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Foncière solidaire, portage foncier, LOA agricole, agrément ESUS, label Finansol, IR-PME, épargne solidaire : voici 19 définitions claires pour comprendre le métier de FEVE et l'écosystème de l'investissement à impact dans l'agriculture.
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Une foncière solidaire est une société d'investissement qui acquiert du foncier (terres agricoles, immobilier) grâce à l'épargne citoyenne et le porte sur le long terme au service d'un projet d'utilité sociale ou environnementale, plutôt que pour maximiser la rentabilité financière.
Contrairement à une foncière classique cotée, une foncière solidaire est généralement non cotée, agréée ESUS, et redistribue une partie de la valeur créée aux porteurs de projet (agriculteurs, associations, habitants) via des loyers modérés et des options de rachat. Le capital est apporté par des particuliers et des investisseurs institutionnels à impact.
Chez FEVE : Fermes en Vie est une foncière solidaire dédiée à l'agroécologie. FEVE acquiert des fermes, les loue à des agriculteurs en bail long ou en location avec option d'achat, et accompagne la transition agroécologique. Au total, plus de 58 M€ ont été collectés pour accompagner plus de 80 agriculteurs et agricultrices sur près de 4 000 hectares.
Voir aussi :Qui sommes-nous · ESUS · Portage foncier
L'agroécologie est un mode de production agricole qui s'appuie sur les régulations naturelles des écosystèmes (biodiversité, cycle du carbone, vie des sols, rotation des cultures) pour produire de la nourriture tout en restaurant l'environnement, plutôt qu'en l'épuisant.
C'est à la fois une pratique (couverts végétaux, haies, agroforesterie, baisse des intrants chimiques), une science (étude des interactions sol-plante-animal) et un mouvement social porté en France depuis la loi d'avenir agricole de 2014. L'agroécologie va plus loin que l'agriculture biologique en réintégrant la dimension paysage et systèmes.
Chez FEVE : tous les projets financés par FEVE s'inscrivent dans une démarche agroécologique. Les agriculteurs s'engagent contractuellement, via notre charte agroécologique, à des pratiques (agriculture biologique, diversification des cultures, couverture des sols, polyculture-élevage, haies, agroforesterie) suivies sur la durée du bail.
Voir aussi :Bio (AB) · Bail rural environnemental · La charte FEVE
L'agriculture biologique (AB) est un mode de production agricole encadré par un règlement européen (CE n°834/2007 puis UE 2018/848) qui interdit l'usage de pesticides et engrais de synthèse, des OGM, et impose un cahier des charges précis sur la rotation, le bien-être animal et la traçabilité.
La certification est délivrée par des organismes certificateurs (Ecocert, Bureau Veritas, Certipaq…) et matérialisée par le logo AB (national) ou Eurofeuille (européen). La conversion dure 2 à 3 ans selon les cultures. Le bio est un sous-ensemble historique de l'agroécologie, plus normé mais moins large.
Chez FEVE : toutes les fermes que nous accompagnons doivent s'engager à se convertir dans les 5 ans, la grande majorité le faisant dès l'installation.
Voir aussi :Agroécologie · Conversion bio
Le foncier agricole désigne l'ensemble des terres utilisées pour la production agricole (terres cultivables, prairies, vergers, vignes, bâtiments d'exploitation), considérées comme un actif économique distinct de l'exploitation qui les met en valeur.
En France, le foncier agricole couvre environ 26 millions d'hectares (≈45 % du territoire). Son prix moyen est de l'ordre de 6 400 €/ha pour les terres et prés libres (chiffres SAFER 2025). Le foncier agricole comme placement progresse historiquement d'environ +3 %/an, mais reste le principal obstacle à l'installation : une ferme moyenne coûte 500 000 € à 1 M€, hors capacité d'emprunt d'un jeune installé.
Chez FEVE : nous portons le foncier à la place de l'agriculteur pour lever ce verrou. La ferme est achetée par FEVE, et l'agriculteur finance ses terres via une location avec option d'achat, sans s'endetter sur 30 ans.
Voir aussi :Portage foncier · SAFER · Installation agricole
Le portage foncier est un mécanisme par lequel un tiers (foncière solidaire, GFA, collectivité) achète et conserve la propriété de terres agricoles pendant que l'agriculteur les exploite via un bail, avec souvent une option de rachat à terme.
Le portage foncier répond à un problème simple : un agriculteur qui s'installe n'a généralement pas la capacité financière d'acheter à la fois son outil de travail (matériel, cheptel) et son foncier. Le portage permet de décaler ou d'étaler l'acquisition foncière sur 10 à 25 ans, en sécurisant l'usage par un bail long.
Chez FEVE : le portage foncier est notre cœur de métier. Nous achetons la ferme, l'agriculteur la finance en bail long ou en location avec option d'achat (LOA), et peut racheter progressivement ou en une fois selon son projet.
Voir aussi :Location avec option d'achat (LOA) · Foncier agricole · GFA
La location avec option d'achat (LOA) agricole est un montage juridique qui combine un bail rural classique avec une promesse unilatérale de vente : l'agriculteur loue la ferme pendant une période définie et peut, à terme, lever l'option et en devenir propriétaire au prix fixé à l'origine.
Ce dispositif sécurise les deux parties : l'agriculteur a la visibilité d'un futur propriétaire dès le jour 1 (il peut investir dans la ferme), le porteur foncier sait que l'actif est destiné à être cédé. C'est l'équivalent agricole du leasing immobilier (crédit-bail).
Chez FEVE : la LOA est notre format contractuel principal. Elle permet à un agriculteur de s'installer sans apport foncier, de payer un loyer modéré pendant 5 à 15 ans, puis de racheter la ferme à FEVE au prix d'acquisition initial réévalué selon une formule transparente.
Voir aussi :Portage foncier · Bail rural · Installation agricole
Un bail rural est le contrat de location entre un propriétaire foncier (bailleur) et un agriculteur exploitant (preneur), encadré par le statut du fermage défini aux articles L411-1 et suivants du Code rural.
Le bail rural est par défaut conclu pour 9 ans, renouvelable automatiquement, et protège fortement le preneur : droit au renouvellement, encadrement du fermage (loyer agricole) par arrêté préfectoral, droit de préemption en cas de vente. Il existe des variantes : bail à long terme (18, 25 ans, voire de carrière), bail cessible, bail rural environnemental.
Chez FEVE : les fermes que nous accompagnons sont louées sous bail rural à long terme avec option d'achat (25 ans), toujours assorti de clauses environnementales reprenant les éléments de la charte agroécologique.
Voir aussi :Bail rural environnemental · Location avec option d'achat (LOA) · Fermage
Le bail rural environnemental (BRE) est un bail rural assorti de clauses environnementales contraignantes : non-usage de produits phytosanitaires, maintien de haies, couvert hivernal, rotation longue, charge animale plafonnée, etc.
Créé par la loi d'orientation agricole de 2006 et élargi par la loi d'avenir agricole de 2014, le BRE était initialement réservé aux bailleurs publics ou associatifs. Depuis 2014, tout propriétaire peut l'utiliser. Le BRE permet d'inscrire les pratiques agroécologiques dans la durée du bail, indépendamment des aides PAC.
Chez FEVE : tous les baux signés par FEVE incluent des clauses environnementales qui engagent l'agriculteur sur les pratiques agroécologiques de notre charte (agriculture bio, diversification, préservation des sols…).
Voir aussi :Bail rural · Agroécologie
Le fermage est le loyer payé par un agriculteur (le preneur) au propriétaire (le bailleur) en contrepartie de la location de terres ou de bâtiments agricoles dans le cadre d'un bail rural.
Le montant du fermage n'est pas libre : il est encadré par un arrêté préfectoral annuel qui fixe une fourchette minimale et maximale par hectare, par nature de culture et par région. L'indice national des fermages, publié chaque année par l'État, sert à l'indexer. Cette régulation explique pourquoi le rendement locatif d'une terre agricole est très bas (1 à 3 %/an) : c'est un choix de politique publique pour protéger l'accès au foncier.
Chez FEVE : les loyers que nous percevons des agriculteurs respectent les barèmes préfectoraux. C'est l'une des raisons pour lesquelles l'investissement chez FEVE relève de l'épargne d'impact et non de la rentabilité maximisée.
Voir aussi :Bail rural · Foncier agricole · Épargne solidaire
La transmission agricole désigne le processus par lequel un agriculteur partant à la retraite cède son exploitation (foncier, bâtiments, matériel, cheptel, parts sociales) à un repreneur, qu'il soit familial ou non.
C'est un enjeu démographique majeur : environ 50 % des agriculteurs français partiront à la retraite d'ici 2030, et seulement une exploitation sur deux trouve un repreneur. Réussir sa transmission bute sur trois obstacles : le prix global (souvent 500 K€ à 1 M€), la complexité juridique (sociétés agricoles, baux, droits PAC), et le faible nombre de candidats non issus du milieu agricole.
Chez FEVE : nous intervenons typiquement au moment de la transmission, en rachetant le foncier au cédant et en louant la ferme au repreneur. Ce découplage réduit drastiquement le ticket d'entrée pour le nouvel installé.
Voir aussi :Installation agricole · NIMA · Portage foncier
L'installation agricole désigne le fait, pour une personne, de devenir cheffe ou chef d'exploitation agricole : par création d'une ferme, reprise d'une exploitation existante, ou intégration d'une société agricole.
Le parcours d'installation est encadré par un PPP (Plan de Professionnalisation Personnalisé) et soutenu par la DJA (Dotation Jeune Agriculteur, jusqu'à ~45 K€) sous conditions d'âge (< 40 ans), de diplôme (capacité professionnelle agricole) et de projet viable. La France compte environ 12 000 à 15 000 installations agricoles par an, pour environ 20 000 à 22 000 départs à la retraite.
Chez FEVE : nous facilitons l'installation en levant le verrou foncier. Un agriculteur peut s'installer sur une ferme FEVE sans apport foncier, ce qui ouvre l'accès à des profils Hors Cadre Familial (HCF) et à des reconversions qui n'auraient pas eu accès au crédit bancaire classique.
Voir aussi :Transmission agricole · NIMA · Location avec option d'achat (LOA)
Un NIMA (Non Issu du Milieu Agricole) est un nouvel installé en agriculture dont les parents ne sont pas agriculteurs et qui ne reprend pas une ferme familiale. Le terme officiel utilisé par les Chambres d'agriculture est aussi HCF (Hors Cadre Familial).
Les NIMA / HCF représentent désormais une majorité des candidats à l'installation (plus de 60 %), souvent issus de reconversions professionnelles. Leur installation est statistiquement plus difficile : pas de transmission familiale gratuite, pas de réseau local, ticket d'entrée plein, banques plus prudentes.
Chez FEVE : une part importante des agriculteurs accompagnés par FEVE sont Hors Cadre Familial. Le portage foncier répond directement à leur principale difficulté : accéder à la terre sans héritage ni apport.
Voir aussi :Installation agricole · Transmission agricole · Portage foncier
Une SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) est une société anonyme sans but lucratif, agréée par l'État, qui régule le marché du foncier agricole et rural en France. Il en existe une par région.
Les SAFER disposent d'un droit de préemption sur les ventes de foncier agricole : elles peuvent se substituer à l'acheteur initial pour orienter la cession vers un projet d'installation, d'agrandissement raisonné ou de préservation. Elles peuvent aussi acheter pour rétrocéder à terme. Leur mission principale est de favoriser l'installation des jeunes agriculteurs et de freiner la concentration des terres.
Chez FEVE : nous travaillons avec les SAFER dans plusieurs de nos acquisitions, comme le partenariat avec la SAFER Pays de la Loire sur la Ferme Cultive. FEVE n'est pas une SAFER, mais une foncière privée d'utilité sociale, à capitaux citoyens.
Voir aussi :Foncier agricole · Portage foncier · Foncière solidaire
Un GFA (Groupement Foncier Agricole) est une société civile dont l'objet est de détenir collectivement du foncier agricole et de le louer à un ou plusieurs exploitants, généralement par bail à long terme.
Le GFA est un outil historique de portage foncier, créé en 1970. On distingue le GFA familial (entre proches, pour faciliter la transmission), le GFA mutuel (entre agriculteurs), et le GFA d'investissement (GFAI), ouvert à des associés extérieurs. Sa fiscalité avantageuse (exonération partielle de droits de mutation) en fait un outil de structuration patrimoniale.
Chez FEVE : nous structurons certaines acquisitions via des véhicules de type GFA ou société civile foncière, dans le respect des règles définies pour encadrer notre activité globale.
Voir aussi :Portage foncier · Foncière solidaire · Foncier agricole
ESUS (Entreprise Solidaire d'Utilité Sociale) est un agrément délivré par l'État (préfecture) aux entreprises de l'économie sociale et solidaire qui démontrent une utilité sociale prépondérante et une lucrativité limitée encadrée par leurs statuts.
L'agrément ESUS conditionne l'éligibilité au financement par les fonds d'épargne solidaire (notamment les 10 % solidaires des fonds 90/10 collectés via l'épargne salariale et l'assurance-vie) et les réductions d'impôts auxquelles ont droit les investisseurs personnes physiques. Il est délivré pour 5 ans et impose : utilité sociale dans l'objet social, encadrement des rémunérations dirigeantes, politique de distribution limitée des bénéfices.
Chez FEVE : Fermes en Vie bénéficie de l'agrément ESUS, ce qui permet aux investisseurs solidaires (fonds 90/10, PEA-PME solidaire, assurance-vie solidaire) de placer leur épargne chez FEVE.
Voir aussi :Label Finansol · Épargne solidaire · Foncière solidaire
Le label Finansol est un label privé créé en 1997 et délivré par un comité indépendant à des produits d'épargne (et non à des entreprises) qui financent des activités à forte utilité sociale ou environnementale.
Pour être labellisé, un produit doit respecter deux familles de critères : critères de solidarité (au moins 5 à 10 % des encours investis dans des entreprises solidaires) et critères de transparence (information claire de l'épargnant, contrôle annuel). Le label Finansol s'inscrit aux côtés d'autres labels de finance responsable comme ISR ou Greenfin, et couvre aujourd'hui plus de 180 produits et 30 milliards d'euros d'encours.
Chez FEVE : l'investissement dans FEVE est labellisé Finansol, ce qui garantit aux épargnants la qualité solidaire et la transparence du placement.
Voir aussi :Épargne solidaire · ESUS · IR-PME
L'épargne solidaire est une forme d'épargne dont une partie des fonds (au minimum 5 à 10 % selon les véhicules) est investie dans des entreprises ou projets à forte utilité sociale ou environnementale, typiquement des structures agréées ESUS.
La finance solidaire pour les particuliers prend plusieurs formes : fonds 90/10 dans l'épargne salariale et l'assurance-vie (90 % marchés cotés + 10 % solidaire), livrets bancaires solidaires, prises de participation directes dans des entreprises solidaires dont des foncières solidaires. L'encours total en France est estimé à plus de 30 milliards d'euros (Baromètre Finansol).
Chez FEVE : investir dans FEVE est une forme d'épargne solidaire directe (prise de participation au capital), avec un impact mesurable sur l'agroécologie. Elle peut être logée dans un PEA-PME, et donne droit, sous conditions, à la réduction d'impôt IR-PME.
Voir aussi :Label Finansol · IR-PME · ESUS
L'IR-PME (réduction d'impôt sur le revenu pour investissement dans les PME) est un dispositif fiscal codifié à l'article 199 terdecies-0 A du Code général des impôts qui permet à un particulier de réduire son impôt sur le revenu d'un pourcentage des sommes investies au capital de PME éligibles, en contrepartie d'une conservation des titres d'au moins 5 ans.
Le taux courant est de 18 %, porté à 25 % pour les investissements dans des entreprises agréées ESUS (taux dit « Madelin renforcé »), dans la limite de 50 000 € versés par an pour une personne seule (100 000 € pour un couple). Le plafonnement global des niches fiscales (réduction maximale de 10 000 €/an) s'applique.
Chez FEVE : les investissements au capital de FEVE sont éligibles à l'IR-PME au taux renforcé de 25 % (sous réserve du maintien de l'agrément ESUS et des conditions individuelles de l'investisseur). La souscription en ligne intègre le détail des conditions et les formulaires fiscaux.
Voir aussi :ESUS · Épargne solidaire · Label Finansol
La conversion bio est la période réglementaire pendant laquelle une exploitation agricole en mode conventionnel applique le cahier des charges de l'agriculture biologique sans pouvoir encore commercialiser sa production sous le label AB.
La durée de conversion est de 2 ans pour les cultures annuelles (céréales, légumes) et de 3 ans pour les cultures pérennes (vergers, vigne). Pendant cette période, l'exploitation supporte les coûts du bio (intrants plus chers, rendement souvent en baisse) sans la prime de marché. Des aides à la conversion (CAB, dans le cadre de la PAC) compensent partiellement cette perte.
Chez FEVE : le fait de louer les terres à l'agriculteur permet de réduire les charges sur les premières années, ce qui rend la période de conversion moins douloureuse d'un point de vue économique. Grâce à notre équipe suivi / partenariat, nous essayons également d'aider les agriculteurs à trouver d'autres moyens de valorisation des externalités positives afin de faciliter encore plus cette période délicate (label bas carbone, agences de l'eau, financements alternatifs…).
Voir aussi :Bio (AB) · Agroécologie
Découvrez la mission FEVE, nos 40 fermes financées, et comment investir dans la première foncière solidaire dédiée à l'agroécologie.
Fermes En ViE est une entreprise de l'économie sociale et solidaire qui facilite l’installation de la nouvelle génération d’agriculteurs et agricultrices grâce à ses foncières solidaires et à la plateforme La Grange.
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