Une fois intégrés les principes de bases et l’historique du fermage ainsi que les différents types de baux existants, il est essentiel de bien avoir en tête les composantes d’un contrat de fermage dans un bail rural. Car le principe de base de tout contrat est de ne signer que ce que l’on comprend. Voici donc tous les éléments pour comprendre un contrat de fermage mieux qu’après un master de droit !
- Nous irons d’abord comprendre les différentes clauses d’un contrat de fermage ;
- Pour explorer les évolutions d’un bail dans le temps ;
- Puis voir les possibilités de résiliation de votre bail rural ;
- Avant d’évoquer l’indice de fermage.
🦔 Dossier spécial sur le fermage
Retrouvez les autres volets de notre dossier sur le fermage :
- Les principes et définition du fermage
- [Cet article] Comprendre son contrat de fermage
1. Contrat de fermage : clauses, droits et obligations d’un bail rural
Le bail rural limite la liberté contractuelle en imposant certaines règles et limitations. Un contrat de fermage type comprend donc généralement les clauses liées à ces limitations. Toutefois, dans le respect de ces contraintes, les co-contractants peuvent modifier le reste du contrat.
Les clauses classiques d’un contrat de fermage
Les clauses classiques sont les suivantes :
- La désignation des lieux : cette partie présente en détail les terres et bâtiments concernés par le présent contrat de bail rural (description des bâtiments d’habitation, des bâtiments d’exploitation, et désignation des parcelles de terres nues)
- L’état des lieux :précise les règles de tenue de l’état des lieux
- Durée, renouvellement, résiliation : reprend les règles liées au statut du bail rural choisi
- Entretien :précise les obligations respectives, avec par exemple des détails sur les haies et clôtures, ou les grosses réparations de bâtiments
- Cession, sous-location, mise à disposition du bail
- Indemnités au preneur sortant : En cas d’améliorations apportées par le locataire, le bailleur peut être tenu de lui verser une indemnité lors de la fin du bail, quelle qu’en soit la cause
- Le prix du fermage :
- précise le montant annuel total pour les bâtiments d’habitation, d’exploitation, et les terres nues ;
- donne l’indice de référence utilisé au moment de la conclusion du bail ;
- précise éventuellement le fait que le bail sera réévalué tous les ans au 1er octobre au plus tard, selon le nouvel indice national.
- indique le rythme de paiement (annuel, trimestriel, mensuel…) et la date du 1er paiement.
- Attention : la loi prévoit que le bailleur peut résilier le bail à ferme “s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure”. Cela s’applique sur la base du rythme de paiement prévu par le contrat. Si le contrat prévoit paiement du fermage dans l’année de manière fractionnée, selon des échéances trimestrielles, la mise en demeure peut être lancée après 2 trimestres non payés, et la résiliation demandée 3 mois plus tard si les paiements ne sont pas régularisés.
- Assurances, impôts, taxes : répartition des obligations de paiement entre les parties
- Déclarations et contrôle des structures : le locataire déclare être en conformité avec le contrôle des structures (autorisation d’exploiter) et précise s’il exploite déjà d’autres surfaces agricoles en dehors du présent bail rural.
- Frais de bail : modalités de partage des frais pour l’établissement du bail (notamment le montant des droits d’enregistrement, formalité recommandée mais non obligatoire, sauf en cas d’option TVA par le bailleur)
Exemples de contrats :
Les obligations et droits du bailleur et du preneur d’un bail rural
Dans le cadre du statut du fermage le preneur à un certain nombre de droits sur les terres et biens loués. Il a tout d’abord la garantie de pouvoir exploiter pour une durée de 9 ans renouvelable, même en cas de cession de la parcelle pour cause de vente (voir plus loin droit de préemption), mais aussi en cas de succession en cours du bail. Le preneur peut également avoir droit à des indemnités d’éviction en cas de reprise du bien par une tierce personne. Il a le droit de chasser sur le bien loué. Avec l’autorisation du bailleur, le preneur est en mesure de réaliser des améliorations du fond, d’échanger la jouissance d’une parcelle. Le bail offre aussi la possibilité de transmettre le bail à ces ayants droits.
Il est en revanche interdit au preneur de sous-louer les terres sauf dans le cas d’une mise à disposition d’une société dont le preneur est l’un des exploitants. Il est également interdit au preneur de céder le bail sauf au conjoint qui souhaiterait reprendre l’exploitation.
En contrepartie de ces droits le preneur doit s’acquitter du montant du fermage, ainsi qu’une partie des charges soit ⅕ de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties la moitié de la taxe de la chambre d’Agriculture et 8% de frais de fiscalité locale. Aucune réglementation ne s’oppose à une répartition différente à l’établissement du bail. Cependant, elle s’applique à défaut de précision, ou dans un bail verbal par exemple.
Il est également soumis à l’obligation d’exploiter en “bon professionnel soucieux d’une gestion durable, sans commettre, ni souffrir qu’il y soit fait des dégâts ou des dégradations.” Tout manquement important à cette obligation peut être une cause potentielle de reprise. Le preneur est également tenu d’user du fonds loué suivant sa destination. Cela signifie par exemple que pour retourner une prairie, ou pour mettre en place des pratiques culturales non prévues par le contrat, le preneur doit prouver que ce changement permet d’améliorer les conditions de l’exploitation et doit avoir obtenu l’accord du bailleur en amont.
Bon à savoir : exceptionnellement, en cas de mauvaise récolte et sous conditions, l’article 1769 du Code civil prévoit la possibilité pour le preneur de demander une remise sur le montant du fermage, mais attention cette clause n’est pas obligatoire. Il peut être signifié dans le contrat de bail si oui ou non cette remise de fermage est effective ou non en cas d’aléas de la récolte.
De son côté, le propriétaire a une obligation d’entretien des biens et terres loués. Il doit prendre la charge des grosses réparations. Dans le cas de cultures pérennes et sans précision dans le contrat, le bailleur doit assurer la permanence et la qualité des plantations.
Le propriétaire a également l’obligation de s’acquitter du paiement des primes d’assurance contre l’incendie ainsi que de l’impôt foncier. En effet, ce dernier est à la charge exclusive du propriétaire : toute clause imposant cette charge au fermier ne peut pas être appliquée.
Toutefois, il peut demander à son preneur de lui rembourser une quote-part des taxes foncières des biens loués. À défaut d’accord différent, le code rural prévoit un remboursement à hauteur de 20% de la taxe communale et intercommunale, de 50% des frais Chambre d’Agriculture et de 8% des frais de gestion. Le remboursement total est interdit. D’autre part, les dégrèvements de taxes foncières au profit des jeunes agriculteurs doit lui être intégralement déduit du montant du fermage du fermier.
Bon à savoir : les aménagements de bâtiments payés par le locataire, avec l’accord du propriétaire, peuvent en partie lui être remboursés à la fin du bail. Le montant dû est calculé sur la base des investissements effectués par le preneur auxquels sont soustraits les amortissements. Ce montant doit être réglé par le propriétaire en cas de fin de fermage qu’il soit normal ou anticipé. Il est important pour cela que le preneur garde les preuves des dépenses effectuées.
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2. Le fermage dans la durée : renouvellement, transmission, résiliation d’un bail rural
La durée des différents types de bail et leur mode de renouvellement
Les différents types de baux ont des durées spécifiques (voir le tableau de l’article sur les principes du fermage) :
- Le bail rural, ou bail à ferme, a une durée de 9 ans. Cette durée se compte à partir de l’entrée en jouissance du preneur. Ce bail est reconductible tacitement, le bailleur à besoin de l’accord du locataire pour y mettre fin sauf dans le cas d’une reprise par la famille du bailleur pour exploiter ;
- Le bail rural à long terme est un bail rural possédant une durée minimale de 18 ans. De la même manière que le bail à la ferme, il est reconductible tacitement ;
- Le bail de carrière est d’une durée minimale de 25 ans et il prend fin l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite au sens de la MSA (62 ans minimum). Il ne faut donc pas que le preneur, lors de la signature du bail, ait plus de 37 ans. Cette longue durée entraîne la nécessité de passer devant un notaire pour le rédiger. Ce bail doit nécessairement porter sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une surface supérieure au seuil de surface, défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles (exemple: 45 ha pour le schéma directeur des Pays de la Loire avec des équivalences pour des cultures végétales spécifiques (ex: pdt, chanvre textile et lin, houblon …) et pour les élevages hors sol; 67ha pour la région Occitanie). Ce type de bail est reconductible mais le propriétaire peut mettre fin au bail de façon unilatérale à la fin de ce dernier ;
- Le bail rural à clauses environnementales est comme le bail de carrière d’une durée minimale de 25 ans.
Le bail rural à long terme est intéressant à la fois pour le fermier mais aussi pour le bailleur. En effet, il offre de la stabilité au preneur en supprimant la remise en cause éventuelle du contrat à la fin de chaque période de 9 ans, que l’on retrouve dans le bail rural classique. Le bailleur pourra lui bénéficier d’allègements fiscaux avec notamment d’une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit en cas de succession ou de donation du bien loué, d’une exonération partielle ou totale de l’impôt de solidarité sur la fortune et sur la taxe départementale de publicité foncière.
Bon à savoir : les héritiers sont exonérés partiellement de droits de succession à la condition de conserver le bien pendant 5 ans. Si les héritiers cèdent une partie des parcelles avant l’expiration du délai de 5 ans, l’exonération partielle de droits de succession n’est remise en cause que pour la fraction de parcelles cédées et non pour la totalité des parcelles louées (Cass. com., 10 juillet 2018, n° 16-26.083)
Que devient le bail rural en cas de décès ?
En cas de décès du locataire, le bail rural se poursuit au profit du conjoint, du partenaire de Pacs, ou des ascendants et descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé au cours des 5 dernières années.
Les héritiers ont toutefois 6 mois à compter du décès du locataire pour demander la résiliation du bail.
Lors du décès du propriétaire des biens loués, le bail rural se poursuit avec les mêmes clauses et conditions. Il n’est donc pas nécessaire de conclure un nouveau bail écrit avec l’héritier qui aura accepté la succession.
Ceci étant, la difficulté peut intervenir en cas d’absence d’écrit, le nouveau bailleur pouvant invoquer son ignorance de ce bail. En cas de contestation, il appartiendra au locataire de justifier de son exploitation et du versement du fermage.
Transmission d’un bien : qu’est-ce que la reprise triennale et sexennale ?
Lors du renouvellement du bail et seulement à ce moment-là, le bailleur peut insérer une clause de reprise sexennale à laquelle le preneur ne pourra pas s’opposer. La clause sexennale permet au bailleur de reprendre pour ses descendants majeurs ou mineurs émancipés, son conjoint ou son partenaire avec lequel il est lié avec un PACS, le bien loué à la fin de la sixième année du bail reconduit. Notons que le bailleur ne figure pas dans la liste des personnes pouvant bénéficier de cette reprise. Pour se faire, le bailleur devra alors notifier par le biais d’un huissier, un congé au fermier en place en respectant un préavis de 2 ans.
Comme pour les reprises en fin de bail, les bénéficiaires devront remplir toutes les conditions requises, c’est-à-dire posséder les compétences professionnelles ou/et une autorisation d’exploiter, habiter sur les lieux ou à proximité, détenir le cheptel et le matériel nécessaires ou à défaut les moyens financiers de les acquérir et enfin respecter l’obligation d’exploiter personnellement et effectivement les biens repris pendant une durée de 9 ans.
Si le preneur est à moins de 5 ans de l’âge de la retraite, il lui est possible de demander que la reprise sexennale soit différée. Cette demande doit être faite dans les 4 mois suivant la notification du congé. Le preneur peut contester le congé en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Qu’est-ce que le droit de préemption en cas de vente ?
Pour éviter que le fermier ne soit privé de son outil de travail, il dispose du droit de préemption en cas de vente du bien.
Selon la procédure, le preneur doit être averti de la vente par le notaire du bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou, éventuellement, par acte d’huissier. Cette lettre doit mentionner les conditions demandées et liées à la vente : prix, charges, modalités et délai.
Le fermier dispose alors de trois options : celle d’accepter l’offre dans un délai de deux mois aux conditions fixées dans la lettre recommandée. Dans le cas où l’offre est acceptée, l’acte notarié doit être réalisé dans un délai de deux mois à compter de l’envoi de la réponse du preneur. Le prix peut être contesté et discuté après une expertise qui sera payée par les deux parties, mais le cédant n’est pas obligé de baisser son prix.
Si le preneur refuse le prix fixé par le tribunal, le bailleur peut vendre son bien à une tierce personne aux prix et conditions initialement proposés.
Enfin le preneur peut aussi refuser l’offre ou garder le silence. Dans ce cas, le bailleur peut vendre le bien loué à une tierce personne. Cependant, le preneur garde son droit d’exploiter dans les conditions fixées dans le bail initial ou renouvelé.
Si la vente ne respecte pas le droit de préemption du preneur, ce dernier a six mois à compter du jour où il a connaissance de la vente pour annuler la vente.
🦔 Que se passe-t-il dans le cas de la vente d’une terre sous bail rural ?
Dans le cas d’une vente où le preneur ne souhaite pas acheter le bien et qu’un porteur de projet souhaite reprendre l’exploitation de ce dernier, il existe deux possibilités :
- soit le bailleur présente le projet de vente à son fermier et d’un commun accord ils peuvent à n’importe quel moment du bail signer une convention de résiliation amiable. L’acquéreur pourra donc reprendre et exploiter le bien sans délai.
- soit le preneur ne souhaite pas résilier son bail, dans ce cas le nouvel acquéreur pourra demander le non-renouvellement du bail à son terme pour l’exploiter lui-même et exercer son droit de reprise. Pour cela, l’acquéreur devra justifier de la capacité, l’expérience et les moyens matériels nécessaires à l’exploitation du bien. Il devra également se consacrer à l’exploitation du bien pendant un minimum de 9 ans. Comme décrit plus haut, le droit de reprise s’exerce par l’intermédiaire d’un huissier, au moins 18 mois avant la date d’expiration du bail. Le document nommé congé doit préciser le nom et prénom du bénéficiaire de la reprise, son âge, son domicile et sa profession. Il devra contenir les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54, ce dernier précise au fermier les conditions de contestation du congé.
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3. Le montant du fermage : l’index du prix des fermages
Comme nous l’avons déjà évoqué dans l’article décortiquant le contrat de fermage plus tôt, ce dernier le contrat de fermage est très encadré concernant la fixation du prix. Le montant du fermage est défini dans le contrat, et évolue ensuite annuellement en suivant un indice national.
Cet “indice national des fermages” est indexé sur l’évolution du chiffre d’affaires agricole des dernières années, et du niveau général des prix de l’année précédente.
Les critères de calcul du fermage sont assez complexes, et sont fixés pour chaque département par arrêté préfectoral.
La partie suivante de ce dossier sera entièrement consacrée à cette question du prix et du calcul du montant du fermage, qui est un casse-tête pour de nombreux agriculteurs qui souhaitent s’installer ou mettre leur exploitation en location.
🦔 Quel index national des fermages en 2022 ?
Le principe d’indexation des fermages sur l’évolution du chiffre d’affaires agricole est né en 1995, et a régi les loyers agricoles jusqu’en 2009.
Le 27 juillet 2010, la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche a permis de créer le nouvel indice des fermages. 2 grandes modifications : il est désormais déterminé au niveau national et non plus en denrées comme c’était autrefois le cas, mais en argent.
Ce nouvel indice a notamment permis de limiter les disparités entre départements. Avec cette loi, l’année 2009 devient l’indice de référence (valeur 100).
De 2011 à 2015, l’indice a connu une importante augmentation pour dépasser 110.
L’indice de fermage 2020 était à 105,33. L’indice de 2021 était de 102,59, soit une baisse importante par rapport à 2020 (-2,74 points).
L’indice de fermage 2022 a été communiqué en juillet 2022 et s’établit à 110,26. La variation par rapport à l’année 2021 est de +3,55 %.
🦔 Et après ?
Voici que s’achève le deuxième volet sur le fermage ! Maintenant que vous êtes un as de son historique et des paragraphes écrits en tout petit sur le contrat il est temps de s’attaquer au sujet du prix ! C’est parti pour l’explication du calcul du fermage !
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