Comment estimer sa ferme ? 5 points clés à avoir en tête

Dernière mise à jour : 19 octobre 2022

 

Estimer sa ferme est une étape incontournable de la transmission de son exploitation. A la suite d’un premier diagnostic, plusieurs approches sont possibles pour réaliser cette valorisation et chacune a ses spécificités, intérêts et défauts. Théorie et pratiques sont abordés dans cet article qui vous présente les 5 points à maîtriser pour pouvoir estimer sa ferme.

  1. Les questions à se poser avant d’estimer sa ferme et le diagnostic à faire
  2. Comment choisir le mode de valorisation de son exploitation agricole qui soit le plus adapté à sa situation
  3. Quand effectuer l’estimation de l’exploitation agricole dans son schéma de transmission ?
  4. Vers quels acteurs se tourner pour valoriser sa ferme ?
  5. Et enfin combien de temps est valable l’estimation de sa ferme ?

Ensuite ce sera à vous de jouer !

Le sommaire de cet article

  1. Avant d’estimer sa ferme : les questions à se poser et le diagnostic à faire
    1. Le diagnostic pré-estimation d’exploitation
    2. Les questions à se poser 
  2. Estimer sa ferme : quelles méthodes de valorisation choisir ?
    1. Estimation d’une exploitation agricole à partir de la Valeur Nette Comptable (VNC)
    2. Estimation d’une ferme à partir de la Valeur Patrimoniale (VP)
    3. Estimation d’une ferme à partir de sa Valeur Economique (VE)
    4. Bilan de ces différentes méthodes pour estimer sa ferme
  3. Quand effectuer l’estimation de son exploitation agricole ?
  4. Qui peut effectuer une estimation d’une ferme ou d’une exploitation agricole ?
  5. Et après ? Quelle est la durée de validité de cette estimation ?

1. Avant d’estimer sa ferme : les questions à se poser et le diagnostic à faire

Pour estimer sa ferme, bien connaître son exploitation grâce à un diagnostic

Lors de la vente de votre exploitation agricole, vous serez amenés à en dévoiler tous les recoins, à en mesurer tous les volets et à quantifier chaque élément. C’est donc essentiel de créer un climat de confiance avec la future personne repreneuse en montrant que vous connaissez tout de votre ferme et que vous l’avez diagnostiquée avec objectivité !

Une phase essentielle avant de chercher à estimer sa ferme est donc de procéder à son diagnostic.

Quel est le périmètre de la vente ? Bien lister les terres, bâtiments, matériel, cheptel et tout type d’actif qui seront proposés à la vente, ainsi que ceux que vous pourriez vendre si le repreneur vous le demande. Cette étape d’inventaire est fastidieuse mais indispensable. Il n’est en effet pas rare que les problèmes apparaissent aux dernières phases d’une vente, lorsque vendeur et acquéreur s’aperçoivent qu’ils n’avaient pas la même compréhension des actifs cédés !

Pour chacun des actifs identifiés, quel est leur état ? Pour les bâtiments sont-ils aux normes ? Y a-t-il eu des travaux récents ? Pour les terres, quelles sont les derniers amendements apportés, les dernières analyses de sol ?

Quels sont les circuits de vente, comment sont valorisés les produits, quels risques ou opportunités de développement sur le plan commercial ?

Dans le cadre d’une cession de société, la comptabilité est-elle bien à jour ? Y a-t-il des dettes/investissements dans d’autres structures (CUMA, coop, etc.) ?

🦔  Le conseil du hérisson… 

Documentez tout ! Il est toujours plus facile de justifier de travaux effectués ou de la qualité d’un sol avec une facture ou un rapport d’analyse. Il est donc venu le moment de vous plonger dans vos archives pour retrouver un maximum de documents attestant de la valeur et de l’état de votre ferme ! Plus vous aurez de documents officiels pour appuyer l’estimation, plus aisé sera la démarche.

Avant d’estimer sa ferme en vue d’une cession, bien définir ce que l’on vend ou pas : en particulier, que faire de sa maison d’habitation ?

Lorsque l’on réfléchit à la cession de sa ferme, de nombreuses possibilités sont offertes. Il est possible de vendre l’exploitation agricole dans son ensemble, de ne vendre qu’une partie et de louer le reste ou bien de louer la totalité du foncier tout en vendant le matériel, les outils et l’éventuel cheptel. Par rapport à ces questions, tout dépend de vos besoins en tant que cédant et en particulier si vous souhaitez racheter un autre bien pour y habiter, vous aurez peut-être besoin des liquidités fournies par une vente de la ferme, alors que si vous avez déjà une autre habitation vous pourrez préférer louer votre ferme pour en tirer un rendement locatif. Cette dernière option génère également des contraintes pour le propriétaire : par exemple gérer les travaux incombant au propriétaire et gérer les relations avec le locataire repreneur.

Une des questions qui revient souvent au moment de vendre son exploitation, et donc d’estimer sa ferme, est la suivante : que faire de sa maison d’habitation ? Est-ce qu’il faut vendre cette maison avec le reste de la ferme ? Est-ce que je peux la conserver et vendre le reste de l’exploitation agricole ?

Il n’y a pas de solution qui convienne à toutes les situations. Les bonnes questions à se poser sont : est-ce que l’acquéreur et futur·e exploitant·e de la ferme sera gêné·e par le fait de ne pas pouvoir habiter sur place ? Est-ce que le fait de ne pas vendre la maison d’habitation fait perdre de la valeur à la ferme ?

Tout dépend donc des situations :

  • si la maison est très proche des autres bâtiments agricoles, il semble compliqué de ne pas vendre la maison avec les autres bâtiments ;
  • s’il est compliqué pour le repreneur ou la repreneuse de trouver une autre maison à un prix raisonnable dans le coin, cela rendra la cession de l’ensemble plus difficile et pourra donc avoir un impact négatif sur le prix de cession ;
  • en revanche, si la maison est relativement éloignée des autres bâtiments agricoles et qu’il est simple pour le repreneur de trouver une autre habitation proche de l’exploitation, ne pas vendre la maison d’habitation peut avoir son intérêt et permettre de rendre l’acquisition globale moins onéreuse pour le repreneur.

Vous souhaitez estimer votre ferme en vue d’une transmission et vous cherchez des repreneurs ?

2. Estimer sa ferme : quelles méthodes de valorisation choisir ?

Une fois le premier diagnostic effectué vous allez pouvoir passer à l’évaluation en tant que telle pour estimer sa ferme. Il existe différentes méthodes d’évaluation régulièrement utilisées pour déterminer la valeur d’une ferme. Vous vous ferez sûrement aider par un tiers mais il est important d’en comprendre les mécanismes pour que vous soyez acteur de cette étape. L’objet des paragraphes qui suivent est d’aborder chacune d’elles, de détailler leur fonctionnement afin de mieux comprendre les intérêts de chacune ainsi que leurs défauts. Il s’agit des méthodes :

  • de la valeur nette comptable,
  • de la valeur patrimoniale et
  • de la valeur économique.

Estimation d’une exploitation agricole à partir de la Valeur Nette Comptable (VNC)

Cette évaluation comptable de la valeur de sa ferme peut être directement extraite du bilan comptable de l’exploitation agricole et concerne tous les actifs de l’exploitation (terres, bâtiments, cheptel, matériel, stocks, etc.). La valeur nette comptable est calculée de la manière suivante :

VNC = prix d’achat + coût des améliorations apportées - subventions d’investissement - amortissements - provisions

Son intérêt est limité pour déterminer un prix juste de vente parce qu’elle ne prend pas en compte le capital immatériel de l’entreprise (marque, circuits de distribution, process mis en place, réputation, etc.) et la valeur résiduelle des actifs amortis. Elle permet toutefois de connaître le prix minimum des actifs en dessous duquel le cédant supporterait une moins value par rapport aux investissements effectués (vente à perte).

Note : pour les terres nues, le calcul est beaucoup plus direct puisque celles-ci ne sont pas amortissables. Ainsi, hors améliorations (drainage, irrigation, clôtures, plantations, etc.) la VNC des terres est égale à leur valeur d’achat.

 

Exemple

Un cédant possède une stabulation de 1200 m² construite en 1995, pour un prix, à l’époque, de 250 000 € subventionné à hauteur de 100 000 €. Le bâtiment est amortissable sur 25 ans. En 2004, une extension de 300 m², amortissable sur 20 ans, a été construite, pour un coût de 50 000 €, non subventionnée.

  • Amortissement de la stabulation (26 ans en 2021) : 100 %
  • Amortissement de l’extension (17 ans en 2021) : 17*(50 000 € /20) = 42 500 €
VNC = 250 000 + 50 000 - 100 000 - 150 000 - 42 500 = 8 500 €

Estimation d’une ferme à partir de la Valeur Patrimoniale (VP)

La valeur patrimoniale d’un bien est en fait sa valeur vénale, c’est-à-dire la valeur que ce bien a effectivement sur le marché. Sa détermination est complexe, puisqu’il s’agit d’une part de bien connaître les biens à vendre mais aussi de connaître les autres biens vendus sur le marché local afin d’effectuer les bonnes comparaisons.

 

Valeur patrimoniale des terres

La première référence à prendre en compte est celle du prix de vente des terres. Plusieurs sources d’information possibles : les SAFER et leur plateforme le-prix-des-terres.fr, un outil de terre-net.

De multiples facteurs peuvent impacter ce prix de référence à la hausse ou à la baisse, par exemple :

  • la qualité intrinsèque des terres (rendement, facilité de travail, etc.) ;
  • les améliorations apportées (drainage, irrigation, clôtures, conversion en bio, etc.) ;
  • leur topographie et l’accessibilité ;
  • le fait qu’elles soient ou non groupées et leur distance à l’exploitation.

Valeur patrimoniale des bâtiments agricoles

L’évaluation des bâtiments agricoles est sans doute la plus difficile. Il n’y a en effet pas de base de comparable facilement accessible, il faut donc en général recourir à un expert pour effectuer une valorisation patrimoniale cohérente. Il existe toutefois une méthodologie standardisée d’évaluation qui permet une première approche de cette valeur.

Le principe est le suivant : on considère qu’un bâtiment agricole perd environ 4% de sa valeur par an (vétusté). On ajoute à cela une perte de valeur en fonction de l’état réel du bâtiment et de sa conformité par rapport aux pratiques actuelles (un bâtiment ancien étant souvent moins bien adapté aux nouveaux usages). Ce facteur appelé Utilité Agricole a une valeur généralement comprise entre 0,7 (bâtiment mal adapté et ou en mauvais état) et 1 (bâtiment parfaitement adapté et en bon état).

VP = prix d’achat * 0,96 ^ (âge du bâtiment) * (0,7 à 1)

Valeur patrimoniale de la maison d’habitation

Pour les maisons d’habitation, les bases de comparaison sont nombreuses. Il suffit de se rendre dans une agence immobilière pour avoir une idée générale du marché, ou consulter des sites tels que seloger.com ou meilleurs agents, qui mettent à disposition des cartographies avec le prix des dernières transactions sur la commune.

Une habitation est en général évaluée sur la base de sa surface habitable, multipliée par un prix au m², qui dépend du prix moyen des transactions locales, de la qualité et de l’état de la construction, et d’éventuels bonus et malus liés à son environnement, son intérêt patrimonial (maison de maître), la présence de dépendances, etc. Là encore il peut être utile de se faire accompagner d’un spécialiste pour en déterminer le juste prix.

Note : d’une manière générale, une maison d’habitation sur une ferme subira toujours une décote par rapport à un bien équivalent “indépendant”. En effet, une maison sur une ferme présente certaines contraintes : partage des accès, des réseaux d’eau et d’électricité, nuisances dues aux bâtiments agricoles plus ou moins proches, etc. On peut considérer en moyenne une décote de 20% pour un tel bien par rapport à un bien comparable sur le marché local.

Exemple

Reprenons l’exemple de notre stabulation et de son extension (cf paragraphe précédent). Nous considérerons que la stabulation est en bon état, et que la construction est toujours bien adaptée à son usage, avec une utilité agricole de 0,9. L’extension, plus récente, est en parfait état et parfaitement adaptée à son usage, avec une utilité agricole de 1.

VP stabulation = 250 000*0,96^(26)*0.9 = 77 846 €
VP extension = 50 000*0,96^(17)*1 = 24 979 €
VP totale = 102 825 €

Estimation d’une ferme à partir de sa Valeur Economique (VE)

L’approche de valorisation de sa ferme à partir de la valeur économique est très différente des deux premières. L’objectif est ici de se placer dans les chaussures du repreneur et d’estimer sa ferme par rapport aux revenus que celle-ci va lui permettre de dégager.
L’indicateur communément utilisé est l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation) que l’on ajuste en déduisant les revenus de l’exploitant, et en y ajoutant tout travail non rémunéré (main-d’œuvre familiale en particulier) et d’éventuels avantages en nature (par exemple une habitation). Ce nouvel indicateur est généralement appelé EBE corrigé, ou EBEc.

Afin de rendre cet EBEc plus fiable, il est en général moyenné sur les 5 dernières années, en excluant la meilleure et la moins bonne (moyenne des 3 années “intermédiaires”). L’EBEc est ensuite cumulé sur une durée “infinie”, avec un taux d’actualisation TA représentant à la fois le risque sur la pérennité dans le temps de cet EBEc et le rendement attendu pour un investissement dans ce secteur. Ce taux est souvent très faible en agriculture (aux alentours de 5%) mais peut monter à 10, 20 ou 30% dans des secteurs plus rentables ou plus risqués. Le TA dépend également des conditions du marché : taux d’inflation, taux d’intérêt, etc., il convient donc de se faire accompagner par un professionnel pour le déterminer de manière adéquate.

La formule est au final très simple :
VE = EBEc / TA – dettes à rembourser

Exemple

Poursuivons notre exemple précédent. Nous supposerons que l’EBEc moyen généré par l’exploitation sur les 5 dernières années est de 50 000 €. Compte tenu de l’activité de la ferme, le risque de baisse d’EBEc sur les prochaines années est évalué comme faible, nous prendrons donc un taux d’actualisation de 5%. La trésorerie sera considérée comme normale (fonds de roulement) ainsi que les stocks et nous considérerons une dette encore à rembourser de 200 000 €.

VE = 50000 / 0,05 - 200 000 € = 800 000 € 

Bilan de ces différentes méthodes pour estimer sa ferme

Les différentes méthodes d’estimation de la valeur de son exploitation agricole donnent des résultats assez différents selon les situations. On peut exclure la méthode comptable dont le résultat n’est très souvent pas pertinent. Restent les méthodes patrimoniales et économiques qui du fait de leur logique de calcul très différente donnent des résultats potentiellement assez éloignés. Une méthode de réconciliation très utilisée et de faire la moyenne arithmétique de ces résultats. Ainsi :

Valeur finale = ⅓ VNC + ⅓ VP + ⅓ VE

Il faudra ensuite ajouter à ce résultat une éventuelle trésorerie excédentaire (au-delà du besoin en fonds de roulement) et retrancher les dettes éventuellement reprises.

 

FEVE adopte pour sa part une méthode mixte pour évaluer une ferme, afin de mieux tenir compte de la grande disparité des structures de ferme :

  • les terres et les bâtiments d’habitation sont évalués selon leur valeur patrimoniale. En effet ces deux actifs peuvent également être valorisés auprès d’investisseurs non agriculteurs, il est donc plus cohérent de les évaluer par rapport à une valeur de marché ;
  • les bâtiments agricoles, le matériel, le cheptel et tout autre actif productif sont évalués selon leur valeur économique puisque c’est bien la capacité à créer un revenu pour l’exploitant que l’on va ici chercher à déterminer.

3. Quand effectuer l’estimation de son exploitation agricole ?

L’estimation de son exploitation peut être nécessaire dans différents cadres :

  • suite à des événements spécifiques comme en cas d’entrée ou départ d’un associé, en cas de divorce ou bien en cas de décès par exemple. Dans ces cas précis, l’estimation sera faite rapidement suite à l’élément déclencheur ;
  • dans le cadre de la transmission de sa ferme : dans ce cas, l’estimation est une étape incontournable de la transmission qui doit être anticipée et suppose d’avoir démarré une réflexion plusieurs années à l’avance.

L’anticipation est nécessaire car il est important au préalable de définir ce qui sera cédé et ce qui sera loué. D’ailleurs l’estimation peut également alimenter la réflexion autour de ce qui pourra être loué ou cédé. En effet, on peut tout à fait imaginer demander plusieurs estimations ce qui permettra de mieux comprendre les avantages et inconvénients de vendre tout ou partie de la ferme.
Nous insistons sur l’importance d’anticiper car une transmission agricole prend souvent beaucoup de temps et il serait dommage que le manque d’anticipation dans l’estimation des biens à vendre rallonge la durée de la transmission.

Après avoir réalisé l’inventaire des biens à vendre, il est donc en général recommandé d’effectuer une première estimation au minimum entre 18 et 24 mois avant la cession envisagée. Et plus longtemps encore en amont dans les régions où les biens mettent plus de temps à se transmettre.

Bâtiments à estimer

4. Qui peut effectuer une estimation d’une ferme ou d’une exploitation agricole ?

Au préalable, il est intéressant de se renseigner auprès du point d’accueil transmission de la Chambre d’Agriculture et du RDI local qui peut aider à l’évaluation globale. Le point accueil transmission permet d’accueillir et d’informer les agriculteurs préparant la transmission de leur exploitation. Différents accompagnements sont proposés afin de prévoir et d’anticiper la transmission de son exploitation, des formations sont souvent disponibles et enfin des dossiers pour des demandes d’aides peuvent être réalisés comme l’aide à l’inscription anticipée au RDI ou l’aide à la prise en charge partielle de frais d’audit.

Les principaux acteurs capables d’effectuer une évaluation foncière d’une ferme sont la SAFER, certains conseillers et conseillères des chambres d’agriculture ou de centres de gestion ou des experts privés comme certaines agences immobilières, des notaires ayant une activité spécifique agricole ou des experts fonciers dont le métier est de déterminer le prix d’une ferme. Il est d’ailleurs possible de trouver la liste officielle des experts fonciers et agricoles sur le site suivant : https://cnefaf.fr/trouver-un-expert-liste-officielle/.

Pour ce qui concerne l’évaluation du reste de l’exploitation : cheptel, matériel, équipement ou plus généralement les parts sociales d’entreprises agricoles qui contiennent également une part d’actifs immatériels ou des outils industriels (transformation par exemple), ce ne sont pas forcément les mêmes acteurs que sur le foncier qui vont rentrer en jeu : des conseillers de la chambre d’agriculture ou des négociants peuvent vous aider à les valoriser, CerFrance peut également jouer ce rôle.

Il existe également des observatoires des prix permettant de déterminer le bon prix des matériels, équipements et cheptels comme le proposent agriaffaires ou terre-net-occasions. D’autres sites de vente de matériel d’occasion permettent de se faire une bonne idée de la valeur du matériel comme Mascus ou Europe-agri.

5. Quelle est la durée de validité de cette estimation ?

Il est communément admis que l’estimation est valide entre 1 et 2 ans dans la mesure où la valeur du foncier n’augmente ou ne baisse en général pas de manière très rapide et que l’usure des bâtiments est également relativement lente. Dans tous les cas une évaluation n’est qu’une indication du prix potentiellement acceptable pour un repreneur mais elle est toujours un peu subjective et souvent ouverte à la négociation. Elle permet toutefois d’avoir un point d’ancrage indépendant auquel se fier.

Quelques conseils une fois l’évaluation de la ferme réalisée

Une fois l’évaluation de la ferme réalisée, il est important de continuer à maintenir la ferme dans un état constant afin de bien la mettre en valeur lors de rencontres avec de potentiels acquéreurs. On a souvent tendance à limiter les investissements avant une vente mais cela peut être contre-productif et générer une moins value car l’acquéreur pourrait penser qu’il y a des vices cachés dans le cas où certains équipements ou bâtiments pâtissent d’un manque de maintenance.

🦔  Le conseil du hérisson… 

La transmission se passe aussi d’un point de vue humain. Vous vendez le prix d’un travail de plusieurs années et le repreneur ou la repreneuse y voit son avenir ! Il est très important de trouver le juste équilibre pour soi et le repreneur dans un processus de transmission et cela dépasse le cadre du prix, de l’évaluation et de la qualité des actifs à reprendre. La présence d’une tierce personne peut faciliter ce moment complexe et parfois difficile pour les deux parties !

Zoom...sur FEVE

Bénéficiez de l’expertise de FEVE pour la reprise de votre ferme.

FEVE apporte le financement du foncier agricole et non agricole (terres et bâtiments) via sa foncière et l’épargne citoyenne. Les porteurs et porteuses de projet n’ont donc que le matériel, le stock et le cheptel éventuels à financer, ce qui facilite la mise en place du projet. L’obtention du financement des terres étant facilité par la démarche de FEVE, la signature du compromis peut se faire très rapidement dès que les repreneurs sont sélectionnés.

Simon Bestel

Ingénieur agronome de formation et co-fondateur de FEVE, Simon est notre spécialiste des visites et achats de fermes. Il en voit de toutes les tailles et de toutes les sortes et sélectionne les plus pertinentes pour les projets agricoles soutenus par FEVE. Pendant ses visites, il a pu travailler avec plusieurs acteurs du monde agricole (Chambre, SAFER, ADEAR, etc.). C’est son expertise sur la valorisation d’une ferme que l’on a voulu vous partager ici !

Vincent Kraus

Vincent Kraus

Ingénieur de l’Ecole Polytechniques et co-fondateur de FEVE, Vincent a débuté sa carrière dans la finance puis co-fondé SeniorAdom, une société de téléassistance aux personnes âgées. Il se consacre désormais à structurer des placements responsables au service de l’agro-écologie. Il assure aussi toute la partie finance de FEVE et connait très bien les relations aux notaires !

Crédits photos : Samuel Blanchard, Rébecca Trouslard et Marguerite Legros.