Quelle solution choisir pour investir dans le foncier agricole ?

1. Pourquoi investir dans la terre agricole ?

Investir dans la terre agricole séduit de plus en plus d’épargnants, et ce n’est pas surprenant. Contrairement aux placements financiers classiques, la terre agricole est un actif tangible et durable dont la valeur a augmenté lentement mais de manière régulière depuis plusieurs décennies. Elle offre non seulement une sécurité patrimoniale grâce à sa valeur intrinsèque et sa rareté, mais elle permet également de diversifier son patrimoine loin des fluctuations des marchés boursiers ou immobiliers urbains.

Au‑delà de la dimension financière, l’investissement dans le foncier agricole permet également de soutenir une agriculture responsable et durable. Dans certains cas, il contribue même à l’installation de jeunes agriculteurs, favorise des pratiques agroécologiques et participe à la préservation de la biodiversité et des sols.

En somme, investir dans la terre agricole peut combiner stabilité du capital, impact environnemental et social, et diversification patrimoniale. C’est une approche qui allie rendement raisonnable, sécurité et sens, particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant mettre leur épargne au service d’un projet utile à long terme.

Pour en savoir plus sur les raisons d’investir dans la terre agricole, consultez notre article dédié.

‍

2. Les critères pour comparer les investissements

Avant de choisir une solution pour investir dans la terre agricole, il est essentiel de comparer les options selon des critères clés :

⚖️ La forme juridique, qui influence la rigidité de l’investissement, les obligations légales et la gestion de la liquidité.

💰 Le ticket d’entrée, qui détermine si l’investissement est accessible aux petits épargnants ou réservé aux investisseurs qualifiés.

📈 Le rendement cible, qui permet de mesurer le potentiel de gain annuel de votre investissement.

🧾 Les avantages fiscaux, et plus généralement la fiscalité, qui aura un impact direct sur le rendement net et la stratégie patrimoniale.

🌱 L’impact environnemental et social, qui mesure la contribution positive de l’investissement à la transition agricole.

🌍 La diversification des projets, qui permet de réduire le risque global et qui stabilise le rendement.

⏳ La liquidité, qui définit la capacité à récupérer les sommes investies.

‍

3. Les principales solutions d’investissement dans le foncier agricole

Groupements Fonciers Agricoles (GFA)

Les Groupements Fonciers Agricoles (GFA) représentent la forme traditionnelle d’investissement dans les terres agricoles. les GFA sont une sorte de Société Civile, une structure juridique bien connue dans l’immobilier. Ils sont historiquement plutôt utilisés pour faciliter la transmission de terres en intra familial mais peuvent aussi être utilisés par certains investisseurs. Le ticket d’entrée est généralement élevé, plusieurs milliers d’euros, ce qui les destine surtout aux investisseurs patrimoniaux et la liquidité est souvent faible voire non existante avec des transactions réalisables de gré à gré.

Le rendement cible est modeste (1 à 3 % par an), avec une valorisation possible du foncier sur le long terme. Les avantages fiscaux concernent principalement l’IFI (exonération partielle - 75% jusque 300K€ puis 50% ensuite) et la transmission du patrimoine (exonération de droits de succession - 75% jusque 500K€ puis 50% ensuite). L’impact environnemental et social dépend du projet

📌 En résumé :

• Structure classique, peu liquide
• Ticket d’entrée élevé
• Avantages principalement sur l’IFI et la transmission
• Impact variable selon les projets
• Idéal pour un investissement patrimonial à très long terme

Terre de Liens

Terre de Liens est une foncière solidaire organisée en SCA agréée ESUS qui a été créée il y a une vingtaine d’années, avec un ticket d’entrée très bas (106 €), ce qui permet à tous d’investir dans des projets agricoles à impact. Il n’y a pas de rendement cible mais la part est réévaluée annuellement (assez faiblement puisqu’elle a pris 6% depuis la création) et la fiscalité est intéressante grâce aux réductions IR‑PME-ESUS et à l’exonération IFI.

Les fermes sont achetées et mises à disposition sous forme de location aux porteurs de projets en agriculture Bio (sans possibilité d’achat pour l’agriculteur).

L’impact environnemental et social est fort : soutien à l’agroécologie et installation d’agriculteurs qui n’auraient pas pu accéder aux terres autrement. La mutualisation permet une diversification importante également.

📌 En résumé :

• SCA / foncière solidaire
• Ticket d’entrée très bas (106 €)
• Rendement très limité, fiscalité intéressante (IR‑PME-ESUS, IFI)
• Fort impact environnemental et social
• Diversification selon projets
• Liquidité annuelle

FEVE (Fermes En ViE)

FEVE est une foncière solidaire organisée en SCA également, très axée sur l’impact environnemental et social. Avec un ticket d’entrée très bas (500 €), elle démocratise depuis 2021 l’accès à la terre agricole tout en soutenant l’installation de jeunes agriculteurs et des pratiques agroécologiques. test

L’objectif de la foncière est l’installation de projets en agroécologie : la foncière ne finance que des projets ambitieux d’un point de vue agroécologique et permettant des installations ! Les fermes sont achetées et mises à disposition sous forme de location avec option d’achat.

Le rendement cible est compris entre 2 et 3 %, en plus d’une réduction d’impôt de 25%.  En tant que foncière, FEVE présente deux avantages majeurs : la mutualisation, qui diminue le risque et facilite la liquidité ; et la conservation en liquidité d’une partie des fonds ****, qui permet aux investisseurs de pouvoir récupérer leur investissement annuellement.

📌 En résumé :

• Société en commandite par actions (SCA) agréée ESUS
• Ticket d’entrée à 500 €
• Rendement modeste (cible de 2%) + fiscalité intéressante (réduction IR-PME à 25%, IFI)
• Fort impact environnemental et social
• Diversification multi‑régions et multi-projets
• Liquidité annuelle

Terres Invest

Terres Invest est un Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) accessible via assurance-vie. Le ticket d’entrée dépend du contrat choisi, et le rendement brut est estimé à ~3,5 %, sans avantages fiscaux particuliers (à l’exception des bénéfices propres à l’assurance-vie).

Terres Invest finance quasi exclusivement des terres en grandes cultures sans mission particulière.

L’impact environnemental est faible et peu affiché/recherché, mais le fonds offre une diversification entre foncier agricole et actifs liquides, ce qui améliore la stabilité et la liquidité par rapport aux plateformes classiques.

📌 En résumé :

• Fonds d’investissement alternatif (FIA), via assurance-vie
• Ticket d’entrée variable selon contrat
• Rendement brut ~3,5 %, pas d’avantages fiscaux (hors assurance vie)
• Impact social et environnemental absent
• Diversification foncier + actifs liquides,
• Liquidité correcte

Terrafine

Terrafine est une SCIC (Société Coopérative d’Intérêt Collectif) qui permet d’investir dans le foncier agricole. Le ticket d’entrée est fixé à 1 000 € et donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 25 %, à condition de conserver les parts pendant au moins 7 ans (IR PME-ESUS).

Terrafine finance essentiellement des terres pour des agriculteurs déjà installés ayant des besoins de liquidité ponctuels (rachat par la SCIC des terres et relocation à l’agriculteur pour lui donner un peu de liquidités tout en lui laissant la disposition de ses terres).

La part sociale de donne pas lieu au versement de dividende mais est réévaluée annuellement. La liquidité est limitée, mais un remboursement des parts est possible selon les conditions statutaires et la trésorerie de la coopérative.

📌 En résumé :

• SCIC (Société Coopérative d’Intérêt Collectif)
• Ticket d’entrée : 1 000 €
• Rendement modeste mais réduction d’impôt de 25 %
• Impact social intéressant , environnemental plus limité
• Horizon long terme (≥ 7 ans)
• Liquidité limitée

France Valley (Agridurable I)

France Valley est connu pour le financement de forêts principalement. Ils ont aussi décidé de lancer en 2024 des structures pour financer des projets agricoles.

La structure d’investissement est une Société en Commandite par Actions (SCA) et propose un ticket d’entrée à 1 000 €. Le rendement cible est estimé entre 1 et 2 %, avec une fiscalité intéressante grâce aux réductions IR‑PME-ESUS (25%) et à l’exonération IFI.

L’impact environnemental et social est modéré, avec des projets engagés mais moins que certaines autres foncières solidaires. L’investissement permet une diversification multi-projets, répartie sur plusieurs zones ou exploitations, ce qui réduit le risque global.

📌 En résumé :

• Société en commandite par actions (SCA) agréée ESUS
• Ticket d’entrée à 1 000 €
• Rendement modeste, fiscalité intéressante (réduction IR‑PME-ESUS à 25%, IFI)
• Impact environnemental et social modéré
• Diversification multi‑projets
• Liquidité annuelle

Hectarea

Hectarea est une plateforme participative, accessible dès 500 €, qui permet d’investir dans des projets agricoles via de petites unités de foncier. Le rendement cible est de 4 à 5 % (incluant la revalorisation incertaine du foncier), mais sans avantages fiscaux spécifiques.

L’objectif est de financer des parcelles permettant à des agriculteurs de développer leur activité.

L’impact environnemental est variable selon les projets et la diversification se fait projet par projet. La liquidité est restreinte, car les parts ne peuvent être remboursées qu’à l’échéance des obligations et selon le rachat par l’agriculteur.

📌 En résumé :

• Plateforme participative
• Ticket d’entrée à 500 €
• Rendement cible 4-5 %, pas d’avantages fiscaux
• Impact environnemental variable
• Diversification projet par projet
• Liquidité restreinte

‍

4. Tableau comparatif des investissements dans le foncier agricole

‍

D’autres structures financent également du foncier agricole, mais elles ne sont pas décrites ici car non accessibles à l’investissement des particuliers, comme Printemps des Terres, le fonds ELAN ou la foncière agricole d’Occitanie.

‍

6. Conclusion

Qu’il s’agisse d’un placement à visée patrimoniale ou d’une approche plus engagée, chaque solution présente un équilibre différent entre rendement, impact et fiscalité.

Les acteurs historiques privilégient la solidité et la stabilité, tandis que les foncières solidaires et plateformes participatives rendent cet investissement plus démocratique et accessible.

En définitive, investir dans la terre, c’est à la fois préserver un actif tangible et rare, soutenir la transition agricole et donner du sens à son épargne. Mais c’est aussi accepter un horizon long terme, où la performance se mesure autant en impact concret qu’en rendement financier.

💡 Si cet article a éveillé votre curiosité sur l’investissement chez FEVE, n’hésitez pas à participer à notre prochaine session collective pour poser toutes vos questions.

‍