IFI : quels placements sont exonérés ?

Vous détenez un patrimoine immobilier important et vous cherchez à alléger votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? Bonne nouvelle : tous les placements ne sont pas logés à la même enseigne. Certains sortent totalement de l’assiette de l’IFI, d’autres bénéficient d’une exonération partielle de 75 % ou 50 %.

Ce guide vous explique comment se calcule l’IFI en 2026, puis passe en revue les placements exonérés, exemples chiffrés et références légales à l’appui.

L’essentiel à savoir

• L’IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (art. 964 du CGI).
• Seuls les biens immobiliers entrent dans l’assiette. Les placements financiers non immobiliers (actions, obligations, livrets, PEA…) en sont exclus par nature.
• Deux logiques d’exonération coexistent, et il est essentiel de ne pas les confondre : l’exonération totale des participations minoritaires (moins de 10 % du capital d’une société opérationnelle, art. 965, 2°, al. 3 à 5 du CGI) et les exonérations partielles de 75 % ou 50 % propres aux forêts et aux biens ruraux (art. 976 du CGI).
• En pratique, les placements les plus favorisés sont les groupements forestiers d’investissement (GFI), les terres agricoles et parts de GFA, et les parts de foncières solidaires.

Comment se calcule l’IFI en 2026 ?

Le seuil : 1,3 million d’euros

Vous êtes redevable de l’IFI si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. La valeur nette correspond à la valeur de vos biens diminuée des dettes déductibles (emprunts immobiliers en cours, notamment).

Un point souvent mal compris : une fois ce seuil franchi, l’impôt se calcule dès 800 000 €, et non à partir de 1,3 million.

Le barème progressif

Le barème 2026, inchangé par rapport à l’an dernier, comporte six tranches (article 977 du CGI) :

• Jusqu’à 800 000 € : 0 %
• De 800 001 € à 1 300 000 € : 0,50 %
• De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,70 %
• De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 %
• De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %

Exemple de calcul. Pour un patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 € :

• tranche 800 000 € → 1 300 000 € : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
• tranche 1 300 000 € → 2 000 000 € : 700 000 × 0,70 % = 4 900 €
• IFI dû : 7 400 €

La décote pour les patrimoines juste au-dessus du seuil

Pour éviter l’effet de seuil brutal, une décote s’applique aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Sa formule :

Décote = 17 500 € − (1,25 % × patrimoine net taxable)

Exemple. Pour un patrimoine de 1 350 000 € :

• IFI brut : (500 000 × 0,50 %) + (50 000 × 0,70 %) = 2 500 + 350 = 2 850 €
• décote : 17 500 − (1,25 % × 1 350 000) = 17 500 − 16 875 = 625 €
• IFI net : 2 225 €

À noter : votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur (art. 973 du CGI).

Quels placements sont exonérés d’IFI ?

1. Les placements financiers non immobiliers : hors assiette

C’est le point de départ à comprendre : l’IFI ne taxe que l’immobilier. Vos actions, obligations, livrets, comptes-titres, PEA ou la plupart des fonds ne sont donc pas concernés, quelle que soit leur valeur (art. 965 du CGI).

Attention toutefois à deux exceptions liées à l’épargne :

• Assurance-vie et PER : seule la fraction de la valeur de rachat représentative d’actifs immobiliers (SCPI, SCI logées en unités de compte, par exemple) est imposable. Les unités de compte non immobilières restent hors IFI.
• Les parts de sociétés (SCPI, OPCI…) sont taxables à hauteur de leur composante immobilière.

2. La règle des moins de 10 % : l’exonération totale à connaître

C’est le mécanisme le plus puissant, et le plus méconnu. L’article 965, 2°, alinéas 3 à 5 du CGI exclut de l’assiette de l’IFI les parts de sociétés opérationnelles, exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, dans lesquelles le redevable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote.

Trois précisions déterminantes :

• Le seuil de 10 % s’apprécie sur le capital et les droits de vote, en cumulant les participations directes et indirectes ainsi que celles de tous les membres du foyer fiscal IFI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20).
• L’activité agricole s’entend de celle dont les revenus relèvent des bénéfices agricoles au sens de l’article 63 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-30).
• L’exclusion ne joue pas si vous vous réservez la jouissance du bien ou si vous contrôlez la société.

Cette règle est la clé de voûte de l’exonération des placements forestiers et agricoles mutualisés, comme on le voit ci-dessous.

3. Les biens professionnels : exonération totale

L’immobilier affecté à votre activité professionnelle est totalement exclu de l’assiette de l’IFI (locaux d’exploitation, bureaux utilisés par votre société, etc.), sous conditions (art. 975 du CGI, BOI-PAT-IFI-30-10-10-10).

4. Les forêts : 100 % ou 75 % selon le véhicule

Les bois et forêts sont des biens immobiliers non bâtis : ils entrent en principe dans l’assiette de l’IFI. Mais deux régimes d’exonération distincts coexistent, et c’est le véhicule choisi qui détermine lequel s’applique.

Exonération totale (100 %) : la règle des moins de 10 %

En application de l’article 965, 2°, al. 3 à 5 du CGI, un investisseur détenant moins de 10 % d’un groupement forestier exerçant une activité forestière est totalement exonéré d’IFI, sans plafond de montant.

C’est le régime dont relèvent en pratique les groupements forestiers d’investissement (GFI) : ce sont des véhicules grand public rassemblant des centaines, voire des milliers de souscripteurs, si bien que chaque investisseur particulier se situe mécaniquement sous le seuil de 10 %. Ce n’est donc pas un avantage propre à tel ou tel gestionnaire, mais la conséquence directe de la mutualisation du véhicule.

Exonération partielle (75 %) : les forêts en direct et les GFF

L’article 976, I et II du CGI prévoit, lui, une exonération de 75 % de la valeur des bois et forêts détenus en direct et des parts de groupements fonciers forestiers (GFF), véhicules plutôt réservés à la transmission familiale ou à un cercle restreint d’investisseurs. Trois conditions principales :

• un engagement de gestion durable de 30 ans ;
• la production d’un certificat délivré par la direction départementale des territoires (DDT), attestant d’une garantie de gestion durable au sens du code forestier ;
• une détention des parts depuis au moins 2 ans (condition écartée en cas de souscription à la constitution ou lors d’une augmentation de capital, ou d’acquisition par donation ou succession).

Concrètement, 100 000 € de forêt sous engagement n’entrent dans le patrimoine taxable qu’à hauteur de 25 000 €.

⚠️ Point de vigilance. L’exonération de 75 % de l’article 976 ne s’applique pas aux parts de GFI, ni aux parts de sociétés d’épargne forestière : le texte les exclut expressément. Il n’existe donc pas de filet de sécurité pour un souscripteur de GFI qui franchirait le seuil de 10 % du capital : il perdrait l’exonération totale sans pouvoir se replier sur les 75 %, et serait imposé sur l’intégralité de la fraction forestière. Le cas est rare pour un particulier, mais mérite attention sur un GFI de petite taille ou en cas de souscriptions cumulées au sein d’un même foyer fiscal.

5. Les terres agricoles et parts de GFA : 75 % puis 50 %

C’est l’un des leviers les plus intéressants pour un investisseur. Les biens ruraux loués par bail à long terme (au moins 18 ans) et les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou viticoles (GFV) non exploitants bénéficient d’une exonération dégressive (art. 976, III et IV du CGI, BOI-PAT-IFI-30-20) :

• 75 % de la valeur jusqu’à 101 897 € ;
• 50 % au-delà de ce seuil.

Le GFA doit par ailleurs remplir certaines conditions : interdiction statutaire de l’exploitation directe, obligation de louer les immeubles par bail à long terme ou cessible, et détention des parts depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Lorsque le bien rural peut être qualifié de bien professionnel, l’exonération est même totale (art. 975 du CGI et art. 976, III, IV et V al. 1, BOI-PAT-IFI-30-10-50).

Exemple chiffré. Un investisseur détient 150 000 € de parts de GFA :

• sur les premiers 101 897 € : 75 % exonérés → 25 474 € taxables
• sur les 48 103 € restants : 50 % exonérés → 24 052 € taxables
• base retenue à l’IFI : 49 526 € au lieu de 150 000 €

Soit plus de 100 000 € sortis de l’assiette de l’IFI. Pour comprendre le fonctionnement de ces structures, consultez notre guide sur les groupements fonciers agricoles (GFA) et notre dossier investir dans la terre agricole.

6. Les foncières solidaires (ESUS) : exonération totale + réduction d’impôt

Les parts de foncières solidaires agréées ESUS (Entreprise solidaire d’utilité sociale) ne sont pas assujetties à l’IFI, et ce quelle que soit la date de souscription. Ces structures collectent l’épargne pour acquérir des terres agricoles, mises à disposition d’agriculteurs via un bail rural environnemental.

Comme pour les GFI, c’est la forte mutualisation de ces véhicules (plusieurs milliers de souscripteurs) qui place chaque investisseur particulier bien en deçà du seuil de détention de 10 %.

Leur intérêt fiscal est double :

• Exonération d’IFI sur les parts détenues ;
• Réduction d’impôt sur le revenu de 25 % du montant investi (article 199 terdecies-0 AA du CGI), dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple, sous condition de conservation des parts pendant 7 ans. Cette réduction entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Exemple. Un couple investit 20 000 € dans la foncière solidaire FEVE :

• ces parts pèsent 0 € dans l’assiette de l’IFI ;
• l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 5 000 € (25 %) l’année suivante.

Pour aller plus loin : notre guide les foncières solidaires et notre article sur la réduction d’impôt IR-PME ESUS.

Récapitulatif des placements et de leur traitement à l’IFI

• Actions, obligations, livrets, PEA : hors assiette (non immobilier). Base : art. 965 CGI.
• Assurance-vie / PER : taxable sur la seule fraction immobilière. Base : art. 965 CGI.
• Immobilier professionnel : exonération totale. Base : art. 975 CGI.
• Bois et forêts en direct, parts de GFF : exonération de 75 % (engagement 30 ans, certificat DDT, détention 2 ans). Base : art. 976, I et II CGI.
• Parts de GFI (détention < 10 %) : exonération totale, sans plafond. Base : art. 965, 2°, al. 3 à 5 CGI.
• Terres agricoles, parts de GFA/GFV : exonération de 75 % jusqu’à 101 897 €, puis 50 %. Base : art. 976, III et IV CGI.
• Parts de foncières solidaires (ESUS, détention < 10 %) : exonération totale + réduction d’IR de 25 %. Base : art. 965, 2° CGI ; art. 199 terdecies-0 AA CGI.

Terres agricoles et foncières solidaires : allier exonération et impact

Parmi ces solutions, les placements liés au foncier agricole cumulent trois atouts : un actif tangible historiquement peu volatil, un cadre fiscal favorable à l’IFI, et un impact concret sur le renouvellement des générations d’agriculteurs.

C’est le modèle porté par les foncières solidaires comme FEVE : votre épargne finance le rachat de fermes, louées à des agriculteurs en agroécologie avec option d’achat. Vos parts sont exonérées d’IFI, ouvrent droit à une réduction d’impôt de 25 %, et soutiennent une agriculture durable. Pour mesurer la solidité de ce type de placement, lisez notre analyse : le foncier agricole, un placement sûr ?

Questions fréquentes

À partir de quel montant paie-t-on l’IFI en 2026 ?

Dès que votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. En dessous, vous n’êtes pas redevable.

Les placements financiers sont-ils soumis à l’IFI ?

Non. Actions, obligations, livrets, PEA et comptes-titres sont hors assiette. Seule la fraction immobilière de certains contrats (assurance-vie en SCPI, PER en compte-titres) reste taxable.

Les terres agricoles sont-elles exonérées d’IFI ?

Oui, partiellement. Les terres louées par bail à long terme et les parts de GFA/GFV bénéficient d’une exonération de 75 % jusqu’à 101 897 €, puis 50 % au-delà, voire d’une exonération totale si elles constituent un bien professionnel.

Comment réduire son IFI grâce à un placement ?

En orientant une partie de son patrimoine vers des actifs exonérés : forêts en direct ou GFF (75 %), GFI et foncières solidaires (exonération totale sous le seuil de 10 %), ou terres agricoles et GFA (75 % puis 50 %).

Les GFI sont-ils exonérés d’IFI à 100 % ou à 75 % ?

À 100 %, mais pas au titre de l’exonération forestière. Les parts de GFI sont expressément exclues de l’exonération de 75 % de l’article 976 du CGI. Leur exonération totale repose sur un autre texte, l’article 965, 2°, al. 3 à 5 du CGI, qui exclut de l’IFI les participations inférieures à 10 % dans une société opérationnelle. Conséquence : au-delà de 10 %, il n’y a pas de repli possible sur les 75 %.

Quelle différence entre GFF et GFI à l’IFI ?

Le GFF (groupement foncier forestier), plutôt familial ou à cercle restreint, relève de l’exonération partielle de 75 % de l’article 976 CGI, sous engagement de gestion durable. Le GFI (groupement forestier d’investissement), véhicule grand public très mutualisé, relève de l’exonération totale de l’article 965 CGI dès lors que le souscripteur détient moins de 10 % du capital.

Investir dans une foncière solidaire réduit-il l’IFI ?

Oui. Les parts de foncières solidaires ESUS ne sont pas assujetties à l’IFI et ouvrent en plus droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % du montant investi.

Références légales

• Champ d’application et seuil : article 964 du CGI
• Assiette et exclusion des participations de moins de 10 % : article 965 du CGI - doctrine : BOI-PAT-IFI-20-20-20-20
• Évaluation des biens et abattement de 30 % sur la résidence principale : article 973 du CGI
• Exonération des biens professionnels : article 975 du CGI - doctrine : BOI-PAT-IFI-30-10-50
• Bois et forêts, GFF, biens ruraux et GFA : article 976 du CGI - doctrine : BOI-PAT-IFI-30-20
• Barème et décote : article 977 du CGI
• Réduction d’impôt IR-PME ESUS : article 199 terdecies-0 AA du CGI

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les seuils, taux et conditions sont ceux applicables au 1er janvier 2026 et sont susceptibles d’évoluer. Consultez un conseiller pour une analyse adaptée à votre situation.

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