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Investir dans la terre agricole, un placement qui donne du sens Ă  votre Ă©pargne

 

Comme beaucoup de Français, ce début de décennie a éveillé chez vous des envies de retour à la terre ?

Dans un contexte mondial troublé par les crises politiques et économiques, le réchauffement climatique ou encore l’érosion de la biodiversité, l’investissement dans la terre agricole apparaît de plus en plus comme un moyen de sécuriser ses placements tout en donnant du sens à son épargne.

Nous vous dévoilons dans ce guide complet tout ce que vous devez savoir pour investir sereinement dans la terre agricole et, cerise sur le gâteau, participer à la transition agroécologique en aidant un secteur capital pour notre société : l’agriculture !

Pourquoi investir dans la terre agricole : la terre, un placement responsable

La terre agricole est l’un des actifs les plus essentiels qui soient

Depuis les annĂ©es 1950, nos sociĂ©tĂ©s se sont progressivement complexifiĂ©es et nous ont cruellement Ă©loignĂ© de ces “hĂ©ros” qui produisent, au quotidien, ce que nous mangeons : les agriculteurs. Pour beaucoup d’entre-nous, nous n’avons aucune idĂ©e de la façon dont sont cultivĂ©es nos pommes de terres, de la forme d’un plant de potiron ou encore de ce qu’implique de manger un morceau de steak…

La terre agricole c’est pourtant ce qui nous permet, grâce à l’utilisation combinée d’une énergie inépuisable, le soleil, et au processus de la photosynthèse, de satisfaire l’un de nos besoins les plus primaires et essentiels : manger.

Dans un contexte d’augmentation de la population mondiale, et d’artificialisation effrénée des sols, investir dans la terre agricole, tout comme l’investissement dans la forêt, c’est protéger une des ressources les plus rares et précieuses que nous avons. Si vous considérez l’immobilier comme un investissement patrimonial, alors que dire de l’investissement dans le foncier agricole !

L’agriculture, un secteur à protéger

Les menaces qui pèsent sur l’agriculture, en France et Ă  l’étranger, sont nombreuses : modes de production très intensifs, dĂ©gradation des terres et perte de fertilitĂ© des sols, pollution des nappes phrĂ©atiques et des cours d’eau, conditions de travail pĂ©nibles et peu rĂ©munĂ©ratrices, image dĂ©gradĂ©e dans l’opinion publique, endettement colossal…

Comme si cela ne suffisait pas, environ 50% des agriculteurs, sur les 453 000 que nous comptions en 2017 (source : MSA, 2019), partiront à la retraite au cours de cette décennie. Alors qui prendra la relève ? Actuellement, seul 1 départ sur 2 ou 3 (selon les régions, source : MSA) est compensé par une nouvelle installation tant les défis sont nombreux !

Ainsi, l’autonomie alimentaire en France, mais aussi dans de nombreux pays du monde, est conditionnée par notre capacité à permettre à des agriculteurs de s’installer, et de bien vivre de leur métier.

Le prix du foncier agricole, un frein Ă  l’installation des agriculteurs

La surface moyenne d’une exploitation agricole, en France, est de 63 ha (en 2016, source : Insee). Le prix moyen d’un hectare en France est quant à lui de 5990 euros (pour des terres libres, cad non louées en 2018, source : Safer).

Même si, en moyenne, les agriculteurs ne sont pas propriétaires de l’intégralité de leurs terres (la location concerne 60% des surfaces agricoles en France, source : Agreste, 2016), il est très facile de comprendre à quel point l’investissement pour un ou une jeune qui voudrait s’installer est colossal : plusieurs centaines de milliers d’euros pour les terres, 100 à 200 000 euros pour les bâtiments, auxquels s’ajoutent du matériel, mais aussi le cheptel (les vaches, les brebis ou encore les poules), la facture finale peut facilement avoisiner le million d’euros et a de quoi effrayer le nouveau venu… et son banquier !
Le financement du foncier agricole est donc invoqué par la plupart des organismes (Chambres d’Agricultures, SAFER) mais aussi par les porteurs de projets comme un des freins majeurs à leur installation.

Alors, comment puis-je aider les agriculteurs ?

Fort de ces constats et de l’urgence à dynamiser l’installation des jeunes agriculteurs, de nombreuses initiatives ont germé au cours des 10 dernières années, et il existe désormais de multiples façons d’aider les agriculteurs :

  • PrĂŞter Ă  des agriculteurs et agricultrices via des plateformes de financement participatif (par ex. Miimosa ou Bluebees). En gĂ©nĂ©ral, ces prĂŞts permettent de financer un nouvel Ă©quipement : une cuve de brasserie, un local de vente Ă  la ferme, des panneaux solaires sur un hangar, un atelier de transformation fromagère, etc. Le prĂŞt donne lieu Ă  une rĂ©munĂ©ration de 3-6%, mais le risque n’est pas inexistant (vous prĂŞtez Ă  un projet et un agriculteur en particulier).
  • Faire des dons, avec ou sans contrepartie : Ă  l’instar des prĂŞts, ces dons financent souvent des Ă©quipements et des projets, mais souvent pour des montants plus modestes (2 000-10 000 €).
  • Investir dans une vache (ou une ruche) : de nouvelles initiatives permettent Ă  des Ă©pargnants / investisseurs d’acheter une vache pour la louer Ă  un agriculteur. Ces concepts peuvent ĂŞtre sĂ©duisants et aider rĂ©ellement l’agriculteur (une vache coĂ»te 1500 euros) mais attention au sĂ©rieux des sociĂ©tĂ©s car cet investissement a donnĂ© lieu Ă  de nombreuses escroqueries au cours des dernières annĂ©es (47 signalements de fraudes en 2019, source : AMF).
  • Soutenir le dĂ©veloppement des filières de l’Agriculture Biologique en consommant Bio. Et oui il fallait y penser 🙂 Vous pouvez acheter vos produits bio frais sur vos marchĂ©s locaux et pour certains produits secs, vous approvisionner auprès de distributeurs engagĂ©s (Biocoop, mais aussi La Fourche par exemple). Il existe Ă©galement des marques soutenant la conversion des exploitations biologiques, comme BioDemain : le produit respecte le cahier des charges Bio, mais la pĂ©riode de conversion de 3 ans n’est pas rĂ©volue empĂŞchant le produit d’être labellisĂ© “AB”.
  • Enfin, il est possible d’investir dans des terres agricoles pour les louer Ă  des agriculteurs. En faisant cela, vous permettez Ă  des agriculteurs de s’installer sans avoir Ă  s’endetter sur plusieurs gĂ©nĂ©rations. Si votre but, comme nous, est d’encourager l’agriculture de demain, plus respectueuse des hommes et de l’environnement, alors il convient de vĂ©rifier comment sont exploitĂ©es ces terres et selon quelles pratiques (agriculture biologique, agriculture de conservation des sols ou agriculture conventionnelle ?) pour que votre placement aille rĂ©ellement dans le sens de vos convictions. Des foncières comme Terres de Liens, et plus rĂ©cemment Fermes En ViE fournissent la garantie aux investisseurs d’un cahier des charges agroĂ©cologique exigeant (en gĂ©nĂ©ral basĂ© sur le cahier des charges Agriculture Biologique, avec des amĂ©liorations).

Comme nous venons de le voir, il y a de multiples façons d’aider les agriculteurs et agricultrices et notamment d’acheter des fermes pour permettre d’installer des fermes. La suite de notre guide vous explique comment procéder !

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Investir dans la terre agricole, une stratégie de diversification pertinente

Dans le contexte actuel, les choix d’épargne et d’investissements sont difficiles.

Alors que les actions font le yoyo et font craindre l’éclatement d’une bulle, l’investissement dans la pierre attire toujours. Mais pourquoi ne pas envisager Ă©galement un investissement dans des terres agricoles qui peut, lui aussi, apporter un rendement modĂ©rĂ© mais peu risquĂ© ? Comme nous l’avons vu prĂ©cĂ©demment, la terre est ce qui nous nourrit, et nous aurons donc toujours besoin d’elle, Ă  fortiori dans un contexte d’agrandissement des villes et d’artificialisation des sols.

Le foncier agricole peut ainsi être considéré comme une valeur refuge intéressante. C’est donc un excellent moyen de diversifier son patrimoine et/ou un moyen de flécher son épargne sur des investissements réels qui ont du sens.

Le fermage : un rendement modéré mais pertinent dans le contexte actuel

Le fermage est un type de bail rural dans lequel un propriétaire confie à un fermier le soin de cultiver une terre sous contrat, contre un loyer.

Suivant le prix d’achat des terres agricoles, le propriétaire peut en général s’attendre à un rendement de 1.5% à 3.5% brut qu’il faut diminuer des coûts de gestion et les taxes (taxe foncière, taxe Chambre d’Agriculture et impôts). Le rendement est donc plutôt intéressant dans un contexte où les assurances vie peinent désormais à rapporter 1% et où certains pays européens facturent les dépôts sur un compte courant (pour des montants élevés).

Le fermage connaît de fortes disparités selon les départements ainsi qu’à l’intérieur même de chaque département. Par exemple en Haute-Vienne en 2019, les minima de prix pour des baux long terme sur des terres nues sont à 37€ par hectare quand les maxima sont à 180€ par hectare. En Dordogne, les minima sont à 16€ et les maxima à 170€.

Les loyers sont encadrés par des arrêtés départementaux qui déterminent une fourchette de prix à l’hectare et qui va dépendre de différents éléments : la structure parcellaire, la qualité des sols, le relief, l’état et l’importance des bâtiments d’exploitation et d’habitation, la durée du bail. Des fourchettes spécifiques sont également prévues pour certains types de cultures (et en particulier les cultures pérennes: vignes, vergers…). Enfin certains types de baux spécifiques peuvent donner droit à des montants de fermage plus élevés (bail cessible par exemple) ou moins élevés (bail environnemental). L’évolution de ces fermages au cours du temps suit également un indice annuel, l’indice national des fermages établi chaque année.

Le foncier : une valeur refuge mais difficile d’accès

En 2019, le prix des terres et prĂ©s libres Ă©tait d’environ 6000€ par hectare en moyenne avec de très fortes disparitĂ©s selon les localisations y compris au sein mĂŞme de dĂ©partements.

La progression depuis 10 ou 15 ans est de de 3.7% par an pour les prairies et plus de 5% par an en moyenne pour les terres libres (cf schĂ©ma ci-dessous – source Agrifrance).

Ces prix sont certes élevés et rendent l’accès au foncier difficile pour des agriculteurs souhaitant s’installer mais ils restent encore très en deçà de ce que l’on peut observer dans d’autres pays Européens : plus de 60 000€ l’hectare aux Pays Bas, autour de 25 000€ au Royaume Uni, 12 000€ en Slovaquie.
On atteint même les 108 000€ par hectare en moyenne en Ligurie (Région italienne).

Source: https://www.terre-net.fr/actualite-agricole/economie-social/article/region-par-region-le-prix-des-terres-en-france-et-dans-22-pays-europeens-202-136535.html

Investir dans la terre agricole reste cependant peu accessible pour des particuliers : il est difficile d’y investir en direct pour diverses raisons comme nous le verrons dans le chapitre 3 : un marchĂ© très encadrĂ© (avec un risque de prĂ©emption de la SAFER), un droit rural complexe, des prix très variables d’une rĂ©gion Ă  une autre demandant donc une très bonne connaissance locale… Et par ailleurs peu d’organismes organisent des placements de ce type Ă  l’heure actuelle.

La terre agricole : un placement sûr mais peu liquide

Investir dans du concret (on dit parfois “un actif tangible”) a toujours été rassurant pour un investisseur.

C’est une des raisons principales de l’attrait pour l’investissement immobilier. En effet, en cas de crise, on imagine mal que cet actif perde la majeure partie de sa valeur. La population aura en effet toujours besoin de se nourrir et les terres agricoles auront donc toujours une valeur importante pour la population.

Cette valeur est d’autant plus grande que les terres sont en bon Ă©tat et prĂ©servĂ©es. Comme on l’a vu sur le fermage, le loyer dĂ©pend de la qualitĂ© des terres. Le prix du foncier lui aussi est logiquement dĂ©pendant de la qualitĂ© de ces terres, il est donc primordial de s’assurer que l’exploitant respecte le sol voire travaille Ă  le rĂ©gĂ©nĂ©rer. D’oĂą l’intĂ©rĂŞt d’un outil juridique comme le bail environnemental qui permet d’éviter des pratiques agricoles non durables.

En revanche, c’est un placement qui reste souvent peu liquide. Le prix des terres louées étant décoté d’environ 20% par rapport à des terres libres, il est plus intéressant d’attendre la fin d’un bail pour pouvoir céder des terres agricoles. Or comme on le détaille dans le paragraphe “Comment mettre à bail”, les baux peuvent être reconduits automatiquement et sur de très longues durées par les agriculteurs qui les exploitent. Ainsi, il n’est pas toujours possible d’acheter et de vendre des terres quand on les possède en direct.

Pour un investissement via l’achat de parts dans un GFA, une SCI ou une foncière, certains organismes organisent un marchĂ© dit “secondaire” avec des investisseurs entrants qui achètent les parts d’investisseurs sortants, ce qui rend les achats/reventes un peu plus liquides.

Quel ticket d’entrĂ©e pour investir dans la terre agricole ?

Cela dépend si vous achetez un corps de ferme en propre, souscrivez à des parts d’un GFA ou encore à travers une foncière.

Une ferme achetée en direct pourra vous coûter entre 350 000 € et 2M€ suivant sa surface et la qualité des bâtiments.

Des organismes associatifs, publics ou privés ont créé des structures pour acheter des terres et permettre ainsi à des agriculteurs de s’installer. Cela se fait souvent sous forme de GFA ou de SCI (comme les GFA de la Marne par exemple) et le ticket d’entrée se situe souvent aux alentours des 1000€ ou 2000€.

Certaines banques proposent parfois des investissements dans des GFA avec des tickets bien plus importants que les 1000€ évoqués ici.

Enfin, il existe certaines foncières solidaires comme Terres de Liens ou Lurzaindia (dans le Pays Basque) qui font appel à de l’épargne de plus petits porteurs et acceptent donc des tickets d’entrée plus faibles (autour de 100€). Ces foncières solidaires ne versent en revanche pas de fermage et la part sociale achetée ne s’apprécie que très peu avec le temps.

Quand diversifier son patrimoine avec des terres agricoles ?

Historiquement réservé à des personnes fortunées, l’investissement dans la terre est désormais ouvert à tous, et de nombreuses personnes engagées le privilégient à des produits classiques.

Quand on a investi dans de l’immobilier, des placements divers (ESG/ISR par exemple) proposés par les banques et des actions, il est bon de trouver d’autres placements permettant de diversifier son patrimoine sans augmenter son risque pour autant. L’investissement dans la terre peut alors être un bon moyen de le faire. Il existe d’ailleurs plusieurs types d’investissements dans la terre pour diversifier son patrimoine : les forêts, les vignes et les terres agricoles.

Aujourd’hui ces investissements découlent aussi parfois d’une stratégie engagée pour soutenir la transition écologique avant même de découler de stratégies de diversification.

L’investissement dans des forĂŞts (souvent via des GFF – groupements fonciers forestiers) et dans des vignes (souvent via des GFV – groupements fonciers viticoles) est relativement bien organisĂ© depuis plusieurs dizaines d’annĂ©es avec des acteurs privĂ©s proposant des investissements de ce type assortis le plus souvent d’avantages fiscaux (rĂ©duction IR, abattement IFI). Un investissement dans des terres agricoles vient dans la droite lignĂ©e de ces placements (avec des avantages fiscaux Ă©quivalents), avec un marchĂ© historiquement moins bien organisĂ© mais qui commence Ă  se structurer autour de diffĂ©rents acteurs associatifs et privĂ©s.

Attention d’ailleurs aux arnaques et aux sociétés de gestion peu scrupuleuses que l’on peut retrouver dans ces marchés “non matures”.

C’est dans ce cadre et avec l’objectif d’accompagner la transition agroécologique tout en permettant à des épargnants de diversifier leur patrimoine que Fermes En Vie a décidé de permettre à des particuliers d’investir dans des terres agricoles.

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Comment acheter des terres agricoles : les points de vigilance

Qui peut acheter une ferme ?

En théorie, tout le monde peut acheter une ferme et des terres agricoles.

Mais il existe un organisme, la Société d’Aménagement Foncier et de l’Etablissement Rural (SAFER) qui veille à la durabilité et l’équilibre de nos systèmes agricoles et qui vous en empêchera probablement en préemptant la vente. Le rôle de la SAFER, entre autres, est de s’assurer que les terres reviennent en priorité aux agriculteurs et c’est tant mieux ! Des affaires d’investissement étrangers et de spéculation ont fait grand bruit au cours des dernières années (par exemple des investissements dans l’Indre au profit d’une société chinoise) et c’est ainsi dans notre intérêt et celui de notre souveraineté alimentaire qu’agit la SAFER.

En pratique, et au-delĂ  des droits de prĂ©emption, il est compliquĂ© pour un particulier non initiĂ© de savoir oĂą acheter les terres, par quels canaux, auprès de qui… Mais aussi de vĂ©rifier leur qualitĂ©, de juger de la pertinence du prix proposĂ©, de se lancer dans les dĂ©marches administratives. Et c’est sans parler de comment trouver un ou plusieurs locataires (les agriculteurs) et de procĂ©der Ă  la mise Ă  bail.

Pour ces raisons, de nombreuses personnes se tournent vers l’investissement dans des Groupements Fonciers Agricoles, les GFA, à l’instar de ce qui se pratique dans le monde du vin, avec les Groupement Fonciers Viticoles (GFV), mais aussi de la forêt, avec les Groupements Fonciers Forestiers (GFF). Depuis quelques années, les placements dans les GFA (en direct ou via des foncières spécialisées) se sont multipliés contribuant à démocratiser (cela reste toutefois relatif) ce placement.

OĂą acheter des terres agricoles et Ă  quel prix ?

Comme nous l’avons vu, le prix à l’hectare (10 000 m2) se situait autour de 6 000 € en 2018. Ce prix cache des disparités régionales très fortes, et varie en fonction de la nature des terres et des typologies de cultures permises (grandes cultures céréalières vs. zones d’élevage par exemple). Il était par exemple de 7 540€/ha en 2018 pour les zones de grandes cultures, contre 4580€/ha pour des surfaces exploitées en élevage bovin (source : Terre-net.fr et FNSafer).

Dans le Nord de la France, et notamment au Nord du bassin Parisien, le prix des terres dépasse très fréquemment 8000 €/ha, avec des moyennes à plus de 12 000 €/ha pour les départements du Nord et du Pas de Calais. Il est également très élevé dans le Sud Est avec un record dans les Bouches du Rhône à 17 000 €/ha et le Var et le Vaucluse (respectivement 12 700 €/ha et 15 000 €/ha). Dans le même temps, la Vendée, les Deux-Sèvres ou encore la Haute-Vienne et la Corrèze se situent autour des 3 000 €/ha. Enfin le quart Sud-Ouest se situe dans la moyenne haute française avec des prix compris entre 6 500 €/ha (Tarn) et 8100 €/ha (Lot & Garonne).

En valeur absolue, les mutations réalisées en 2019 représentaient 90 800 transactions pour un montant de 4.9 milliards d’€ et 404 000 hectares (source : FNSafer 2018), soit un montant moyen de plus de 12 000 € par hectare. Pourquoi cet écart avec les 6 000 €/ha précédemment évoqués ? Les transactions incluent bien souvent à la fois du bâti d’habitation, mais aussi des bâtiments d’exploitation à usage agricole faisant vite grimper la facture !

Au global (cad. bâti inclus), le prix d’une ferme variera classiquement de 350 K€ à 2M€ avec des exceptions à plusieurs millions pour des exploitations de très grande taille ou très convoitées telles les exploitations viticoles.

Acheter des terres libres ou occupées ?

Vous venez de trouver la ferme de vos rêves ? Il y a de fortes chances que celle-ci soit déjà louée à un ou plusieurs agriculteurs, ce qui présente à la fois des avantages et des inconvénients.

Des avantages premièrement, car le prix des terres louées se négocie 20% moins cher que des terres libres en moyenne. Par ailleurs, à moins que vous fassiez cet investissement dans l’optique de vous installer vous-même, il vous faudra bien la faire exploiter par un agriculteur.

Côté inconvénient, il vous faudra être vigilant quant au bail en vigueur avec le fermier installé. En effet, tous les baux ne se valent pas (voir plus bas), et certains peuvent se reconduire quasiment à l’infini. Ce n’est pas un problème en soi, à moins que vous ne vouliez revendre un jour vos terres “libres” ou encore permettre à quelqu’un de votre entourage de l’exploiter (nb : il existe des conditions de reprise pour les conjoints et les descendants).

Il reste un point important : si vous investissez avec une volontĂ© de favoriser un certain type d’agriculture (par exemple l’agriculture biologique), rien n’oblige l’agriculteur en place Ă  suivre vos souhaits de pratiques, alors que cette discussion pourrait avoir lieu si vous achetez des terres libres et choisissez votre “locataire” vous mĂŞme.

Comment mettre Ă  bail ?

La location (“mise à bail”) de foncier agricole est très réglementée par le code rural et prend généralement la forme d’un bail rural conclu entre le propriétaire et le locataire (l’agriculteur qui exploite).

Il existe de nombreux types de baux, assortis de durées plus ou moins longues, et de conditions de renouvellement différentes. Bon à savoir : la durée est souvent beaucoup plus longue qu’un bail immobilier civil ou commercial, celle-ci est fixée pour les baux “ordinaires” à 9 ans et peut être reconduite automatiquement sans limitation.

En contrepartie de la mise à disposition des terres, le propriétaire perçoit un loyer fixe, qualifié de fermage. Ce fermage peut être classiquement payé en espèces (euros), ou en nature. Il est également possible de prévoir un paiement annuel variable qui représenterait une partie de la récolte de l’année (en espèces ou en nature) plutôt qu’un paiement fixe, on parle alors de métayage. Il existe par ailleurs des dispositifs mixtes où sont associés fermage & métayage.

En sus du bail ordinaire de 9 ans, il existe différents types de baux longue durée :

  • le bail de 18 ans et plus, qui se renouvelle tous les 9 ans, et permet quelques avantages pour le propriĂ©taire comme la majoration des loyers (fermage), ainsi que des avantages fiscaux, tels que l’exonĂ©ration partielle des droits de donation sur le bien et d’impĂ´t sur la fortune immobilière;
  • le bail de 25 ans, qui prĂ©sente des avantages similaires, mais dont le renouvellement n’est pas automatique. Il est donc possible de mettre fin au bail une fois la pĂ©riode des 25 ans rĂ©volue ainsi qu’à tout moment après ces 25 ans avec un prĂ©avis de 4 ans. Ce bail permet de sĂ©curiser le propriĂ©taire en permettant une reprise Ă  terme, tout en assurant une pĂ©riode d’exploitation longue pour le locataire;
  • le bail de carrière, d’une durĂ©e minimale de 25 ans et qui s’étend pendant toute la carrière de l’agriculteur, prenant fin au moment de sa retraite;
  • le bail environnemental, autrement appelĂ© “bail rural Ă  clauses environnementales” est une nouvelle forme de bail prĂ©vu par la loi d’orientation agricole et crĂ©Ă© par dĂ©cret du 8 mars 2007. Ce bail prend la forme d’un des types de baux dĂ©crits ci-avant et impose en sus des pratiques plus respectueuses de l’environnement sur les parcelles qu’il dĂ©signe. Par cette forme particulière du bail, un propriĂ©taire d’une terre (bailleur) loue Ă  un agriculteur (preneur) en imposant certaines conditions de respect de l’environnement, gĂ©nĂ©ralement sur la base d’un plan de gestion. En cas de non-respect des clauses environnementales, le preneur encourt la possibilitĂ© d’une rĂ©siliation de son bail.

Les conditions de résiliation du bail sont très encadrées, afin de permettre la stabilité et la bonne marche des fermes. Ces conditions concernent en général la reprise par le bailleur afin d’exploiter lui-même (ou son/sa conjoint.e ou descendant), ou des événements graves (décès ou incapacité de travail du preneur, destruction ou dégradation du bien, etc).

Il n’y a donc aucune possibilité de résiliation unilatérale du bail, à l’exception des baux de 25 ans et de carrière.

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Quelle fiscalité pour un investissement dans des terres agricoles ?

Nous ne sommes pas un cabinet juridique et vous invitons à vous tourner vers un spécialiste en cas de question vis-à-vis de votre situation personnelle. Ce paragraphe a uniquement pour vocation de donner les grandes lignes de la fiscalité concernant l’acquisition de terres agricoles.

Les taxes applicables à la détention de foncier agricole

Détenir du foncier agricole implique le paiement de différentes taxes et en particulier :

  • la taxe foncière : celle-ci permet de financer les communes, dĂ©partements et Ă©tablissements publics de coopĂ©ration intercommunale. Elle s’appuie sur un mode de calcul analogue Ă  la taxe foncière sur le bâti : elle est calculĂ©e comme le produit d’un taux votĂ© par la collectivitĂ© locale et la valeur locative cadastrale. Il existe des exonĂ©rations permanentes sur certains types de terres naturelles (prairies, bois, landes, lacs…) et parfois des abattements sur certains types de terres cultivĂ©es (en particulier une exonĂ©ration de 20% de la part communale et intercommunale sur des terres Ă  usage agricole).
    Attention : Cette taxe est très variable selon les localisations et peut parfois représenter une part importante du fermage.
    A noter qu’il est prĂ©vu que cette taxe puisse ĂŞtre partagĂ©e entre le propriĂ©taire et le locataire (le partage est libre – si rien n’est stipulĂ© dans le bail, le preneur doit prendre en charge 20%).
  • la taxe chambre d’agriculture : c’est une taxe additionnelle qui figure sur le mĂŞme avis d’imposition que la taxe foncière et qui permet de financer les chambres d’agriculture. Elle est calculĂ©e de la mĂŞme manière que la taxe foncière (mais avec un taux diffĂ©rent). Le locataire est redevable de 50% de cette taxe.

En plus de ces taxes, dĂ©tenir du foncier donne lieu au paiement d’impĂ´ts : l’impĂ´t sur le revenu (IR) et l’impĂ´t sur la fortune immobilière (IFI) qui a remplacĂ© l’impĂ´t sur la Fortune (ISF).

L’IR sera calculé sur la base des revenus provenant de la détention du foncier. Le paiement de ce fermage est considéré comme un revenu foncier de la même manière que le paiement d’un loyer sur un appartement ou une maison (il est possible de choisir ensuite le régime micro-foncier ou le régime réel).

DĂ©tenir des terres vous soumet potentiellement au paiement de l’IFI. Cependant il existe de nombreuses exonĂ©rations en particulier lorsque les terres sont louĂ©es sur un bail long terme (plus de 18 ans) – que ce soit en direct ou via une structure juridique tierce.

Des avantages fiscaux, Ă  certaines conditions

Vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux sur l’IR, l’IFI et la transmission (donation et succession) via des exonérations et des abattements quand vous remplissez certaines conditions.

Il existe en particulier des exonérations totales ou partielles sur l’IFI lorsqu’on investit dans des groupements fonciers tels que des GFA, des GFF ou des GFV (avec des conditions spécifiques à remplir pour chacun des types d’investissement : pour le GFF, par exemple, les massifs forestiers doivent être exploités pendant 30 ans selon des normes précises de gestion durable).

Il existe également une réduction d’IR sur l’investissement dans un GFF avec une limite annuelle de 5 700€ pour une personne seule ou 11 400€ pour un couple (dispositif “DEFI-Forêt”).

Enfin il existe des exonérations sur les droits de mutation (donation ou décès) à hauteur de 75% de leur valeur jusqu’à un certain seuil pour ces mêmes groupements fonciers.
Les avantages dépendant fortement du type de véhicule choisi pour investir, nous avons fait le choix de détailler deux cas pratiques que sont l’investissement dans un GFA ou une SCI et l’investissement dans une foncière.

Cas pratique d’un investissement en direct

L’investissement en direct dans des terres agricoles peut se faire de plusieurs manières : soit en son nom propre, soit via une SCI ou un GFA (traité au chapitre suivant) auquel cas il faudra a minima un associé (il n’est en effet pas autorisé de créer une SCI ou un GFA seul).

  • L’impĂ´t sur la fortune immobilière (IFI) : pour des biens ruraux donnĂ©s Ă  bail Ă  long terme ou Ă  bail cessible, l’exonĂ©ration s’Ă©lève Ă  75% de leur valeur jusqu’à 101 897€ puis 50% ensuite.
  • L’impĂ´t sur le revenu (IR) : les revenus sont imposĂ©s de la mĂŞme manière que des revenus fonciers (possibilitĂ© de choisir la dĂ©claration au forfait ou au rĂ©el).
  • Transmission : il n’y a aucune disposition particulière pour la dĂ©tention en nom propre.

Cas d’un investissement via un GFA / SCI

Les avantages sont très importants en matière d’IFI et de transmission !

  • L’impĂ´t sur la fortune immobilière (IFI) : pour les biens ruraux donnĂ©s Ă  bail Ă  long terme (plus de 18 ans) ou Ă  bail cessible, cette exonĂ©ration s’élève Ă  75% de leur valeur jusqu’à 101 897€ puis 50% après ce seuil.
  • L’impĂ´t sur le revenu (IR) : un GFA ou une SCI Ă©tant “transparente” fiscalement, les revenus des dĂ©tenteurs des parts de GFA ou SCI sont imposĂ©s de la mĂŞme manière que des revenus fonciers. Il n’y a donc aucune exonĂ©ration sur l’IR.
  • Transmission (dĂ©cès ou donation) : pour les GFA, un abattement de 75% jusqu’au seuil de 300 000€ (il Ă©tait de 101 897€ avant la loi de finance 2019) puis 50% ensuite est appliquĂ© Ă  l’assiette de calcul pour les droits de donation (ou la transmission en cas de dĂ©cès). Cet abattement est uniquement liĂ© au GFA et ne s’applique pas Ă  une SCI.

Cas d’un investissement dans une foncière solidaire

Une foncière solidaire vous offre de multiples avantages fiscaux en matière d’investissement dans la terre agricole.

  • L’impĂ´t sur la fortune immobilière : les titres d’une foncière solidaire sont totalement exonĂ©rĂ©s d’IFI lorsque la foncière est agrĂ©Ă©e ESUS (Entreprise Solidaire d’UtilitĂ© Sociale).

    (source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11307-PGP.html/identifiant%3DBOI-PAT-IFI-20-20-20-20-20180608)

  • L’impĂ´t sur le revenu : une foncière solidaire donne droit Ă  une Ă©conomie d’impĂ´t sur le revenu (IR) lors de l’investissement Ă  hauteur de 18% du montant investi (et depuis aoĂ»t 2020) Ă  hauteur de 25% (article 199 terdecies-0 A et AB du code gĂ©nĂ©ral des impĂ´ts). Cet avantage impose de conserver les titres pendant une durĂ©e de 7 ans, et le montant maximal d’économie d’impĂ´t est de 10K€ par an (plafonnement des niches fiscales) en prenant en compte les autres Ă©conomies d’impĂ´t sur le revenu prĂ©vues dans le plafonnement.

    (source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31179)

  • Transmission : Enfin il n’existe pas d’abattement ou d’exonĂ©ration spĂ©cifique pour ce qui concerne la transmission de parts de foncière.

Nous espérons que vous avez aimé ce guide ! 

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Vincent Kraus
Entrepreneur & Spécialiste en financement
Vincent est IngĂ©nieur de l’Ecole Polytechniques et co-fondateur de Fermes En ViE. Vincent a dĂ©butĂ© sa carrière dans la finance puis co-fondĂ© SeniorAdom, une sociĂ©tĂ© de tĂ©lĂ©assistance aux personnes âgĂ©es. Il se consacre dĂ©sormais Ă  structurer des placements responsables au service de l’agro-Ă©cologie.
Marc Batty
Entrepreneur & Investisseur
Marc est IngĂ©nieur Agronome (INA-PG, AgroParisTech 1996) et co-fondateur de Fermes En ViE (FEVE). Après avoir travaillĂ© pendant 20 ans dans l’informatique, et fondĂ© Dataiku, un des leaders mondiaux des logiciels d’analyse de donnĂ©es (Data Science), Marc se spĂ©cialise dĂ©sormais sur les sujets d’investissement Ă  impact social et environnemental.