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En France, une régulation forte du foncier agricole
La mission d’intérêt général de la SAFER
La SAFER, Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, ou plutôt les SAFER, puisqu’elles fonctionnent par région, possèdent une mission d’intérêt général en France. Sous la tutelle du Ministère de l’Agriculture, elles ont quatre missions principales :
- Dynamiser l’agriculture et la forêt en favorisant la transmission et l’installation
- Accompagner le développement local en apportant des solutions foncières aux porteurs de projets ou aux collectivités territoriales
- Participer à la protection de l’environnement en préservant les paysages, en protégeant les ressources naturelles et en luttant contre risques naturels
- Assurer la transparence du marché foncier rural en traitant et transmettant toutes les informations du marché au niveau régional et national.
Elle peut acheter des terres, les porter (mise en location) et se comporte comme un agent immobilier, en récupérant des droits de mutation sur les transactions foncières.
Si plusieurs projets sont en concurrence pour un foncier agricole, la SAFER met en place un comité d’investissement avec des représentants des syndicats, des banques agricoles et des collectivités locales.
Une double régulation de la spéculation sur le foncier agricole
Dans le cadre de sa mission, la SAFER dispose d’un droit de préemption. Il lui permet d'acheter en priorité des biens fonciers agricoles qui sont mis en vente, avant qu'ils ne soient vendus à des acquéreurs privés pour répondre à sa mission.
Ce dispositif préserve les terres agricoles de la spéculation immobilière, car la SAFER peut contrôler les transactions. Elle empêche que des personnes achètent des terres agricoles uniquement dans le but de les revendre plus tard à un prix plus élevé, sans avoir l'intention de les exploiter pour l'agriculture. En préemptant certains biens agricoles, la SAFER peut garantir que les terres restent dédiées à des activités agricoles productives, en préservant ainsi la vocation agricole des espaces ruraux.
La régulation du marché des terres agricoles se fait également par le cadre réglementaire entourant les fermages. Le fermage est un contrat par lequel un propriétaire foncier, appelé "bailleur", met à disposition, de manière temporaire et contre rémunération, une parcelle de terre agricole à un exploitant agricole, appelé "fermier" ou "preneur".
Les loyers sont indexés sur l'indice national des fermages qui est composé de 40 % de l'évolution du PIB et 60 % de l'évolution de l'indice des revenus agricoles. L'évolution des loyers est donc relativement bien corrélée à l'inflation.
Ils sont fixés par arrêtés préfectoraux avec des plafonds et une rentabilité faibles en comparaison de l’immobilier “classique” ce qui ne pousse pas les investisseurs spéculatifs à s’y intéresser.
Le foncier agricole, un actif immobilier tangible
Le foncier agricole français, peu cher par rapport aux voisins européens
Cette double régulation se ressent sur le prix du foncier agricole en France en comparaison de ses voisins européens. En 2021, comme le montre le graphique ci-dessous, on remarque que la France se situe bien en dessous de la moyenne avec un prix à l’hectare de 5 940 € en 2021 contre 17 969€ pour la zone Europe. Selon les données de la Fédération nationale des SAFER publiées ce 25 mai 2023, en 2022, La France est toujours largement en dessous avec un prix moyen des terres et des prés (vendus libres, c’est-à-dire non loués) à 6 130 €/ha. Cela représente une hausse de +3,2% par rapport à 2021. De plus, si on compare ces prix à des pays européens proches de la France au niveau du PIB et de la superficie comme les UK, l’Italie ou l’Allemagne, on se rend compte que la différence est d’autant plus marquée : ces trois pays ont des prix à l’hectare supérieurs à 20 000 €.
Une évolution stable du foncier agricole en France, 3 pourcents par an
Si on se focalise sur la France, l’évolution du prix du foncier agricole est en progression continue et relativement régulière depuis des dizaines d’années. 3% d'évolution par an en se basant sur la période 1997 - 2022. Sources Agreste et Eurostat.
Cette régulation forte d’un organisme sans but lucratif et avec des missions d’intérêt général a donc un impact sur la spéculation agricole à la hausse mais également à la baisse. Le foncier agricole est donc un investissement peu volatile décorrélé des marchés financiers, qui suit la tendance haussière sans subir les fluctuations baissières inhérentes aux autres marchés.
Les bonnes pratiques valorisent le prix du foncier agricole
Sélection des fermes, la méthodologie de FEVE
Comme pour tout achat immobilier, il est important de connaître ses critères de sélection et d’analyser le foncier agricole sur le terrain avant l’acquisition.
Chez FEVE, nous privilégions les projets de taille moyenne (25 à 250 ha) car ils sont bien adaptés à des projets diversifiés en agroécologie, pratique permettant une meilleure résilience au changement climatique et aux aléas de marché.
Nous analysons environ 50 fermes par investissement, d’abord à distance puis sur place pour valider l’intérêt du foncier et le potentiel.
Nous nous concentrons sur des critères agronomiques, patrimoniaux et techniques :
- Parcellaire, qualité et accessibilité des terres, accès à l'eau, infrastructures agroécologiques existantes (bois, haies, parcelles agroforestières, marécages et cours d’eau, etc.).
- Attention particulière à la qualité du bâti (dans le cas où l’on en finance) - état des constructions agricoles, niveau de vétusté, conformité aux normes actuelles - et à son potentiel d’évolutivité - présence d'une ou plusieurs maisons d'habitation pour se loger, accueil à la ferme, activités extra-agricoles, d’agritourisme, production d’énergie.
- Localisation dans des bassins de vie attractifs, soutien local, proximité de villes de taille moyenne, commodités proches telles que les commerces, les écoles et les activités de loisirs, esthétique des lieux, nuisances.
- Analyse du marché, évaluation du prix avant négociation, rentabilité locative nette, ratio foncier / bâti, résilience.
Un comité d’évaluation indépendant donne ensuite un avis sur chacune des éventuelles acquisitions à réaliser par la foncière. Ce comité d’évaluation est composé d’experts de l’immobilier du secteur agricole et d’agriculteurs reconnus.
Sélection des agriculteurs et des agricultrices, la méthodologie FEVE
Chez FEVE, grâce à notre foncière, nous permettons à des agriculteurs et des agricultrices de s’installer et de développer des fermes vertueuses pour l’environnement, notre alimentation et nos territoires, en respectant une charte agroécologique ambitieuse.
L'agroécologie offre une approche respectueuse de l'environnement, contribuant à une agriculture durable et rentable, en favorisant la fertilité des sols, la captation de l’eau, la restauration de la biodiversité, le contrôle biologique des ravageurs.
Une fois que nous avons identifié le foncier agricole, nous lançons un appel à projets et sélectionnons le meilleur dossier. Moins de 5% des candidatures sont retenues.
Nous demandons aux candidats d’avoir la capacité agricole, une expérience d’au moins un an sur une ferme de leur atelier de prédilection ainsi qu'un apport financier personnel comme signe de sérieux et d’engagement.
La motivation, la cohérence du projet au niveau économique, agronomique et environnemental, ainsi que la volonté de se faire aider sont également prises en compte dans la sélection. Les porteurs de projets bien intégrés dans l'écosystème et bien accompagnés sont préférés.
Pour s’assurer de la mise en place des bonnes pratiques sur les terres, nous réalisons un audit de notre charte agroécologique tous les ans. En plus de cet audit, nous avons décidé de faire intervenir un tiers pour évaluer l'évolution positive de nos fermes au niveau social, environnemental et économique.
Nous croyons fermement que l'avenir de l'agriculture réside dans l'adoption de pratiques agroécologiques, qui permettent de préserver notre environnement, de soutenir la biodiversité et de garantir la viabilité économique des exploitations agricoles à long terme.
Ces pratiques limitent les risques d'érosion et de sécheresse, tout en améliorant la qualité de l'eau souterraine et de surface. Cela contribue à la résilience des exploitations agricoles face aux défis liés au changement climatique.
Investissez dans le foncier agricole
En investissant dans la valorisation des terres agricoles bien exploitées avec des bonnes pratiques, nous œuvrons collectivement pour un avenir plus durable, plus prospère et plus respectueux de la nature.
Le foncier agricole en France représente aujourd’hui une bonne opportunité pour la diversification de votre patrimoine. La double régulation en fait un placement peu volatile et investir via une foncière comme FEVE simplifie le processus et apporte une sécurité supplémentaire grâce à une méthodologie de sélection poussée et un suivi régulier.
Bien sûr, comme pour tout investissement, il existe un risque de perte en capital ainsi qu’un risque de non-liquidité. Le retour sur investissement est dépendant de la réussite des projets financés et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SAFER et les autres acteurs de l’installation agricole nous ont identifiés comme un acteur sérieux et efficace, capable de monter des projets cohérents en quelques mois, de les porter et d’en assurer le suivi sur le long terme.
FEVE se positionne aujourd’hui comme un acteur solide qui permet aux citoyens d’investir facilement dans le foncier agricole pour contribuer à l’installation de la nouvelle génération de l’agriculture française.
