’agit pas d’un don, même si certaines structures cumulent ces différentes possibilités de financement de leurs activités. 

    Un peu de signalétique solidaire 

    Même si la raison d’être des sociétés foncières suffit à donner un indice de leur nature solidaire, différents marqueurs émis par des institutions publiques ou des autorités indépendantes garantissent les engagements des foncières solidaires, et aiguillent les épargnants dans leurs choix de placement. En voici donc quelques-uns qui peuvent vous rassurer sur la fiabilité de la démarche solidaire d’une société foncière : 

    • L’agrément ESUS (Entreprise solidaire d’utilité sociale). Plus qu’un indicateur, il est obligatoire pour qualifier une foncière de solidaire. Les conditions pour l’obtenir concernent la poursuite d’une utilité sociale à titre d’objectif principal, l’impact de cette utilité sociale sur le compte de résultat de l’entreprise, certaines spécificités dans la politique de rémunération, la non-cotation des titres de capital de la société sur les marchés financiers.
    • Le label Finansol. Créé en 1997, et désormais détenu par l’association indépendante FAIR, il distingue les produits d’épargne solidaire des produits classiques sur la base de critères dits de solidarité (concernant la part de l’épargne soutenant des projets à impact et le versement d’une partie des intérêts sous forme de dons associatifs) et de critères de transparence (vis-à-vis du ou de la souscripteur.trice, mais aussi de FAIR, pour permettre d’établir des indicateurs de suivi d’impact). Les produits sont réexaminés annuellement. Attention, ici, ce ne sont pas directement des organismes, sociétés ou associations qui sont labellisées, mais des produits d’épargne de natures diverses : actions non cotées, obligations, livrets d’épargne, OPC…L’association organise également avec le journal Le Monde le Grand Prix de la Finance Solidaire, qui permet aussi de faire rayonner les structures les plus engagées.

    Bien sûr, il existe quantité d’autres labels venant guider la compréhension de l’épargnant.e quant à l’usage de ses placements. Mais ne confondons pas l’investissement socialement responsable (et le label ISR qui l’accompagne) avec la finance solidaire. Le premier concerne des investissements classiques, avec un cahier des charges renforcé qui exclut certains secteurs et inclut une dimension d’analyse extra-financière sur les retombées sociales et/ou environnementales du produit financier. La seconde se tourne, comme on l’a vu, vers des projets spécifiquement dédiés vers l’utilité socio-écologique, généralement en marge des circuits de financement traditionnels comme les banques. 

      • Le mandat SIEG (Services d’intérêt économique général). Cette notion conceptualisée à l’échelle européenne établit que la puissance publique peut mandater une entreprise pour une mission d’intérêt général à caractère économique (selon l’acception envisagée par chaque Etat membre) avec obligations de service public. C’est d’ailleurs à l’issue d’une bataille juridique complexe entre la Commission européenne et la France que les foncières solidaires ont pu être réintégrées à un régime spécifique de réduction fiscale, au titre de la mission de service public qu’elles poursuivent. Le mandat SIEG obtenu par Terres de Liens voit ainsi la confirmation que le soutien à l’installation d’agricultrices et agriculteurs relève d’une mission du service public.

      2. La solidarité foncière au service de l’agriculture

      Justement, poursuivons sur l’agriculture ! La foncière solidaire s’avère être un outil ingénieux au regard des défis que s’efforce de résoudre l’agriculture. 

      Répondre à la problématique du financement du foncier 

      Si vous lisez nos articles, vous êtes probablement au fait du grand défi que représente le renouvellement des emplois agricoles en France, à cumuler aux mutations profondes que doit opérer ce secteur pour s’inscrire dans la stratégie nationale bas carbone et les objectifs de réduction d’émission à horizon 2050.

       Dans un référé de juillet 2020, la Cour des Comptes indique qu’un tiers des actuels exploitants agricoles prendra son départ à la retraite d’ici 2023. Outre le besoin vital du maintien de notre approvisionnement alimentaire et de la production d’une alimentation de qualité, ce phénomène risque d’accélérer le processus d’artificialisation des sols (avec le rachat des terres par des promoteurs immobiliers) et celui de la concentration des terres agricoles au sein d’exploitations toujours plus vastes en monoculture. 

      Or, un frein essentiel à l’installation de jeunes candidates agricultrices et candidats agriculteurs réside dans l’acquisition des fermes et de leurs terres agricoles. Le système de la foncière solidaire permet ainsi de lever la barrière financière à l’entrée d’une nouvelle génération d’exploitants. 

      Quel est le mécanisme d’accession aux fermes via la foncière solidaire ? 

      Les terres acquises par la foncière sont proposées à la location sous la forme d’un bail rural à clauses environnementales, avec option de rachat dans le cadre du programme d’installation de FEVE. La foncière solidaire permet aux jeunes agriculteur.trice.s de se délester de la charge financière de leur projet et de se concentrer sur leurs objectifs de production suivant les chartes de chaque foncière.

        Les foncières solidaires agricoles permettent aussi de faire le pont entre cédant.e.s et repreneur.neuse.s, et s’inscrivent en complément des organismes comme la SAFER, en aidant les candidat.e.s à trouver l’exploitation de leurs rêve grâce à leur connaissance des fermes à vendre localement. 

        Rapprocher épargnant et agriculture et réinventer le métier d’agriculteur

        La dimension d’engagement collectif est profondément inscrite dans l’ADN d’une foncière solidaire agricole. D’abord, en réunissant épargnantes et épargnants autour d’un projet commun et de valeurs partagées : investir dans une foncière solidaire permet de sortir de la dimension immatérielle voire abstraite, que présentent souvent les placements financiers, au profit de projets très concrets et des individus qui souhaitent les mener à bien. Chez FEVE comme chez Terres de Liens, on peut en un clic retrouver la liste des fermes sous gestion, et s’informer du devenir de ceux qui ont franchi le pas de l’installation.

        On retrouve également chez ces deux foncières la volonté d’informer le grand public sur les enjeux relevant des terres agricoles, que ce soit avec le blog et les guides pratiques de FEVE, ou les portes ouvertes, les débats et autres événements de Terres de Liens. 

        Les foncières solidaires mettent également en avant un autre modèle d’organisation agricole que celui plus traditionnel du couple d’exploitants portant à bout de bras sa ferme. Elles encouragent l’installation à plusieurs et le développement de projets agricoles collaboratifs. Cela fait sens à la fois vis-à-vis de l’objectif de diversification agricole qui doit caractériser les projets, mais aussi en termes de conditions de travail, dans un métier qui, on le sait, est particulièrement éprouvant. Rebattre les cartes de l’organisation traditionnelle du métier pour permettre aux agriculteurs et agricultrices d’avoir des périodes de relâche, c’est aussi une des missions des foncières solidaires agricoles ! 

        Réunir financement et accompagnement des projets agricole au sein d’une même structure 

        Autre atout de la foncière solidaire en matière de soutien à l’installation agricole : le fait que les structures ne se limitent en général pas qu’au simple financement des projets, mais comporte tout un volet d’accompagnement et de conseil. En complément des services proposés par les ADEAR et les Chambres d’agriculture, les foncières solidaires développent des outils et services s’adressant en particulier aux repreneurs et repreneuses originellement sans lien avec le milieu agricole. Pour assurer la pérennité de leur projet, se dépêtrer des complexités administratives des aides, parvenir à pleinement intégrer le paysage local, ou encore se former, les foncières jouent aussi un rôle de premier plan – qui est aussi un gage de sécurité pour celles et ceux qui y placent une partie de leurs économies.  

        Vous êtes porteurs de projet ?

        N’hésitez pas à intégrer La Grange, la plateforme collaborative développée par FEVE pour répondre à tous ces besoins ! 

        3. Investir dans une foncière solidaire

        Comment investir dans une foncière solidaire ? 

        Investir dans une foncière solidaire peut s’effectuer de manière indirecte ou directe. 

        • Investir directement sous forme de prêt ou de participation dans le capital d’une foncière solidaire. Généralement, un montant minimum de souscription est requis. Il est par exemple de 2000 euros pour la foncière de FEVE. Investir dans des actions non cotées implique la détention d’un compte-titres ou d’un PEA auprès d’un intermédiaire financier. Les titres peuvent être directement achetés auprès de la foncière, de gré à gré ou encore auprès d’une plateforme de crowdfunding agricole ou non.
        • Investir indirectement via des produits de partage, des comptes à termes ou des fonds solidaires proposés par les établissements financiers ou les entreprises (via le PEE et le Perco) :  il faut ici avoir conscience que seule une partie des montants engagés, autour de 10% en général, financera la foncière solidaire, le reste étant dévolu à des actifs financiers classiques. Ces produits doivent également être logés sur un compte-titres, un PEA ou sous forme d’unités de compte dans un contrat d’assurance-vie.

        On prendra soin de se pencher sur la documentation du produit financier, sur ses éventuels labels, ainsi que sur les agréments et soutiens institutionnels de la foncière. La présence de certains organismes publics ou privés spécialisés dans le financement de l’économie sociale et solidaire au capital des foncières fournira aussi un renseignement sur le sérieux de la structure (sans exhaustivité aucune, citons France Active, la Banque des Territoires, la Nef…)

        Quels sont les risques d’investir dans une foncière solidaire ? 

        Investir dans une foncière solidaire présente les risques usuels d’un placement financier. En premier lieu, le capital investi n’est pas garanti et peut être perdu. La rentabilité des fonds non plus n’est pas assurée. Les actions non cotées sont peu liquides.  Comme n’importe quel autre placement financier, il convient d’être attentif aux frais afférents. Il faut naturellement bien lire les conditions de souscription, et prendre connaissance des documents d’information clé pour l’investisseur. Enfin, il est judicieux de prendre en compte les durées de placement minimales y compris du point de vue des avantages fiscaux liés à ces placements. 

        Surtout, l’épargne solidaire n’est pas la promesse d’une fructification magique des montants investis. Son but premier est de soutenir des projets de l’économie sociale et solidaire, dont la vocation n’est pas de maximiser leur rentabilité économique. C’est d’ailleurs ce pourquoi on la qualifie également d’épargne alternative, car elle s’éloigne des logiques et des canaux classiques d’investissement. Nous vous présenterons dans un prochain article l’écosystème spécifique de structures de l’épargne durable et solidaire. 

        En revanche, investir dans le foncier constitue une solution d’épargne sécurisante, rendue encore moins risquée par la mutualisation des sommes investies à travers plusieurs projets, comme c’est le cas chez FEVE. 

        Que gagne-t-on à investir dans une foncière solidaire ? 

        D’un point de vue financier, chaque foncière solidaire dispose de son propre système de rémunération. Les foncières solidaires ne proposent pas toujours le versement de dividendes. Les gains d’investissement découlent de la réévaluation des parts sur la base du prix du foncier acquis, des éventuels loyers ou fermages perçus réinvestis, et des éventuelles valorisations liées aux aménagements prévus. En moyenne, le rendement locatif annuel du foncier agricole tourne à 2,7%, avant charges, travaux sur bâtiments et taxes foncières diminuant légèrement le rendement net. 

        Ce type de structure offre un certain nombre d’avantages fiscaux, selon la méthode d’épargne retenue : 

        • Avec un placement d’investissement solidaire : un minimum de 10% de l’épargne est investi pour une entreprise de l’ESS. Les intérêts et dividendes perçus sont soumis à la fiscalité spécifique de chaque produit, et il faut en général déduire le Prélèvement Forfaitaire Obligatoire de 30%.
        • En souscrivant à un PEE ou à un PERCOL comportant un Fonds Commun de Placement d’Entreprise solidaire. L’épargne placée et les intérêts engrangés sont exonérés d’impôt sur le revenu si la somme est restée bloquée au moins 5 ans 
        • Avec un investissement direct au capital d’une foncière solidaire : s’il l’entreprise est une PME de moins de 10 ans, la réduction d’impôt est de 18%, avec un taux dérogatoire de 25% pour les souscriptions effectuées entre le 18 mars 2022 et le 31 décembre 2022. Si la foncière est sous mandat SIEG, la réduction fiscale est de 25% jusqu’à fin 2022 sous réserve de respecter des plafonds de versements en fonction de la composition du ménage. 

        Enfin, les actions des foncières ne sont pas assujetties à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

        En conclusion, les foncières solidaires apparaissent comme des investissements engagés sans être trop engageants. Les placements sont sécurisés dans la valeur refuge que sont les terres agricoles ou par la législation non-spéculative des OFS. La personne qui choisit ce type d’épargne fait un geste éthique et porteur de sens, en devenant un maillon essentiel d’une finance en circuit court qui impacte véritablement les territoires à échelle locale. 

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