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Le prix des terres agricoles en France en 2021

Le marché des terres agricoles et ses enjeux

Le marché du foncier agricole concerne à la fois des terres agricoles, labourables ou non, avec ou sans bâtiments, des prés, des bois, des vignes, des vergers, des landes.

On distingue, comme pour l’immobilier “classique”, un marché de la vente, où les exploitations agricoles peuvent être cédées entières ou par parcelle, et un marché de la location (en fermage ou en métayage).

La Safer, Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, possède une mission d’intérêt général en France, où elle responsable, sous la tutelle du Ministère de l’Agriculture, d’accompagner les collectivités dans leurs projets fonciers, d’y développer l’agriculture tout en protégeant l’environnement, les ressources naturelles telles que l’eau, ainsi que les paysages. Un des enjeux majeurs étant de conserver des terres à vocations agricoles, de lutter contre l’artificialisation des sols et de permettre à des agriculteurs de s’installer durablement. La Safer surveille ainsi particulièrement l’évolution des prix des terres et fait son possible pour éviter la spéculation sur les prix.

Un cas particulier rend cette mission plus difficile : le marché des parts sociales qui échappe au contrôle de la Safer, et peut conduire dans certains cas à de fortes concentration du foncier et des outils de production, à l’accaparement des terres par des multinationales françaises ou étrangères, conduisant inévitablement à une augmentation des prix qui nuit à l’installation agricole et au renouvellement des générations.
La loi Sempastous « portant mesures d’urgence pour assurer la régulation de l’accès au foncier agricole au travers de structures sociétaires » a été promulguée le 23/12/2021 pour tenter de lutter contre ce phénomène.

Plusieurs facteurs affectent le prix des fermes et des terres agricoles :
- la qualité intrinsèque des terres, labourables ou non, irriguées/irrigables ou non, la pente et l’exposition, leur proximité immédiate (parcellaire groupé ou éclaté)

- la qualité des bâtiments agricoles, leur vétusté, leur conformité avec les normes en vigueur sont également primordiaux, tout comme la présence d’une ou plusieurs maisons d’habitation permettant aux agriculteurs de se loger ou de mener à bien une activité d’agritourisme, gîte, ou chambres d’hôtes.

- l’attractivité de la région, la proximité de villes moyennes et des commodités telles que les commerces, écoles ou loisirs sont des critères de plus en plus prisés par la nouvelle génération d’agriculteurs, dont une part grandissante s’installe après avoir travaillé en ville et souhaite trouver un compromis idéal entre ville et campagne.

L’évolution des prix des terres agricoles en 2021

Le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2020 a été publié par le Ministère de l’Agriculture le 8 octobre 2021 au journal officiel.

Le prix moyen des terres et prés libres évolue légèrement à la baisse à 5 940 €/ha (-2.3% par rapport à 2019).

Cette dynamique est la résultante d’un fort afflux de biens mis en vente, qui a pu jouer en faveur des acquéreurs, dans un contexte de crise sanitaire. Pourtant, sur un horizon de temps de 10 à 15 ans, la progression des prix est de l’ordre de 3.7% par ans pour les prairies et de plus de 5% par an pour les terres libres (source Agrifrance).

Notons également que ces prix sont faibles comparés à la moyenne des prix européens, avec plus de 60 000 € l’hectare aux Pays Bas, 12 000 € en Slovaquie ou encore 25 000 € au Royaume Uni.

Par ailleurs, il est fort probable que la demande croissante des néo-ruraux de s’installer à la campagne risque de tirer les prix à la hausse, avec un écart qui se creuse entre des fermes un peu trop grandes et trop éloignées des pôles d’intérêt régionaux (commerces, tourismes) et des petites surfaces bien situées où la demande va devenir extrêmement forte.

Carte des prix par départements

Mieux évaluer le prix du foncier agricole dans une région ?

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Visualisez les types de parcelles vendues et leur localisation

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Pourquoi analyser le prix du foncier agricole ?

Vous êtes porteur de projet agricole en cours d’installation et souhaitez louer ou acheter une ferme ? 
Vous êtes agriculteur à l’approche de la retraite et vous souhaitez céder votre ferme à un repreneur ? 
Vous êtes investisseur et souhaitez acquérir une ferme ? Vous devez régler une succession et procéder à un partage équitable des biens ? 
Vous devez déclarer vos impôts et vous posez la question de votre assiette IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ? 

Il existe de multiples raisons de vouloir consulter les prix des terres agricoles dans sa région, et d’estimer un bien que vous possédez, souhaitez vendre ou acheter. 

Grâce à la carte ci-dessus et à nos pages des prix des terres agricoles par département en 2021, nous vous mettons à disposition une vision la plus exhaustive possible des prix pratiqués pour vous aider à vous forger votre idée sur le prix exacte du bien que vous analysez.

Comment connaître les prix à l’hectare ?

Il existe plusieurs outils pour vous permettre de connaître les prix de vente à l’hectare des terrains agricoles.

Le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles

Le barème indicatif publié chaque année par le Ministère de l’Agriculture au journal officiel. Il est disponible ici dans sa version la plus récente. Ce barème distingue les terres labourables et prairies naturelles vendues “libres” et celles vendues “louées”. Il indique les prix, par département, des terres agricoles (exploitations entières ou parcelles), sans bâtiments, et qui conservent, au moment de leur vente, une vocation agricole. Cette dernière précaution visant à éviter de biaiser les données avec des biens qui deviennent des résidences secondaires, des zones malheureusement artificialisées, des complexes immobiliers, etc. Les prix sont donnés entre un minimum et un maximum avec une valeur de référence qualifiée de “dominante” qui correspond au prix le plus fréquemment rencontré. Pour plus de précision, les prix des terres et prairies sont détaillées par “petite région agricole” qui représente en général des zones bien différenciées au sein d’un département. Par exemple, en Gironde, les petites régions agricoles sont : Forêt et Landes Girondines, Bas Médoc, Medoc/Libournais/Graves, Bazadais, Entre deux Mers Viticole, Blayais et Double.e de connaître les prix de vente à l’hectare des terrains agricoles.

Le site prix des fermes de la Safer : le-prix-des-terres.fr

Le site prix des fermes proposé par la Safer est un outil très puissant et ergonomique, disponible ici, permettant de visualiser sur une carte les prix par marché : terres et prés, vignes, forêts et maisons à la campagne. Il permet de naviguer sur une carte de France ou de rechercher une zone en particulier, pour consulter les prix moyens des ventes. Comme pour le barème indicatif, la Safer ne se prononce pas sur les bâtiments (sauf dans le cas des maisons à la campagne bien évidemment) mais propose une différenciation fort utile sur les ventes de terres agricoles “louées” ou “libres”.

La cartographie des ventes de fermes de FEVE

La cartographie de FEVE a été conçue avec une logique différente du barème indicatif et de l’outil de la Safer.
Il se base sur les données officielles des ventes, le fichier DVF (“Demandes de Valeurs Foncières”), publiées 2 fois par an en open data par data.gouv.fr.

Il permet de consulter les données vente par vente et de consulter le prix et les caractéristiques détaillées d’une ferme agricole donnée. Les prix ne se cantonnent pas ici aux terres nues et incluent ainsi aussi des parcelles avec des bâtiments et/ou des maisons d’habitation. 

L’outil permet de visualiser sur une carte le prix, les surfaces et contours des parcelles ainsi que les natures de sols et cultures (artificialisés, agricoles ou naturels). Les détails des surfaces des bâtiments agricoles ou à usage d’habitation sont également fournis.

La cartographie permet également de visualiser tous les points d’intérêt dans une région donnée, en commençant par les commerces de proximité, les écoles et lycées, les infrastructures telles que les gares départementales ou régionales ou encore les loisirs (cinéma et restaurants par exemple).

Avec une indication des distances entre la ferme analysée et les villes aux alentours, la carte permet immédiatement de mieux analyser et comprendre les prix pratiqués. Pour plus de détails sur notre méthodologie de calcul, voir ici.

Consultez les données vente par vente, ainsi que le prix et les caractéristiques détaillées des fermes vendues (surfaces, types de pacelles, bâtiments).

Visualisez les parcelles de la vente sur la carte

Affichez tous les points d'intérêt aux alentours (commerces, écoles, transports, loisirs...)

Découvrez le dynamisme économique autour d'une ferme

Comment connaître les prix des fermages ?

Vous êtes bailleur ou agriculteur et vous souhaitez connaître les prix des loyers, les “fermages”, pratiqués dans votre région ?

Mauvaise nouvelle : contrairement aux prix des ventes de terres agricoles, il n’existe pas de référentiel public des prix réellement pratiqués sur le terrain. En revanche, vous pouvez vous référer aux arrêtés préfectoraux qui détaillent les modalités de calcul du fermage en fonction d’un ensemble de critères qui varient, parfois fortement, d’un département à l’autre : petite région agricole, qualité des terres, irrigation ou non, mais aussi qualité des bâtiments.

Par exemple, l’arrêté préfectoral en Haute Vienne propose de noter les terres en fonction d’éléments d’appréciation tels que la qualité et la nature du sol, le régime des eaux, le morcellement et la forme, l’accès et l’éloignement ou encore le relief, l’exposition et l’altitude. Chaque élément se voit doter d’un nombre de points (ex. Qualité des sols mini = 12 points / qualité max = 60 points). 

Les modalités de calcul par département ne varient pas d’une année sur l’autre, en revanche, l’ensemble des loyers est indexé sur l’indice annuel des fermages. En 2021, cet indice était fixé à 106,48.

L'indice national des fermages pour 2022 est fixé à 110,26 soit une augmentation de 3,55% par rapport à 2021.

Pour calculer le prix d’une fermage sur une ferme donnée en 2022, il suffit donc de multiplier le prix de 2021 par 110,26 puis de le diviser par 106,48.

Pas envie de sortir votre calculatrice ? On vous fait le calcul directement ici !

Entrez ici la valeur du fermage actuel :

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Notre méthodologie pour vous permettre de comprendre les prix autour de chez vous

Nous utilisons les données de deux fichiers principaux :

  • le fichier DVF “Demandes de Valeurs Foncières” géolocalisées qui est créé par Etalab et dérivé du jeu de données Demandes de Valeurs Foncières diffusé par la DGFiP.
  • la Base Permanente des équipements (BPE) qui est publiée par l’INSEE et permet de connaître la typologie et l’emplacement des équipements tels que les commerces, écoles ou encore établissement médicaux en France

Nous regroupons les natures de culture de même catégorie afin de décomposer la surface du terrain en trois catégories distinctes :

  • artificialisé (sols, terrains à bâtir, jardins, …)
  • agricole (terres prés, vergers, vignes)
  • naturel (bois, landes)

Nous gardons les ventes concernant au moins 5ha de terre agricole, afin d’isoler des ventes avec des montants trop petits et souvent non significatifs, mais aussi des ventes de type “maison de campagne” ou “résidence secondaire”.

Nous prenons en compte toutes les ventes de fermes, granges, corps de fermes, exploitation entière, avec ou sans bâti.
Les prix sont présentés tels que fournis par le fichier DVF, à savoir sans frais de notaire. 
Nous avons fait le choix d’indiquer la médiane des prix (et non la moyenne qui est sensible à la présence de transactions "aberrantes") ainsi que les quartile Q25 (prix en dessous duquel se situent 25% des transactions effectuées) et Q75 (prix au dessus duquel se situent 25% des transactions effectuées). Q25 peut être considéré comme une fourchette basse raisonnable et Q75 comme une fourchette haute.

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